פאני מיי ופרדי מק מחכות לטראמפ - והמשקיעים מאבדים סבלנות

מניותיהן של פאני מיי FNMA ופרדי מק FMCC, שני הגופים המרכזיים בשוק המשכנתאות האמריקאי, איבדו מומנטום לאחר שבית ההשקעות BTIG הוריד את המלצתו עליהן לרמה נייטרלית. ברקע עומדת אי־הוודאות המתמשכת סביב תוכניות הממשל להוציא את החברות משליטת המדינה ולהחזירן באופן מלא לשוק הפרטי.

הורדת ההמלצה משקפת בעיקר את התחושה בוול סטריט כי למרות הצהרות חוזרות מצד הנשיא דונלד טראמפ, לא נרשמה התקדמות ממשית בתהליך שאמור לאפשר הנפקה רחבה או שינוי מבני בחברות. ב-BTIG ציינו כי קיימת "נראות מוגבלת" לגבי לוחות הזמנים של המהלך, וכי כמה מהצעדים הנדרשים עדיין לא החלו כלל.

המשקיעים ממתינים כבר יותר משנה להתפתחויות

לפני כשנה זינקו מניות החברות לאחר שטראמפ העלה את האפשרות לבצע הנפקת מניות חדשה. בהמשך נשמעו מסרים נוספים מצד בכירים בממשל שלפיהם נבחנת מכירה חלקית של מניות המדינה בחברות, אך מאז ההתקדמות הייתה מוגבלת. אי-הוודאות אף גברה בחודשים האחרונים. בתחילת החודש מונה ביל פולטה, שעמד בראש הסוכנות הפדרלית למימון דיור (FHFA), לתפקיד נוסף בממשל, מה שעורר ספקות לגבי היכולת לקדם בטווח הקרוב רפורמה מורכבת כל כך בשוק המשכנתאות.

בינתיים, תשומת הלב של הבית הלבן הופנתה לנושאים אחרים. המלחמה מול איראן, לצד סוגיות כלכליות פנימיות וההיערכות לבחירות אמצע הכהונה, דחקו את פאני מיי ופרדי מק לתחתית סדר העדיפויות בוושינגטון.

החשיבות של שתי החברות לכלכלה האמריקאית מקשה עוד יותר על קבלת החלטות מהירות. פאני מיי ופרדי מק אינן מעניקות משכנתאות ישירות לציבור, אלא רוכשות הלוואות מבנקים ומוסדות פיננסיים, אורזות אותן לניירות ערך ומעניקות להן ערבויות. המודל הזה נחשב לאחד המרכיבים המרכזיים שאפשרו את שוק המשכנתאות האמריקאי כפי שהוא מוכר כיום. 

מאז המשבר הפיננסי של 2008 נמצאות שתי החברות תחת פיקוח ושליטה ממשלתיים. באותה תקופה קרסו החברות ונאלצו לקבל חילוץ פדרלי, שבמסגרתו קיבלה הממשלה זכויות נרחבות על ההון שלהן. כיום מחזיק משרד האוצר האמריקאי בזכויות לרכישת קרוב ל-80% ממניות החברות, לצד מניות בכורה המעניקות לממשלה תביעה פיננסית בהיקף של יותר מ-370 מיליארד דולר. מבנה הבעלות הזה עומד במרכז הוויכוח סביב עתידן.

עבור בעלי המניות הקיימים, השאלה החשובה ביותר היא כיצד תבחר הממשלה לטפל באחזקותיה. אם תשמור על מלוא זכויותיה, ערך רב לא יישאר בידי בעלי המניות מהציבור. מנגד, ויתור על חלק מהזכויות עשוי לשפר משמעותית את שווי החברות.

הפער בין התרחישים השונים גדול

 אנליסטים מציינים כי החלטות רגולטוריות שונות עשויות להוביל לתוצאות שונות לחלוטין עבור המשקיעים, החל מהכפלת שווי המניות ועד לפגיעה משמעותית בערכן. אלא שלפני כל החלטה כזו, הממשל יצטרך לבצע שורה ארוכה של צעדים. בין היתר יהיה צורך לעדכן את דרישות ההון של החברות, לבחון מחדש את מבנה הערבויות שלהן ולוודא שהשינויים אינם מערערים את שוק ניירות הערך המגובים במשכנתאות.

זהו אחד החששות המרכזיים של המשקיעים המוסדיים. גורמים בשוק האג"ח האמריקאי מזהירים כי יציאה מהפיקוח הממשלתי עלולה להוביל לעלייה בתשואות על ניירות ערך מגובי משכנתאות, ובהמשך גם לייקור המשכנתאות לציבור.

• בגלל ביל אקמן: פאני מיי ופרדי מאק מזנקות בעשרות אחוזים
• על רקע זינוק בתשואות: פאני מיי ופרדי מק מגדילות רכישות אג"ח משכנתאות

עם זאת, סיום העימות מול איראן עשוי לפנות לממשל זמן ומשאבים לעיסוק בסוגיות פנים־אמריקאיות. חלק מהמשקיעים מעריכים כי לאחר בחירות אמצע הכהונה עשויה להתחדש הפעילות סביב פאני מיי ופרדי מק. עד אז, נראה כי השוק ימשיך להתנהל בעיקר על בסיס ציפיות והצהרות. כל עוד הבית הלבן, משרד האוצר והרגולטורים אינם מציגים תוכנית מפורטת, המשקיעים מתקשים לתמחר את שווי החברות בצורה ברורה.