גל מיחזורי המשכנתאות: 43.6 מיליארד שקל בשנה - ומה זה אומר על יכולת ההחזר של ישראלים

גל חריג של מיחזורי משכנתאות הציף את המערכת הבנקאית ב-2025: כ-69 אלף משכנתאות מוחזרו בהיקף מצטבר של 43.6 מיליארד שקל - כ-7% מסך יתרת תיק המשכנתאות של הבנקים, לעומת ממוצע של כ-4.5% בשנים 2019-2024. ניתוח שפרסם בנק ישראל כחלק מהדו"ח השנתי לשנת 2025 מנסה לפענח מה עומד מאחורי הגל - ומה הוא מלמד על חוסנו הפיננסי של משק הבית הישראלי.

התשובה מורכבת. ברוב המקרים מדובר ב"מיחזור חכם" - לקוחות שמנצלים הזדמנות לשפר את תנאי ההלוואה, לעבור ממסלולים יקרים לזולים, ולהתאים את התמהיל לסביבת הריבית הנוכחית. אבל בקרב כ-15% מהממחזרים מסתתרת תמונה שונה: אנשים שנאלצו להאריך את תקופת המשכנתה ולהגדיל את העלות הכוללת - רק כדי לשרוד את החודש.

שיא של שנים: למה דווקא עכשיו?

בנק ישראל מצביע על שני גורמים מרכזיים. הראשון הוא טכני-מחזורי: בשנות שיא ביצועי המשכנתאות, 2020-2021, כ-20% מההלוואות החדשות נלקחו במסלול ריבית משתנה צמודת מדד עם עדכון עוגן כל חמש שנים. מסלולים אלה הגיעו בדיוק ב-2025 למועד עדכון העוגן - ובעלי המשכנתאות ניצלו את ההזדמנות לבחון את האפשרויות שלהם. לא במקרה, מאגר נתוני האשראי מראה כי המיחזור הממוצע בוצע בין 40 ל-50 חודשים לאחר נטילת המשכנתה המקורית - תזמון שתואם בדיוק את מועדי עדכון העוגן הללו.

הגורם השני הוא שינוי העדפות בשוק: ירידה חדה בפופולריות מסלול הפריים והמסלולים הצמודים למדד, לצד עלייה חדה במסלול המשתנה הלא-צמוד עם עדכון עוגן שנתי עד דו-שנתי. לקוחות שהחזיקו במשכנתאות ישנות מסוג פריים או צמוד-מדד מצאו עצמם משלמים יותר ממה שנדרש בשוק - ומיחזרו בהתאם. הנתונים מאשרים: עיקר העלייה במיחזורים נבע ממעברים ממסלול הפריים ומהצמוד - ישירות למסלול המשתנה הלא -צמוד.

• הלקוחות רצים למחזר משכנתא - מה קרה בחודש שעבר והאם כדאי למחזר?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

15% - הרכיב שאי-אפשר להתעלם ממנו

עד כאן הסיפור הנוח. אבל הדו"ח מכיל גם ממצא שמצריך תשומת לב. בנק ישראל פיתח מדד לזיהוי מיחזורים הנובעים ממצוקה: מיחזורים שבהם בוצעה גם הארכת תקופת ההחזר וגם עלייה בריבית הכוללת החזויה - כלומר, המשכנתה התייקרה לאחר המיחזור. ההיגיון ברור: לקוח שמאריך את ההלוואה ב-10 שנים כדי להוריד את ההחזר החודשי ב-500 שקל - משלם בסופו של דבר הרבה יותר, אך מצליח "לנשום" בינתיים.

"כ-15 אחוזים מהמיחזורים בוצעו תוך הארכת תקופת המשכנתה עם עלייה בריבית הכוללת החזויה", קובע הדו"ח. "צעד זה מעיד על שיקול תזרימי שמטרתו הקטנת ההחזר החודשי, גם במחיר של עלייה בעלות הכוללת של ההלוואה." ומה שמעניין לא פחות: השיעור הזה נשאר יציב לאורך כל התקופה הנבחנת - ממצא שמעיד שמצוקת ההחזר אינה תופעה מחריפה, אלא רכיב קבוע בשוק המשכנתאות הישראלי.

מי ממחזר ומי דוחה תשלומים? הפרופיל חושף את האמת

הממצא המשמעותי ביותר מבחינת יציבות המערכת הפיננסית הוא השוואת הפרופיל הפיננסי של שלוש קבוצות: ממחזרי משכנתאות, בעלי משכנתאות שלא ממחזרו, ולקוחות שביצעו דחיית תשלומים של שלושה חודשים לפחות.

• תוספת של 1,000 דירות: תכנית "מתחם התפר" בהוד השרון מתרחבת
• איך כוח הקנייה לרכישת דירה נשחק בשנה האחרונה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• 24 מתחמי פינוי-בינוי חדשים אושרו: מעל 14,500 דירות חדשות...

לקוחות שדחו תשלומים מציגים שיעורי פיגור גבוהים בהרבה, שכיחות גבוהה יותר של ניצול אוברדראפט בחשבון העו"ש, היקף גבוה יותר של הלוואות צרכניות נוספות מעבר למשכנתה, ושימוש נרחב יותר באשראי מתגלגל בכרטיסי אשראי. לעומתם, ממחזרי המשכנתאות דומים פיננסית - כמעט בכל הפרמטרים - ללקוחות שאינם ממחזרים כלל.

"העלייה בהיקפי המיחזורים של המשכנתה אינה מעידה על עלייה נרחבת במצוקה פיננסית המחייבת מיחזור לצורך עמידה בהחזרים", קובע בסיכום בנק ישראל, ובמילים פשוטות זה אומר שהגל הגדול של מיחזורי 2025 הוא בעיקרו סיפור של לווים שעשו את שיעורי הבית שלהם - בדקו את התנאים, גילו שיכולים לשלם פחות, ועברו מסלול או בנק.