צמרות בהרצליה: ארבע עסקאות בשנה, סגירות ב-28 אלף שקל למ"ר ומודעות שמבקשות 45 אלף
שכונת המגדלים בקצה הדרומי של הרצליה, על הגבול עם רמת השרון, היא כמעט רחוב אחד ובה נסגרות ארבע דירות בשנה. מה באמת שולם ברחוב צמרות בשנתיים האחרונות, כמה מבקשים היום המוכרים, ולמה קל כל כך להתבלבל בין השכונה הזו לפרויקט יזמי בשם דומה
בקיץ 2023 נמכרה, לפי נתוני רשות המסים, דירת 4.5 חדרים בת 124 מ"ר בקומה 11 באחד ממגדלי צמרות בהרצליה תמורת כ-4.73 מיליון שקל, כ-38 אלף שקל למ"ר. בפברואר האחרון נסגרה באותו מגדל דירה גדולה יותר, 133 מ"ר בקומה 10, בכ-3.8 מיליון שקל. כ-28,600 שקל למ"ר. אותו בניין, קומה כמעט זהה, ושליש פחות למ"ר.
איפה השכונה מתחילה ואיפה היא נגמרת
צמרות היא כמעט רחוב אחד. היא יושבת בקצה הדרומי של הרצליה, ממזרח לקצה הדרומי של שדרות בן גוריון, ממש על קו הגבול המוניציפלי עם רמת השרון. רחוב צמרות מתחיל בבן גוריון ונמשך מזרחה, ולאורכו כמה מגדלי מגורים במספרים 2 עד 16. מצפון מתחילים רחובות הרצליה הצעירה, ומדרום כבר מתחילה רמת השרון. זו שכונה קטנה, ורוב מה שנכתב עליה במודעות מתייחס בפועל לשטח הזה בלבד.
כאן נמצאת גם המלכודת הראשונה. יש בהרצליה פרויקט בשם דומה, צמרות גליל ים, שנבנה כקילומטר וחצי משם בצד המערבי של העיר, ומחירון הפתיחה שלו נע סביב 4.1 מיליון שקל לדירה חדשה. זה מקום אחר, בנייה אחרת ומחירים אחרים. קונה שמצליב מחירים בין השניים מגיע למסקנות שגויות. גם השם צמרות עצמו מופיע ביישובים נוספים בארץ, וחלק מהתמונות שמסתובבות ברשת תחת הכותרת הזו אינן מהרצליה בכלל.
מה קרה למחירים בשנה האחרונה
המחיר הממוצע למ"ר בשכונה עומד סביב 32 אלף שקל, ירידה של כ-5 אחוזים בשנה האחרונה. מחיר הדירה הממוצעת ירד בכ-15 אחוזים ועומד סביב 3.85 מיליון שקל. לפני שמסיקים מזה משהו גורף, כדאי לדעת שמאחורי המספרים האלה עומדות ארבע עסקאות בלבד בשנה, מחצית ממספר העסקאות של השנה שקדמה לה. בשוק כזה מספיקה עסקה חריגה אחת כדי להזיז את הממוצע בעשרה אחוזים ויותר, ולכן צריך להסתכל על העסקאות עצמן במקום על הסיכום.
וגם העסקאות עצמן מספרות סיפור ברור. בשנתיים האחרונות נסגרו במגדלים דירות של 120 עד 145 מ"ר בטווח של 3.5 עד 4 מיליון שקל, כלומר 25 עד 30 אלף שקל למ"ר. הדירות היקרות יותר, אלה שנגעו ב-35 עד 37 אלף למ"ר, נמכרו בקומות גבוהות ורובן לפני יותר משנה. הקומה היא הפרמטר שמזיז כאן הכי הרבה כסף: דירה בקומה 16 נסגרה בפברואר 2025 לפי כ-37 אלף שקל למ"ר, ודירה בקומה 12 באותו מתחם נמכרה תשעה חודשים אחר כך לפי כ-25 אלף.
כדאי להסתכל גם קצת אחורה. באמצע 2022 נמכרה במגדל דירת 5 חדרים בת 143 מ"ר בקומה 11 בכ-5.2 מיליון שקל, כ-36,400 שקל למ"ר. בינואר 2025 נסגרה דירה כמעט זהה, אותו גודל וקומה 10, בכ-5 מיליון. מאז העסקאות שנסגרו נשארו רחוקות מהמספרים האלה. מי שקנה בשכונה ב-2021 ובתחילת 2022 עדיין יושב על רווח נאה, ומי שקנה בשיא עלול לגלות שהדירה שלו נסחרת היום בפחות ממה ששילם.
מי שקונה כאן הוא בדרך כלל משפר דיור מבוגר יחסית, לעיתים מרמת השרון או מצפון תל אביב, שמחפש שטח גדול בלי מדרגות ובלי גינה לתחזק. משקיעים נדירים כאן, כי מחיר הכניסה גבוה והתשואה השוטפת נמוכה. זוגות צעירים רחוקים מקהל היעד כאן.
