הפסיד 400 אלף בתמ"א 38 - וישלם לסוכן 32 אלף שקלים

רואה חשבון בריטי השקיע 400 אלף שקלים מכספי קרן הפנסיה שלו בפרויקטים של התחדשות עירונית בחולון, בבת ים ובפתח תקווה, וראה אותם יורדים לטמיון. הוא תבע 628 אלף שקלים מבעל חברות ההשקעה ומהסוכן שגייס אותו. בית משפט השלום בירושלים דחה את התביעה נגד הסוכן, וחייב את המשקיע לשלם לו 32 אלף שקלים הוצאות ושכר טרחה.

המשקיע נתקל באתר האינטרנט של קבוצת אמריקן ישראל (AID), שהציגה השקעה בפרויקטים של תמ"א 38 עם שעבוד ראשון בדרגה ותשואה למשקיעים. לפי טענתו, הוא בחר לפנות דווקא לסוכן משום שבפרופיל הלינקדאין שלו הוא תיאר את עצמו כיועץ השקעות.

מה טען המשקיע?

לפי כתב התביעה, הנתבעים ידעו עוד לפני ההשקעה שהיזמית שאליה הופנו הכספים השתמשה בכספי ההלוואות שלא לפי ההסכמים, והסתירו זאת. במקום זאת שיבחו אותה. כשהמשקיע שאל על היזם, השיב לו הסוכן בדוא"ל שמדובר "ביזם מעולה" ושהוא יהיה מרוצה ממנו מאוד.

עוד נטען שהסוכן כתב לו שהשקיע בעצמו בפרויקטים וקיבל תשואה של 14%, ושהוצג לו דוח שמאי שהראה רווח של 4.2 מיליון שקלים, בפרויקט שהתברר בדיעבד כבעייתי ולא רווחי. בהמשך הודיע בעל החברות למשקיעים שהכספים ירדו ככל הנראה לטמיון. החברה שעמה נחתם הסכם ההלוואה נכנסה להליכי חדלות פירעון וחוסלה.

בעל החברות לא התייצב לדיון ההוכחות, וניתן נגדו פסק דין על מלוא סכום התביעה. ההליך נמשך מול הסוכן בלבד.

מה ענה הסוכן?

הסוכן טען שמעולם לא היה שותף או נושא משרה בחברה, אלא סוכן עצמאי שקיבל עמלה של 14 אלף שקלים על ההשקעה. לדבריו, הציג את עצמו כמנהל פיתוח עסקי, ומסר רק את מה שקיבל מבעל החברות ונראה לו אמין. את הדוא"ל על השקעתו האישית הסביר כהתייחסות לעמלות שהרוויח.

השופטת אורנה סנדלר-איתן קבעה שההסבר הזה "מיתממת ובלתי אמינה", אך לא ייחסה לו משקל, משום שהמשקיע עצמו העיד שלא סבר שהסוכן השקיע בפרויקטים שלו ולא הסתמך על כך.

למה התביעה נדחתה?

לפי השופטת, המשקיע לא סתר את גרסת הסוכן שהציג את עצמו כמנהל פיתוח עסקי ולא כיועץ השקעות. הוא גם הודה שהסתמך לא רק על דברי הסוכן, אלא גם על בעל החברות ועל נוסח הסכם ההלוואה, כך שלא הוכח קשר סיבתי בין דברי הסוכן להחלטה להשקיע.

"והעיקר", כתבה השופטת, המשקיע לא הצליח לסתור את טענת הסוכן שהאמין בכל מה שמסר, ולא הציג "בדל ראיה" לקנוניה בינו לבין בעל החברות. השותף בחברה העיד שהסוכן "גייס כספים, הביא משקיעים, מלווים לחברה... זהו".

• חשבתם שהממ"ד פטור מהיטל השבחה? הפסיקה שמשנה את החשבון בהתחדשות עירונית
• 8,500 דירות בחצי שנה, אפס באופקים ובטבריה: איפה ההתחדשות העירונית באמת משתלמת

השופטת נשענה גם על פסק דין של בית המשפט המחוזי בפרשה קודמת נגד אותו בעל חברות, שבו נקבע שהוא ידע על העובדות המהותיות לכל המוקדם רק אחרי שההשקעה הזו בוצעה. "אין כל סיבה להניח" שהסוכן, שהיה במעגל רחוק יותר, ידע עליהן קודם, נקבע.

האם המשקיע יכול היה להגן על עצמו?

לפי פסק הדין, כן. המשקיע העיד שהוא "שונא סיכון", אבל הודה בחקירה: "יש מרכיב מסוים של סיכון, אני לא אומר שאין סיכון". הוא ניהל מגעים עם החברה כארבעה חודשים, ובכל זאת לא פנה לעורך דין, כי סבר שמדובר בהוצאה לא מידתית לסכום ההשקעה. זאת, אף שבהסכם ההלוואה נכתב במפורש שאין ערבות אישית להחזר.

"דבר לא מנע מהתובע, רואה חשבון מנוסה בארצו, לבקש פרטים על אודות השותפים בחברה, או לבדוק את זהות בעלי המניות אצל רשם החברות", כתבה השופטת. עוד ציינה שהמשקיע עצמו כתב לסוכן שהוא מתכוון לבצע בדיקה עצמאית לפני ההשקעה.

תביעות על מצג שווא בנדל"ן מצליחות כשמוכח שהמידע שהוצג היה מטעה, כמו בתיק שבו מכרו קרקע חקלאית פי 6.7 מהעלות - ויפצו ב-1.4 מיליון שקל. עולם התמ"א 38 מייצר לא מעט סכסוכים גם בין שותפים, כפי שעלה בתיק שבו הגרסה שהתחלפה באמצע חקירה עלתה לקבלן ולשותפו 800 אלף שקל.

השופטת הוסיפה שגם אילו הסוכן היה נמצא אחראי, היה מקום להטיל על המשקיע "אשם תורם משמעותי ביותר, בהיותו מונע הנזק היעיל ביותר".

• אושרה ייצוגית נגד רמי לוי על ניכוי חוסרים כספיים משכרם של הקופאים
• תעשיית אבן וסיד חוזרת בה מתביעה ב-98 מיליון שקל נגד רמ"י