במקום הקאנטרי בגלילות: שכונת יוקרה חדשה בצפון תל אביב - מה יהיו המחירים?

צפון תל אביב ממשיך להשתנות. הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב החליטה להפקיד את תוכנית "שדרת הקאנטרי", במתחם קאנטרי גלילות הישן, בין הרחובות יוניצמן ואבן גבירול, סמוך למחלף גלילות ובגבול עם הרצליה. במקום מבנים קיימים ושימושים דלילים יחסית יוקם מתחם חדש שיכלול כ-650 דירות, תעסוקה, מלונאות, מסחר, מבני ציבור ושטח ציבורי פתוח.

מדובר בתוכנית בשטח של כ-31 דונם. לפי התוכנית, יוקמו שלושה מגדלי מגורים בני כ-20 עד כ-60 קומות, ולצדם מגדל נוסף בן כ-45 קומות שישלב תעסוקה ומלונאות. בנוסף מתוכננים כ-7 דונם למבני ציבור, כ-2,000 מ"ר מסחר, כ-44 אלף מ"ר תעסוקה, כ-100 חדרי מלון וכ-9 דונם של שטח ציבורי פתוח שיתחבר לפארק "המקפצה".

זה כבר לא אזור צדדי של העיר. המתחם נמצא בתוך אזור חדש שמתפתח בצפון תל אביב, עם חיבור לשדה דב, גלילות, נופי ים, המשך אבן גבירול והיציאה לכיוון הרצליה. הקרקע הזו הופכת מאזור יחסית מנותק לחלק מאזור מגורים חדש עם בניינים, מסחר ומשרדים.

תכנית שדרת הקאנטרי, צפון תל אביב קרדיט: משרד יסקי מור סיון אדריכלים

• לא קיבל דירה ביונייטד שרונה - אבל המס לא יוחזר
• 832 דירות חדשות בטירת הכרמל: תכנית פינוי בינוי במתחם גורדון
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

תכנית שדרת הקאנטרי, צפון תל אביב קרדיט: משרד יסקי מור סיון אדריכלים

כמה תעלה שם דירה?

כאן צריך להפריד בין הכותרת על מחיר מופחת לבין שוק הדירות בפועל. כ-100 מתוך כ-650 הדירות מיועדות למחיר מופחת או להשכרה ארוכת טווח למשך 25 שנה. זה רכיב חשוב, אבל הוא לא מגדיר את אופי הפרויקט כולו. רוב הדירות במתחם צפויות להיות משווקות במחירי שוק, והשוואת המחירים המתבקשת היא לשדה דב הסמוכה.

בשדה דב המחירים בפרויקטים החדשים כבר נעים סביב כ-75 אלף עד כ-85 אלף שקל למ"ר, ובחלק מהמקרים אף יותר, בהתאם לקומה, נוף, מפרט ומועד השיווק. דירת 4 חדרים סטנדרטית בשדה דב יכולה להגיע בקלות לטווח של כ-7 עד כ-9 מיליון שקל, ודירות גדולות או גבוהות יותר עוברות גם את הרף הזה.

• חצי מיליארד שקל לעסקים שנפגעים מעבודות המטרו
• מנכ"ל מזרחי טפחות מזהיר: השקל החזק מקשה על עולים לרכוש דירות בישראל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• 24 מתחמי פינוי-בינוי חדשים אושרו: מעל 14,500 דירות חדשות...

שדרת הקאנטרי זה לא שדה דב עצמו, אבל זה מאוד קרוב לאותו אזור עם הרבה ביקוש. זה קצת יותר רחוק מהים, אז המחירים כנראה יהיו קצת יותר נמוכים מהפרויקטים שעל קו החוף. ועדיין, מדובר בצפון תל אביב, עם בניינים חדשים, פארק, חנויות, משרדים וגישה טובה לכבישים מרכזיים. בגלל זה, לא מפתיע אם המחירים שם יתקרבו למחירים של שדה דב, גם אם בחלק מהדירות הם יהיו קצת יותר נמוכים.

