הרצליה מאטה: איפה המחירים ירדו, ועד כמה?

הרצליה היתה במשך שנים אחת הערים המבוקשות בישראל. היא נהנתה ממיקום נוח קרוב לתל אביב, קרבה לחוף ים, אזור תעסוקה חזק, נגישות לכבישים מרכזיים ואוכלוסייה מבוססת. כל אלה דחפו את המחירים כלפי מעלה. אבל בשנה האחרונה, השוק נראה זהיר יותר, הקונים יושבים על הגדר, ויש ירידות מחירים של 5% עד 10% ברוב המקומות. 

הסיפור הבולט ביותר הוא גליל ים. לפני כשנה וחצי-שנתיים המחירים בשכונה הגיעו לרמות של 45-42 אלף שקל למ"ר, ובעסקות מסוימות אף סביב 55-46 אלף שקל למ"ר. כיום העסקות האחרונות בשכונה נמצאות סביב 35 אלף שקל למ"ר בדירות שנבנו במסגרת מחיר למשתכן, ובסביבת 40 אלף שקל למ"ר בדירות חדשות יותר שאינן חלק מאותה תוכנית. המשמעות היא ירידה של מעל 20% מהשיא בתוך כשנתיים.

רבים מהרוכשים המקוריים קנו דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן לפי מחירים של 19-17 אלף שקל למ"ר - הרבה מתחת למחירי השוק. גם אחרי הירידה האחרונה, הם עדיין נהנים מרווח גדול מאוד. לכן חלקם יכולים להתגמש במחיר ועדיין לצאת עם רווח משמעותי. כשמספר גדול של דירות כאלה יוצא לשוק בערך באותו הזמן, נוצרת תחרות בין מוכרים. בהרצליה, ובייחוד בגליל ים, זה יצר לחץ שלא רואים באותה עוצמה בכל עיר אחרת.

בבניין ברחוב בבה אידלסון בגליל ים, למשל, עסקות מסוף 2018 נעשו סביב 27-25 אלף שקל למ"ר. ב-2024 כבר נרשמו באותו האזור עסקות סביב 50-46 אלף שקל למ"ר, ובדירה מיוחדת המחיר הגיע גם ליותר מ-55 אלף שקל למ"ר. העסקות האחרונות שעליהן דווח באזור הזה משקפות מחירים של כ-35 אלף שקל למ"ר בדירות מחיר למשתכן שהשתחררו לשוק, ובסביבות 41-39 אלף שקל למ"ר בדירות רגילות וחדשות יותר. כלומר גם לאחר הירידה האחרונה, מי שקנה לפני שבע-שמונה שנים עדיין רואה עליית ערך גדולה. אבל מי שקנה בשיא או תכנן למכור לפי מחירי השיא, כבר פוגש שוק אחר לגמרי.

למה הרצליה מתאימה פחות למשקיע שמחפש הכנסה שוטפת גבוהה?

במבט עירוני רחב יותר, המחיר הממוצע לקנייה בהרצליה עומד סביב 4.2 מיליון שקל, והשכירות הממוצעת סביב 8,850 שקל בחודש. לפי היחס הזה, התשואה השוטפת למשקיע היא בערך 2.5% בשנה לפני הוצאות, מסים, תקופות ריקות ועלויות תחזוקה. זו תשואה נמוכה יחסית, והיא מסבירה למה הרצליה מתאימה פחות למשקיע שמחפש הכנסה שוטפת גבוהה, ויותר למשקיע שמאמין בערך ארוך הטווח של העיר, במיקום, בהתחדשות ובפוטנציאל השבחה.

העסקות מ-2026 מראות עיר עם פערים גדולים בין אזורים וסוגי נכסים. דירת חמישה חדרים של 125 מ"ר בהרצליה הירוקה נמכרה תמורת 4.78 מיליון שקל, לפי מחיר של כ-38.2 אלף שקל למ"ר. דירת ארבעה חדרים של 92 מ"ר ברחוב חובות הלבבות נמכרה תמורת 2.79 מיליון שקל, לפי מחיר של כ-30.3 אלף שקל למ"ר. ברחוב הנדיב נרשמו עסקות סביב 4.05 מיליון שקל לדירות בשטח של 101 מ"ר, כלומר כ-40.1 אלף שקל למ"ר. לעומת זאת, דירה בשטח של 138 מ"ר ברחוב אלי כהן נמכרה תמורת 3.6 מיליון שקל, שהם כ-26.1 אלף שקל למ"ר. הפערים האלה חשובים מאוד לרוכשים: בהרצליה אין מחיר אחד, אלא שוק שמתחלק לפי שכונה, גיל הבניין, קרבה לים, קרבה לרכבת, איכות הבנייה ורמת הביקוש המקומית.

