הרצליה הירוקה: 85 דירות נמכרו בשנה ב-35.5 אלף שקל למ"ר - פער של 26% בין חדש לישן

בהרצליה הירוקה, השכונה המשפחתית שבצפון העיר, נרשמו בשנה האחרונה 85 עסקאות במחיר ממוצע של כ-35.5 אלף שקל למ"ר וכ-3.38 מיליון שקל לעסקה - נתונים שממקמים אותה בתווך של הרצליה: זולה בהרבה מהרצליה פיתוח והמרינה, יקרה מהשכונות הוותיקות של מרכז העיר ודרומה. השכונה משלבת בנייה נמוכה ותיקה עם פרויקטים חדשים, בעיקר בתת-האזור המערבי הקרוב לים, והיא מוקפת גינות ציבוריות ומוסדות חינוך מבוקשים.

העסקאות האחרונות: אותה כתובת, שני מחירים

לפי נתוני רשות המסים, בסוף יוני 2026 נסגרו בכתובת אחת - כיבוש העבודה 27 - שתי עסקאות שממחישות את טווח המחירים: דירת ארבעה חדרים בשטח 63 מ"ר בקומה 1, בבניין מ-1970, נמכרה ב-2.88 מיליון שקל - כ-45.7 אלף שקל למ"ר, ודירת 3.5 חדרים בשטח 62 מ"ר בבניין מ-2020 נמכרה ב-2.6 מיליון שקל - כ-41.9 אלף שקל למ"ר. באותו שבוע נמכרה ברחוב דוד שמעוני 18 דירת חמישה חדרים בשטח 118 מ"ר בקומה 4, בבניין מ-2005, תמורת 4.85 מיליון שקל - כ-41.1 אלף שקל למ"ר.

הבנייה החדשה מתומחרת דווקא מתחת לזה: ביוני נמכרו בפרויקט חדש ברחוב ד' שלוש דירות שלושה חדרים על הנייר, 84 עד 86 מ"ר למסירה עתידית, ב-3.24 עד 3.31 מיליון שקל - כ-38.5 אלף שקל למ"ר, וביולי נסגרה בפרויקט TWO IN ONE עסקה על 88 מ"ר ב-3.27 מיליון שקל - כ-37.1 אלף שקל למ"ר. עסקאות קודמות שתועדו בשכונה כוללות דירת חמישה חדרים בשטח 85 מ"ר ברחוב מלכי יהודה ב-3.75 מיליון שקל ודירת ארבעה חדרים בשטח 96 מ"ר ברחוב כ"ט בנובמבר ב-3.45 מיליון שקל.

להרחבה: גליל ים: העסקה הממוצעת ירדה מ-4.5 ל-3.4 מיליון שקל

ההיצע: 172 דירות, והמוכרים מתמחרים בצניעות

לפי מדלן מוצעות בשכונה 172 דירות למכירה. ברחוב מלכי יהודה 28 מוצעת דירת ארבעה חדרים בשטח 112 מ"ר בקומה 3 ב-3.25 מיליון שקל - כ-29 אלף שקל למ"ר, ובמלכי יהודה 22 מוצעת דירת גג בת שישה חדרים בשטח 150 מ"ר ב-4.29 מיליון שקל - כ-28.6 אלף שקל למ"ר. אלה מחירים מבוקשים, עמדת פתיחה למשא ומתן שהסגירה בדרך כלל נמוכה ממנה - ובהרצליה הירוקה בולט שחלק מהמודעות מתומחרות כבר עכשיו מתחת לממוצע העסקאות, סימן למוכרים שמכוונים לעסקה מהירה.

חדש מול ישן: פער של 26% בארבעה חדרים

לפי נתוני מדלן, דירת ארבעה חדרים יד שנייה נמכרה בשנה האחרונה בממוצע ב-3.06 מיליון שקל, בזמן שארבעה חדרים בבנייה חדשה נסגרו בממוצע ב-3.85 מיליון שקל - פער של כ-26%. בחמישה חדרים הפער קטן: 4 מיליון ליד שנייה מול 4.12 מיליון לחדשה. במבט שנתי נרשמה בשכונה ירידה מתונה של כ-2% במחיר למ"ר, בדומה להאטה הכללית בשוק הדיור ופחות מהירידות שנרשמו בחלק מהשכונות הסמוכות. שכר הדירה נע בין 6,500 שקל לשלושה חדרים ל-10,500 שקל לחמישה, עם ממוצע של כ-8,250 שקל בחודש - תשואה שנתית של כ-2.3%.

קהילה חזקה, תחבורה ציבורית חלשה

הצד הקהילתי נשען על תשתית של ממש: גינה קהילתית בפינת רחוב דן שומרון, יער מאכל בין העלייה השנייה לכיבוש העבודה, ופעילות שכונתית ענפה שמושכת משפחות עם ילדים. מנגד, התחבורה הציבורית דלה והתושבים נשענים על רכב פרטי, כשעומסי התנועה בכניסות לכביש החוף הם שיקול יומיומי למי שעובד בתל אביב. ב-2025 נפתח שביל אופניים באורך כ-14 ק"מ המחבר את הרצליה לתל אביב לאורך כביש החוף, ובטווח הארוך מתוכננים בעיר קווי המטרו M1 ו-M3 - תוכניות עתידיות, בלי פתרון מיידי.

בתכנון העירוני מסתמן אתגר נוסף: הפרויקטים החדשים כוללים בעיקר דירות ארבעה וחמישה חדרים, מה שמצמצם את היצע הדירות הקטנות לצעירים ולוותיקים, ותוכנית הדיור העירונית ממליצה לשלב בפרויקטים הבאים גם דירות של 56 עד 80 מ"ר. פרויקט פינוי-בינוי מתוכנן בסביבה, והוא צפוי לעצב את פני האזור בעשור הקרוב.

להרחבה: יד התשעה: 2 מיליון שקל על 41 מ"ר - והפינוי-בינוי עוד רחוק

להרחבה: צמרות בהרצליה: ארבע עסקאות בשנה, סגירות ב-28 אלף שקל למ"ר ומודעות שמבקשות 45 אלף