עו"ד הורה לא למסור דירה - וישלם על כך 265 אלף שקל
ישראלי שגר בחו"ל רכש דירה בבני ברק להשקעה, אך מעולם לא קיבל את המפתחות מכיוון שנשארה יתרת תשלום של 50 אלף שקל. הרוכש הגיש תביעה, שבמהלכה התברר שלבניין כלל לא היה טופס 4 בתוקף, ובעקבות כך עורך הדין של המוכרת מצא את עצמו בצד שנתבע. פסק דין ניתן השבוע
בבית משפט השלום בתל אביב, והוא כולל ביקורת על עורך הדין
עסקת נדל"ן שהיתה אמורה להיות פשוטה - ישראלי שגר בחו"ל ביקש לרכוש דירה להשקעה בבני ברק - נהפכה לסאגה משפטית שנמשכה כמעט עשור, כללה שתי תביעות, הסדר פשרה, ובסוף גם פסיקה כנגד עורך הדין שאמור היה לטפל ברישום. באחרונה נתנה השופטת דלית ורד מבית משפט השלום בתל אביב-יפו את פסק דינה: עורך הדין ישלם לתובע 265 אלף שקל, בצירוף הוצאות משפט בסכום של 20 אלף שקל נוספים.
הסיפור התחיל בבניין ברחוב ז'בוטינסקי בבני ברק, שבעבר שימש בית אבות עם שבע יחידות דיור. ב-2009 הוא עבר שיפוץ נרחב שהפך אותו לבניין מגורים עם 56 יחידות, אלא שהשינוי נעשה בניגוד לתוכנית הבנייה ולהיתר. בית משפט מקומי אפילו הרשיע ב-2013 בגין שימוש חורג ונתן צו להתאמת המבנה להיתר.
בעלי הבניין, אסתר פדר ואחיה אפרים פרוימוביץ, שכרו את שירותי עורך הדין בנימין הנר לניהול רישום הזכויות בבניין, כחברה משכנת. בהסכם הניהול מ-2010 התחייב הנר לנהל את כל הרישומים עד לרישום הבניין כבית משותף.
עסקה של 1.5 מיליון שקל שלא הושלמה
במרץ 2015 חתם אליהו אימני, ישראלי שמתגורר בחו"ל, על הסכם לרכישת דירה מס' 3 בבניין, תמורת 1.335 מיליון שקל. ביחד עם אחיו, שרכש דירה נוספת, ועם קרוב משפחה שרכש דירה שלישית, הגיעו שלוש העסקות לסכום כולל של כ-4 מיליון שקל. מועד המסירה נקבע ל-15 באפריל 2015. הדירה נרכשה, לדברי אימני, לצורכי השקעה, והוא ביקש להשכיר אותה מיד לאחר קבלת החזקה.
לאחר שנותרה יתרת תשלום של 50 אלף שקל שלא הועברה לנאמנות בידי הנר, הורה עורך הדין - כך על פי הפרוטוקולים - שלא למסור את הדירה. השופטת ורד ציטטה את דברי הנר עצמו מפרוטוקול דיון מ-2018: "הם לא שילמו לא את זה ולא את ה-50, לכן אני בתור עו"ד הוריתי לא למסור את הדירה עד שהם לא ישלמו... אני מוסמך לתת את החתימה שלי למכור את הדירה בשם ייפוי הכוח".
אלא שמה שהסתבר בהמשך היה חמור יותר: לבניין כלל לא היה טופס 4 בתוקף, הוא לא נרשם כבית משותף, והדירה לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין. כלומר גם אם אימני היה משלם את ה-50 אלף שקל שנותרו, לא ניתן היה להעביר את הדירה על שמו.
בנוסף, עולה מהראיות שהנר ידע על הצורך בטופס 4 עוד לפני החתימה על ההסכם. במכתב שכתב בינואר 2015 לבנק מזרחי טפחות, הוא ציין כי טופס 4 ניתן לבניין ב-1984, אך הוא לא הדגיש שנדרש טופס חדש. במכתב נוסף, מיוני 2015, שלושה חודשים לאחר חתימת הסכם הרכישה, הוא כתב כי "הקבלן פועל לקבלת טופס 4 בהקדם האפשרי, ההערכה היא כי עתיד להתקבל בחודשים הקרובים". הטופס לא הגיע - לא בחודשים הבאים ולא עד לסיום ההוכחות בתיק. אימני תיאר בעדותו את חוסר האונים שחש: "עו"ד ידע ויכל להגיד לי 'אלי זה בור, אתה לא תוכל לצאת מזה'".
הסדר, מכירה בהפסד, ותביעה חדשה
לאחר שנים של הליכים משפטיים, כולל תביעה ראשונה נגד פדר, הגיע אימני להסדר פשרה ומכר את זכויותיו בדירה בינואר 2021 תמורת 1.25 מיליון שקל בלבד - פחות ממה ששילם עליה. לאחר מכן הוא הגיש תביעה חדשה - הפעם ישירות נגד הנר.
השופטת ורד קבעה שהנר הפר את חובת הזהירות שהוא חב כעורך דין כלפי אימני, גם אם הוא לא ייצג אותו באופן רשמי. היא ציינה שהנר ניהל מול שני הצדדים את עסקת הרכישה, לא ציין בהסכם במפורש שאינו מייצג את הרוכש, כפי שמתחייב על פי כללי לשכת עורכי הדין, וקיבל שכר טרחה גם מאימני עבור עריכת ההסכם וטיפול ברישום. "הנתבע נמנע מגילוין של עובדות חשובות ומהותיות ובמרוצת הזמן יצר מצג שהוא פועל לקבלת טופס 4 וביצוע הרישום", כתבה השופטת.
- רכבי אספנות במקום נדל"ן - ההשקעה שמביאה מיליונים לעשירים
- ביטוח לאומי גבה כסף בניגוד לפסיקה - מה קבע ביה"ד?
בית המשפט קיבל את התביעה באופן חלקי. השופטת דחתה את בקשת הסעד עבור ירידת ערך הדירה, בין היתר מכיוון שאימני לא כלל אותו בכתב התביעה המקורי, והגיש את חוות הדעת הרלוונטית רק ב-2024.
לעומת זאת, הפסד דמי השכירות - עבור התקופה שמאוגוסט 2015 ועד לינואר 2021, 66 חודשים בהם הדירה היתה אמורה להיות מושכרת - חושב לפי הערכות מומחית שמינה בית המשפט, והגיע לסכום של 315,300 שקל. מהסכום הזה הפחיתה השופטת את ה-50 אלף שקל שאימני עצמו לא שילם, והגיעה לסכום של 265 אלף שקל, בצירוף ריבית שקלית מיום הגשת התביעה.
- 1.נשמע כמו עסקה בין נוכלים גם הקונים וגם המוכרים (ל"ת)תומר יהב 15/06/2026 14:18הגב לתגובה זו
