שוק הנדל״ן למגורים עובר תקופה מאתגרת - מחירי הדירות ירדו בכ- 5%-10% מתחילת השנה, היקף העסקאות בשפל היסטורי, והריבית הגבוהה נותרת על כנה כבר תקופה ארוכה, עם אפשרות סבירה להפחתה בסוף נובמבר. בתוך סביבה כזו, רוכשים ומשקיעים מתלבטים בשאלה: האם נכון יותר לרכוש דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה ממוכר פרטי. התשובה, כך מתברר, רחוקה מלהיות חד משמעית ותלויה יותר מתמיד בפרופיל הרוכש, בצרכים הפיננסיים וביכולת לזהות הזדמנות בזמן.

מנגד, דירה חדשה מקבלן מעניקה רמת ודאות משפטית גבוהה הרבה יותר: בזכות חוק המכר והביטחונות שמחויבים להעמיד היזמים. מאז פרשת חפציבה, התקנות חודדו, הבנקים מעורבים יותר, והפיקוח התהדק - כך שהסיכון לרוכש הצטמצם מבחינת ההגנה על כספו.

אבל הסיפור הגדול של השנה האחרונה הוא ללא ספק מבצעי המימון. אחרי תקופה ארוכה של קיפאון במכירות, הקבלנים והיזמים עברו להציע מסלולים שמזכירים שוק של מוצרי צריכה ולא של נכסי נדל״ן: תשלמו רק 10% עכשיו והיתרה בכניסה, או מודלים של 20/80 שבהם עיקר התשלום נדחה בכמה שנים. בחלק מהפרויקטים אף מוצע פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, כך שהקונה יודע בדיוק כמה ישלם בסוף, בלי חשש להפתעות. בהתאם לתקופה הנוכחית שמאופיינת בעיקר בריבית גבוהה ואי ודאות כלכלית, זו הקלה עצומה, במיוחד לזוגות צעירים או משקיעים שמתקשים לגייס הון עצמי גבוה. למעשה, התנאים הללו מאפשרים כניסה לעסקה מבלי להעמיס משכנתא מיידית - ובמקרים רבים זו הסיבה המרכזית לכך שחלק מהשוק החדש ממשיך לנוע גם כשהשאר קפוא.

היבט התזרים

עם זאת, יש הבדל מהותי בתזרים. בדירה יד שנייה יש צורך במשכנתה מלאה מהיום הראשון, אבל בתמורה אפשר להיכנס לדירה מיידית ולהתחיל להפיק ממנה תשואה. בעולם שבו הריבית על ההון גבוהה והתשואות על השכרה נעות סביב 2-3% בלבד, מדובר ביתרון לא מבוטל. המשמעות היא שהנכס מתחיל "לעבוד" מהיום הראשון - בין אם למגורים ובין אם להשכרה. לעומת זאת, רכישת דירה חדשה דורשת המתנה ארוכה למסירה, לעיתים של 3-4 שנים, שבמהלכן הכסף מושקע אך לא מניב הכנסה.

• סמוטריץ' מבטיח - אבל לא בטוח שיכול לקיים
• פרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?

והנה מגיע השיקול המרכזי - תשואה מול עליית ערך. ברוב המקרים, דירות בישראל אינן מניבות תשואה גבוהה משכר דירה, כך שהרווח האמיתי של המשקיע נובע מעליית הערך לאורך זמן. כאן היתרון של דירה חדשה או פרויקט בהתחדשות עירונית בא לידי ביטוי: שכונות מתפתחות, קווי רכבת מתוכננים ותנופת פיתוח עירונית יכולים להביא לקפיצה של עשרות אחוזים תוך כמה שנים. מצד שני, דווקא עכשיו, כשהשוק מדשדש, אפשר למצוא דירות יד שנייה במחירים נמוכים משמעותית מהשיא, בעיקר באזורים מבוקשים עם פוטנציאל חזק להשבחה עתידית. עבור מי שמוכן להשקיע זמן בחיפוש ולנהל מו״מ נכון, זו עשויה להיות תקופה טובה לרכישה.

גם מורכבות העסקה שונה בין השניים. בדירות חדשות מדובר בדרך כלל בעסקה מסודרת עם ליווי בנקאי, ערבות חוק מכר ולוחות תשלומים ברורים. לעומת זאת, בעסקאות יד שנייה נדרש יותר מאמץ: בדיקות תכנוניות, בדיקת רישום בטאבו, לעיתים שמאי ולפעמים גם צורך בשיפוץ. זה לא מתאים לכל אחד, אך מי שמוכן להתמודד עם מעט בירוקרטיה, עשוי לחסוך עשרות או מאות אלפי שקלים.

מבחינת המשקיעים, נתוני משרד האוצר מלמדים שבעשור האחרון רובם העדיפו דירות יד שנייה, אולם בשנתיים האחרונות חל שינוי מגמה, יותר ויותר משקיעים פונים לדירות חדשות. לפי הערכות, כשליש מהמשקיעים כיום בוחרים לרכוש מקבלן, בעיקר בשל מבצעי המימון שמאפשרים להם להיכנס לעסקה בהון עצמי נמוך יותר, תוך דחיית ההוצאה הגדולה לשנים הבאות. במציאות של ריבית גבוהה ותשואות נמוכות, זהו שיקול משמעותי. במקביל, משקיעים מנוסים שמזהים הזדמנויות בשכונות מתחדשות מנצלים את הלחץ של מוכרים פרטיים כדי לרכוש דירות מתחת למחיר השוק.

לצד המשקיעים עומדים רוכשי הדירה הראשונה

בדירה ראשונה בישראל צריך לומר - בדרך כלל השיקולים הם לא של תשואה אלא מצורך בסיסי במגורים - בעיקר בשל העדר מדיניות השכרה מפותחת או מתפתחת. כאן היתרון בדירה יד שנייה ברור: כניסה מיידית, מחירים נגישים יותר ויכולת לבחור מיקום טוב יחסית מבלי להמתין לבנייה. עם זאת, ההקלות שהקבלנים מציעים - פריסת תשלומים, ביטול הצמדות והטבות נוספות, מאפשרות גם להם להיכנס לעסקה למרות הריבית הגבוהה וללא צורך בהון עצמי מלא. רבים מהם מעדיפים לשלם שכירות עוד שנתיים-שלוש ולחכות לדירה חדשה, מתוך הבנה שעם המסירה הם יקבלו נכס חדש לגמרי, ללא צורך בשיפוצים ולרוב עם ערך גבוה יותר.

ניתן לומר באופן כללי כי אנחנו נמצאים בשוק של רוכשים. מי שמוכן להשקיע זמן, להשוות מחירים, לנהל משא ומתן ולבחון היטב את סביבת ההשקעה, יכול למצוא היום עסקאות מצוינות- בין אם מדובר בדירה חדשה עם תנאי מימון נוחים ובין אם ביד שנייה שמוצעת במחיר אטרקטיבי. השוק הנוכחי אולי קשה ליזמים ולקבלנים, אך עבור הקונים הוא פותח הזדמנות די טובה ביחס למה שהתרגלנו בתקופה של העשור האחרון. וניתן לנצל את שינוי המגמה, לבחון בקפידה כל עסקה, ולבחור את הנכס שמתאים בדיוק לצרכים האישיים וליכולת הכלכלית.