אנגלמן: על הממשלה לעודד פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה

על הממשלה לעודד מיזמים של התחדשות עירונית בפריפריה, שם הכדאיות הכלכלית נמוכה ולכן כמעט ואינם מבוצעים פרויקטים שכאלה - אומר מבקר המדינה, מתניהו אנגלמן. הוא מצא, כצפוי, כי הכדאיות הוא המשפיע על הפרויקטים ולכן הללו מבוצעים בעיקר במחוזות תל אביב והמרכז (58% מכלל הפרויקטים) - ולא, למשל, בקרית שמונה הזקוקה לחיזוק מבנים מסיבות בטחוניות וגיאוגרפיות.

25 שנה אחרי אסון ורסאי: מאות מבני פל-קל לא נבדקו ולא חוזקו

למרות הרפורמה ברישוי: 21% מהעסקים פעלו ללא רישיון ב-2024

ישראל בסכנה אקלימית ממשית - והרשויות המקומיות אינן מתכוננות

הצורך בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה אינו מקבל מענה מספק במסגרת המאמצים לקדם התחדשות עירונית, וביישובים החשופים לסכנות מעין אלה לא מקודמים די הצורך מיזמים רחבי-היקף להתחדשות המרקם הבנוי. על אף המלצותיו של מבקר המדינה בעבר, לא הוכנו מסמך מדיניות לאומי להתחדשות עירונית או תוכנית לאומית אחודה להתחדשות עירונית.

שש שנים אחרי שטפונות קטלניים – רוב הליקויים הממלכתיים והמקומיים לא תוקנו

זינוק באירועי הסייבר ברשויות המקומיות מאז 7 באוקטובר - והליקויים נותרו בעינם

משרד מבקר המדינה ממליץ לגורמים הרלוונטיים, ובהם משרד ראש הממשלה, רשות מקרקעי ישראל, מינהל התכנון והרשות להתחדשות (הגוף הממשלתי המופקד על ההתחדשות העירונית), לעודד מיזמי התחדשות עירונית ביישובים שבהם המכפיל גבוה, ועדיין אין כדאיות כלכלית מספקת, בין היתר באמצעות יצירת תנאים כלכליים שיאפשרו את הקידום והביצוע של מיזמים אלה.

לדברי אנגלמן, הבנה של החסמים והסיבות להיווצרותם תסייע להפחיתם ואף למנוע אותם במקרים מסוימים. הוא ממליץ לגורמים העוסקים בנושא לאסוף מידע על החסמים המאפיינים תהליכי פינוי-בינוי על כל שלביהם, לנתח אותם ולמצוא דרכים להסרתם - בין השאר על ידי ניסוח מדיניות התחדשות עירונית לאומית שתעסוק בחסמים.

• הכנסת מתנגדת להצבעה חוזרת על בחירת מבקר המדינה
• ראבילו לבג"ץ: אנהג ביושר, בהגינות ובחוט שדרה כמבקר המדינה

רק 80,000 דירות במחוזות הצפון והדרום

בשנים 2024-2021 נרשמה עלייה ניכרת במספרן של התוכניות להתחדשות עירונית שאושרו ובמספר הדירות המתוכננות לבנייה מכוחן. בשנים אלו אושרו תוכניות לבנייתן של 157,000 דירות מתוך כ-259,000 שתכנונן אושר מאז 2020. בשנת 2024 נרשמה עלייה של 40% במספר יחידות הדיור שאושרו בתוכניות פינוי-בינוי ביחס ל-2023 ועלייה של 44% ביחס ל-2022.

במחוזות המרכז ותל אביב מבוצעים 58% מכלל המיזמים במסגרת התחדשות עירונית (472 מתוך 814), בהם 56% מכלל הדירות במיזמים (145,000 במחוז המרכז ו-123,000 במחוז תל אביב). בירושלים מבוצעים 137 מיזמים, שהם 95% מהמיזמים במחוז ירושלים ו-48,000 דירות מתוך 57,000 הדירות במחוז. במחוזות הצפון והדרום יחד מקודמים  98 מיזמים ובהם 80,000 דירות - כמות דומה למספרים במחוז חיפה (97 מיזמים ובהם 71,000 דירות).

החלטת הממשלה מדצמבר 2021 ודוח וועדה הבין-משרדית להתחדשות עירונית בפריפריה מספטמבר 2022 ייחסו חשיבות רבה לקידום התחדשות עירונית ביישובי הפריפריה בכלל ובקרית שמונה בפרט. זאת, בשל הצורך במיגון המבנים ובחיזוקם עקב הסיכונים הביטחוניים ובשל הסמיכות לקו השבר הסורי-אפריקאי, המגביר את הסיכון לרעידות אדמה. למרות זאת, הפער בין הפריפריה למרכז היה ונותר גדול.

• זינוק באירועי הסייבר ברשויות המקומיות מאז 7 באוקטובר - והליקויים נותרו בעינם
• הרפורמה בבנקים מתעכבת: בכנסת דורשים להסיר חסמים

מתחם ברעננה מצוי בתכנון 23 שנים

בביקורת עלה קשר בין גובה המכפיל הממוצע למחוז (סכום יחידות הדיור המוצעות במיזמי התחדשות עירונית בחלוקה למספר הקיימות), ובין שיעור המיזמים המקודמים והמבוצעים באותו מחוז. במחוזות שבהם המכפיל הממוצע הוא 5 ומעלה, שיעור המיזמים קטן יותר – ולהיפך. הנתונים מצביעים, בצורה צפויה לחלוטין, על קשר בין הכדאיות הכלכלית של מיזם ובין סיכויי המימוש שלו. הואיל ולשווי הקרקע (ללא התערבות ממשלתית) יש השפעה מכרעת על הכדאיות הכלכלית ועל כן גם מתאפשר בהם מכפיל נמוך, בפועל רוב המיזמים המתממשים הם כאלה שהמכפיל בהם נמוך.

לעומת ישראל, לבריטניה ויפן יש מדיניות מוגדרת בנושא התחדשות עירונית, המציגה את המטרות הלאומיות ואת מערך היחסים בין דרגי השלטון לצורך מימושן. בהולנד החליטה הממשלה על ביזור סמכויות ועל הפחתת רגולציה, כדי להעניק עצמאות רבה יותר לשלטון המקומי בקידום המיזמים. בישראל נוסחו קווי מדיניות מומלצים בתמ"א 35, הוקמו מוסדות ייעודיים ונחקקו חוקים לקידום התחדשות עירונית. עם זאת, ועל אף המלצותיו של מבקר המדינה בעבר, הצעדים למימוש המדיניות לא יושמו במלואם, ובפרט לא הוכנו מסמך מדיניות לאומי להתחדשות עירונית או תוכנית לאומית אחודה להתחדשות עירונית.

אנגלמן מצביע על מספר מיזמים המתעכבים שנים רבות. מתחם כצנלסון בלוד נתקע ארבע שנים בשל מחלוקת על שווי הקרקע: רמ"י טענה ששוויה 41 מיליון שקל, היזם הציג שמאות של 16 מיליון שקל, ואילו השמאי הממשלתי קבע 24 מיליון שקל. מתחם יוספטל בקרית ים מתעכב מאז 2018 בשל שנים של בדיקת כדאיות כלכלית, הליכי תכנון ובדיקות של רמ"י. מתחם יעקב מלול בקרית שמונה ממתין מאז 2021 בשל מחלוקת עם רמ"י המעכבת את הליכי התכנון. השיא שייך למתחם ברנדייס ברעננה, שהליכי התכנון שלו נמשכים 23 שנים, בין היתר בשל הליכים משפטיים והתנגדויות.