בתרחיש סביר, דירת 4 חדרים חדשה במתחם עשויה לנוע סביב כ-6.5 עד כ-8.5 מיליון שקל, ודירות גדולות יותר או גבוהות יותר יכולות להגיע לסכומים גבוהים בהרבה. ככל שהפרויקט ישווק קרוב יותר לאכלוס, וככל שהפיתוח סביב שדה דב וגלילות יתקדם, כך המחירים עשויים להתקרב יותר לרמות של רובע שדה דב.

מתי ייבנו הדירות?

הפקדת תוכנית זה צעד חשוב, אבל זה עדיין רחוק מבנייה בפועל. יש עוד הרבה שלבים בדרך, התנגדויות, דיונים, אישורים, תכנון, היתרי בנייה, פינוי של המבנים הקיימים ורק אחר כך מתחילים לעבוד בשטח. בפרויקט כזה בצפון תל אביב, עם מגדלים גדולים, הרבה בעלי קרקע ותשתיות שצריך להתאים, זה משהו שלוקח שנים.

אם לא יהיו עיכובים חריגים, אישור סופי יכול להגיע במהלך 2027 או 2028. היתרי בנייה עשויים להגיע אחרי כן, והבנייה עצמה תימשך כמה שנים נוספות. כלומר, אכלוס משמעותי נראה יותר כמו תחילת העשור הבא, כנראה סביב 2031 עד 2034, ולא פתרון מיידי להיצע הדירות בעיר.

שכונה חדשה, אבל לא פתרון רחב ליוקר הדיור

הפרויקט מוסיף כ-650 דירות באזור ביקוש, וזה חשוב. תל אביב צריכה עוד דירות, במיוחד בצפון העיר, שבו הקרקע כמעט לא קיימת. עם זאת, ההשפעה על יוקר הדיור תהיה מוגבלת. ברגע שרוב הדירות משווקות במחירי שוק ובאזור שמושווה לשדה דב, מדובר בעיקר בהגדלת היצע יוקרתי ולא ביצירת פתרון רחב למשקי בית ממוצעים.

כ-100 הדירות במחיר מופחת או בשכירות ארוכת טווח יכולות לספק מענה לחלק קטן מהביקוש, אבל הן לא משנות את התמונה הכללית. זה פרויקט שמוסיף רכיב ציבורי ושכירות מסובסדת, אבל הליבה שלו תהיה שכונת פרימיום בצפון תל אביב.

למה זה חשוב לעיר?

החשיבות של התוכנית היא בשינוי השימוש בקרקע. מתחם של כ-31 דונם באזור כזה לא יכול להישאר בשימוש נמוך לאורך זמן. העירייה והוועדה המחוזית דוחפות לציפוף, מגדלים, מסחר, תעסוקה ושטחים פתוחים. זה הכיוון התכנוני של תל אביב בשנים הקרובות: פחות מתחמים סגורים ונמוכים, יותר שכונות מעורבות שימושים סביב תחבורה ותשתיות.

עם זאת, הציפוף יביא גם אתגרים. האזור יצטרך פתרונות תחבורה, מוסדות חינוך, שטחים ירוקים, ביוב, חניה ותנועה. השאלה אינה רק כמה דירות ייבנו, אלא האם התשתיות יגיעו בזמן. בצפון תל אביב, שבו כל פרויקט גדול מעמיס על מערכת עירונית קיימת, זה מבחן לא פחות חשוב מהתכנון עצמו.

בסופו של דבר, שדרת הקאנטרי היא עוד חוליה בבניית צפון תל אביב החדש. פחות קאנטרי ישן, יותר מגדלים. פחות שטח פרטי סגור, יותר עירוב שימושים. אבל גם פחות סיכוי למחירים נגישים באמת. מי שיחפש את הדירות במחיר מופחת יצטרך להתמודד על מספר מוגבל של יחידות. מי שיגיע לשוק החופשי צריך להתכונן למחירים של צפון תל אביב החדשה, לא למחירי פתרון דיור.