המגדלים נבנו בשנות ה-80 וה-90 ובתחילת שנות ה-2000, כך שרוב הדירות כבר עברו את גיל 25. מי שמשווה אותן לבנייה חדשה בהרצליה משווה בין שני מוצרים שונים. בסך הכל מוצעות בשכונה כרגע כ-11 דירות למכירה, מספר שנשמע קטן עד שמשווים אותו לארבע עסקאות בשנה: זה מלאי של קרוב לשלוש שנים. מגמת ההתמתנות בשוק ההרצליאני מורגשת גם בשכונות אחרות בעיר, ובשוק היוקרה היא מתבטאת בפחות עסקאות במקום בהנחות מוצהרות.
מה עובד בצמרות ומה פחות
היתרון המרכזי הוא סוג הנכס. מדובר בדירות גדולות, לרוב 120 עד 220 מ"ר, במגדלים עם לובי מאויש, חניון תת קרקעי, מעליות, ובחלקם בריכה וחדר כושר. הנוף מהקומות הגבוהות פתוח לכיוון המרכז. המיקום צמוד ליציאה לנתיבי איילון ולצומת גלילות, ומרכזי המסחר של רמת השרון ושל דרום הרצליה נמצאים בנסיעה קצרה. מי שרוצה דירה גדולה בלי לתחזק בית פרטי מקבל כאן בדיוק את זה.
- רמת פולג: הממוצע עדיין 17% מתחת לשיא של 2022, בזמן שנתניה כולה עלתה
- שוק הפשפשים: 3.35 מיליון שקל לדירה, והמחיר למ"ר דורך במקום שלוש שנים
החסרונות מוחשיים באותה מידה. דלילות העסקאות היא בעיה משני הכיוונים: קשה לתמחר נכס כשאין השוואות, וקשה למכור כשקונה אחד נעלם והבא בתור מגיע בעוד חצי שנה. הבניינים כבר מבוגרים, ותחזוקת מגדל עם בריכה ושמירה נמדדת במאות שקלים בחודש שנוספים לכל תשלום אחר. הפער בין קומה נמוכה לקומה גבוהה מגיע למיליונים, וקל לשלם על נוף שייחסם. השכונה עצמה כמעט חסרת מסחר שכונתי, וכל סידור יומיומי מצריך רכב. הקרבה לשדרות בן גוריון ולצירי היציאה מביאה איתה רעש. בצפון העיר מקודמות עשרות אלפי יחידות דיור חדשות, ותוספת ההיצע הזו נוגעת גם למי שיבוא למכור כאן בעוד כמה שנים.
עסקאות אחרונות בשכונה, לפי נתוני רשות המסים
צמרות 6, 4 חדרים, 133 מ"ר, קומה 3, בניין מ-1994 - נמכרה בכ-4 מיליון שקל, כ-30,100 שקל למ"ר. מרץ 2026.
צמרות 2, 4 חדרים, 133 מ"ר, קומה 10, בניין מ-1994 - נמכרה בכ-3.8 מיליון שקל, כ-28,600 שקל למ"ר. פברואר 2026.
צמרות 2, 4.5 חדרים, 141 מ"ר, קומה 12 - נמכרה בכ-3.52 מיליון שקל, כ-25 אלף שקל למ"ר. נובמבר 2025.
צמרות 2, 5 חדרים, 133 מ"ר, קומה 10, בניין משנת 2000 - נמכרה בכ-3.5 מיליון שקל, כ-26,300 שקל למ"ר. ספטמבר 2025.
צמרות 6, 5 חדרים, 143 מ"ר, קומה 10, בניין מ-1992 - נמכרה בכ-5 מיליון שקל, כ-35 אלף שקל למ"ר. ינואר 2025.
מה מבקשים היום על דירות בשכונה
המספרים הבאים הם מחירי היצע, עמדת הפתיחה של המוכרים, והמחיר שישולם בסוף נמוך מהם ברוב המקרים. בשכונה שבה נסגרות ארבע עסקאות בשנה הפער הזה גדול במיוחד, כי אין מספיק סגירות טריות שיצנו את הציפיות. הסגירות בפועל נעו השנה סביב 28 עד 30 אלף שקל למ"ר, והמודעות הפתוחות עומדות על 35 עד 45 אלף. פירוש הדבר שמי שמתחיל משא ומתן ממחיר המודעה מתחיל 20 עד 40 אחוזים מעל השוק.
צמרות, פנטהאוז 5.5 חדרים, 220 מ"ר, קומה 17 - מבקשים 9.99 מיליון שקל, כ-45,400 שקל למ"ר.
צמרות, מיני פנטהאוז 4 חדרים, 165 מ"ר, קומה 18 - מבקשים 7 מיליון שקל, כ-42,400 שקל למ"ר.
צמרות 16, 4 חדרים, 173 מ"ר, קומה 14 - מבקשים 6.1 מיליון שקל, כ-35,300 שקל למ"ר.
צמרות, 5.5 חדרים, 147 מ"ר, קומה 8 - מבקשים 4.5 מיליון שקל, כ-30,600 שקל למ"ר.
צמרות 16, 4 חדרים, 87 מ"ר, קומה 2 - מבקשים 3.35 מיליון שקל, כ-38,500 שקל למ"ר.
שכר הדירה המבוקש במגדלים נע סביב 10,650 שקל בחודש, כשלושה אחוזים בשנה מול מחיר הדירה הממוצע בשכונה.
להרחבה: גליל ים: העסקה הממוצעת ירדה מ-4.5 ל-3.4 מיליון שקל
להרחבה: יד התשעה: 2 מיליון שקל על 41 מ"ר - והפינוי-בינוי עוד רחוק
