ממ"ד משודרג - כמה עולה ממ"ש ולמה רוכשי דירות מחפשים אותו?

הממ"ד הפך לחלק מרכזי בהחלטה על רכישת דירה. בתקופה שבה משפחות שוהות במרחב מוגן יותר מפעם אחת ולפעמים לפרקי זמן ארוכים, הרוכשים בודקים את הממ"ד כמעט כמו שהם בודקים מרפסת, חניה או מחסן. השאלה היא כבר לא רק האם יש ממ"ד, אלא איפה הוא נמצא, מה הגודל שלו והאם הוא יכול לשמש כחדר ילדים או חדר שינה.

בתוך זה נכנס לשוק מושג חדש יחסית: ממ"ש, מרחב מוגן עם שירותים. בחלק מהמקרים מדובר גם במקלחת, כך שהחדר הופך למעין יחידה מוגנת שמאפשרת שהייה נוחה יותר. זה מוצר שנולד מצורך ביטחוני, אך בד בבד הופך גם לכלי שיווקי בפרויקטים חדשים.

כמה זה עולה בדירה חדשה? בדירות חדשות העלות העודפת של ממ"ש מול ממ"ד רגיל נמוכה יחסית, כי התכנון נעשה מראש. קווי המים, הביוב, החשמל, האיטום והגמרים נכנסים לתוכנית כבר בשלב הבנייה, ולכן אין צורך לשבור מערכות קיימות או להתאים בניין מאוכלס.

העלות הישירה ליזם להפיכת ממ"ד לממ"ש, כולל תוספת שטח של כ-4 עד 6 מ"ר ושירותים או מקלחת, יכולה לנוע סביב 70 עד 120 אלף שקל לדירה. בפרויקטים עם רמת גמר גבוהה או תכנון מורכב, העלות יכולה להגיע גם לכ-150 אלף שקל.

עם זאת, המחיר לרוכש יכול להיות גבוה יותר מהעלות ליזם. דירה עם ממ"ש עשויה לקבל פרמיה של 100 עד 250 אלף שקל מול דירה דומה עם ממ"ד רגיל, בעיקר באזורי ביקוש או בתקופות שבהן הנושא הביטחוני משפיע יותר על החלטות הרכישה. מדובר בפתרון שמוסיף גם מטרים לדירה וגם תחושת נוחות וביטחון.

בדירה קיימת זה כבר סיפור אחר

בדירות יד שנייה או בבניינים קיימים, בניית ממ"ד היא פרויקט יקר ומורכב יותר. ממ"ד רגיל לדירה קיימת יכול לעלות לרוב 120 עד 200 אלף שקל לפני מע"מ, ובמקרים מורכבים גם יותר. העלות מושפעת מהקומה, מצב הבניין, אפשרות החיבור לשלד, היתרים, תכנון, פיקוח ועבודות התאמה.

כאשר רוצים להפוך את התוספת לממ"ש, העלות קופצת. תוספת שירותים ומקלחת דורשת אינסטלציה, ניקוז, איטום, שיפועים, ריצוף, חיפוי וכלים סניטריים. בדירה קיימת זה יכול להוסיף 80 עד 180 אלף שקל מעל עלות ממ"ד רגיל. לכן ממ"ש בבניין קיים עשוי להיות יקר בכ-40% עד 80% מממ"ד רגיל.

הפער הזה מסביר למה ממ"ש מתאים יותר לפרויקטים חדשים או להתחדשות עירונית, שבהם אפשר לתכנן את הכול מראש. בדירות קיימות הוא אפשרי, אך הכדאיות תלויה בתכנון, בעלויות ובתוספת הערך לדירה. מבחינת השוק, הכיוון ברור: ממ"ד משפר מכירות, וממ"ש כבר הופך למוצר שמבדל דירה אחת מאחרת.