רמות המחירים הנוכחיות מבטאות לרוב  ירידה של 5%-10% בשנה למעט מקרים חריגים כמו גליל ים שם יש צניחת מחירים. הירידות בהרצליה, חשוב להדגיש הם קצת יותר מהממוצע הארצי. יש אזוריטם - כמו ירושלים שבהםפ היו עליות מחירים, אבל במרכז יש ירידות מחירים, תל אביב גם עם ירידות של כ-10% ובמקרים מסוימים אפילו יותר.   

העיר גם נמצאת לפני גל תכנון גדול. הסכם הגג שנחתם בנובמבר האחרון עבור הרצליה כולל השקעות תשתית של כ-6 מיליארד שקל ותכנון של כ-46-45 אלף יחידות דיור חדשות לאורך השנים. בחוף התכלת לבדו מתוכננות כ-14 אלף דירות, לצד שטחי תעסוקה, מסחר, מלונאות, טיילת ופארק חופי. בצפון העיר מקודמת תוכנית נוספת לכ-2,800 דירות ליד כביש 531, כולל כ-800 דירות להשכרה ארוכת טווח במחיר מופחת. המשמעות כפולה: מצד אחד, התשתיות והפיתוח יכולים לשדרג את העיר; מצד שני, תוספת גדולה של דירות עשויה להגדיל את ההיצע ולהפעיל לחץ נוסף על המחירים, בעיקר אם הביקוש לא יחזור לקצב של שנות העלייה החדות.

גם היזמים עדיין רואים בהרצליה שוק פרימיום. בקריית המסלול, במתחם שדה התעופה הישן, קבוצת אביב מתמחרת את הפרויקט שלה בכ-5.1 מיליון שקל בממוצע לדירה, או כ-4.9 מיליון שקל בממוצע אם מנטרלים חלק מהשווי של שטחי המסחר. באותו מתחם צפויות להימכר גם דירות קטנות יותר, שיוצעו תמורת סביב 4 מיליון שקל, ודירות יוקרה ופנטהאוזים במחירים גבוהים יותר. במקביל, צמח המרמן מקדמת מגרש בקריית המסלול שבו ניתן להקים 118 דירות וכ-600 מ"ר מסחר. כלומר גם כשהשוק מתקרר, יזמים גדולים עדיין מוכנים לשלם הרבה על קרקע בהרצליה, בעיקר במתחמים חדשים ומתוכננים.

• שכונה חדשה בהרצליה: כ-2,800 דירות על גבול רעננה
• 2,800 דירות חדשות ליד כביש 531: שכונה חדשה מתוכננת בצפון הרצליה

כוח המיקוח של הרוכשים משתפר

עבור רוכשי דירה למגורים, הרצליה עדיין יקרה, ובחלק מהאזורים דירת ארבעה חדרים נעה סביב 4 מיליון שקל ואף יותר. מצד שני, מי שמחפש היטב יכול למצוא פערי מחיר גדולים בין שכונות ובין בניינים. בשוק שבו יש מוכרים רבים וקונים זהירים יותר, כוח המיקוח של הרוכשים משתפר.

הרצליה לא נהפכה לעיר זולה, והיא גם לא צפויה להפוך לכזו. היא עדיין אחת הערים החזקות והמבוקשות באזור המרכז, עם ים, תעסוקה, תחבורה, שכונות חדשות ופוטנציאל תכנוני גדול. אבל 2026 מסמנת שינוי בטון: פחות אופוריה, יותר בדיקה, יותר מיקוח ויותר הבדל בין מחיר מבוקש למחיר שסוגר עסקה. מי שקונה היום בהרצליה צריך להסתכל פחות על סיפורי השיא של השנים האחרונות ויותר על העסקות בפועל, על ההיצע בשכונה, על התשואה מהשכירות ועל השאלה האם המחיר הנוכחי כבר משקף את ההתקררות בשוק.

עסקות מהחודשים האחרונים

רחוב הקוצרים; ארבעה חדרים; קומה חמישית; 90 מ"ר; 3.85 מיליון שקל (כ-42.8 אלף שקל למ"ר)

רחוב דון יוסף הנשיא; ארבעה חדרים; קומה שישית; 92 מ"ר; 3.325 מיליון שקל (כ-36.1 אלף שקל למ"ר)

רחוב הר מירון; שלושה חדרים; קומה שנייה; 78 מ"ר; 2.9 מיליון שקל (כ-37.2 אלף שקל למ"ר)

• הוועדה המחוזית אישרה תוכניות לכ-2,000 דירות בי-ם
• אחרי סמנכ"ל הכספים, אפי קפיטל מפטרת גם את המנכ"ל - לא מגיע לנו לדעת למה?

רחוב דוד שמעוני; ארבעה חדרים; קומה רביעית; 85.01 מ"ר; 3.475 מיליון שקל (כ-40.9 אלף שקל למ"ר)

רחוב צבי מנדלבלט; ארבעה חדרים; קומה שישית; 109 מ"ר; 3.765 מיליון שקל (כ-34.5 אלף שקל למ"ר)