בנקים מזרימים 1.2 מיליארד למגדל במנהטן שכבר מושכר בחצי
וולס פארגו מובילה הלוואת בנייה של 1.2 מיליארד דולר ל-343 מדיסון, מגדל של 46 קומות ליד גרנד סנטרל שיימסר בסוף 2029
BXP, היזמית הציבורית הגדולה בארה"ב בתחום משרדי הפרימיום, סגרה הלוואת בנייה בהיקף 1.2 מיליארד דולר לפרויקט 343 מדיסון אבניו במנהטן. מדובר במגדל בן 46 קומות ובשטח של כ-930 אלף רגל רבועה במערב מידטאון, עם גישה ישירה למעבר מדיסון של גרנד סנטרל. עלות הפרויקט הכוללת מוערכת בכ-2 מיליארד דולר, וההלוואה מכסה כ-60% מעלות הפיתוח. המשמעות פשוטה: הבנקים מוכנים שוב לחתום על מגדל משרדים חדש בניו יורק, ומעבר למחזור נכסים קיימים.
את החבילה הובילה וולס פארגו כסוכן מנהל, לצד BofA Securities, בנק אוף ניו יורק מלון ו-JPMorgan כמארגנים משותפים. בתיעוד מופיעים גם BBVA, LBBW, PNC ו-U.S. Bank, כאשר BBVA משמשת סוכן קיימות. התקופה הראשונית עומדת על ארבע שנים, עם אופציה להארכה בשנה נוספת. הריבית ההתחלתית היא Term SOFR פלוס 2.50%, והיא תרד ל-SOFR פלוס 2.25% ברגע שיושגו יעדי השכרה ובנייה. במקביל BXP ממשיכה לחפש שותפי הון להשלמת המימון.
הצד השני של העסקה כבר חתום. ההשכרה מראש עומדת על כ-50% מהשטח, ומתנהלים דיונים שעשויים להעלות את השיעור לכ-70% עוד לפני המסירה. סטאר (C.V. Starr) חתמה על כ-30% מהבניין, כ-275 אלף רגל רבועה בקומות 16-27. משרד עורכי הדין מקדרמוט ויל אנד שולטה שכר כ-150 אלף רגל רבועה בקומות 31-37. שני שוכרי עוגן שחתמו על שטח בבניין שטרם עומד על תילו מספקים לבנקים בדיוק את הוודאות התזרימית שהם מחפשים, וממחישים ביקוש ממשי למשרדים חדשים בסמוך לצומת תחבורה מרכזי.
מי עדיין חותם על שטח משרדים חדש בניו יורק
שוק המשרדים האמריקאי מפוצל. בניינים ותיקים עם תפוסה חלשה מתקשים למשוך דיירים, בעוד מגדלים חדשים עם תשתית מתקדמת, תקני קיימות ונגישות לרכבת מצליחים להשכיר מראש. 343 מדיסון יושב על אתר המטה הישן של רשות התחבורה המטרופולינית, במיקום שמחבר את מידטאון לגרנד סנטרל. BXP מצפה למסור את הפרויקט בסוף 2029, וטוענת שהוא יהיה אחד ממגדלי הפרימיום הבודדים שייכנסו לשוק מידטאון בשנים הקרובות. ההיצע המצומצם מסביר גם את נכונות הבנקים וגם את קצב ההשכרה.
מנגנון הריבית מחבר בין ביצוע לעלות הכסף: ככל שההשכרה והבנייה מתקדמות, המרווח יורד ברבע אחוז. עד המסירה ב-2029 נותרים סיכוני ביצוע, עלויות בנייה ותחרות מול פרויקטים מקבילים. 50% מושכר מראש מהווה עוגן, ובד בבד הסיכון נשאר על השולחן. אם הדיונים הנוספים מבשילים ל-70%, פרופיל העסקה משתפר עוד לפני פתיחת הדלתות.
ברקע, שוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב מתמודד עם גל פירעונות של משכנתאות מסחריות ועם פער רחב בין קונים למוכרים במשרדים ישנים. עסקאות כמו 343 מדיסון מראות שבקצה העליון, במפגש של פרימיום, מיקום ושוכרי עוגן, ההון חוזר. עלות המימון עצמה נגזרת מהריבית בארה"ב, ולכן המלכוד של הפד בין אינפלציה גבוהה לכלכלה שמאטה נוגע ישירות לתקציב הפרויקט.
שלושה מספרים שיקבעו את איכות העסקה עד 2029
הראשון הוא שיעור ההשכרה בפועל מול היעד של כ-70%. השני הוא עמידה בלוח הזמנים ובתקציב של פרויקט 2 מיליארד דולר. השלישי הוא סגירת שותפי הון בתנאים נוחים, שתקבע כמה הון עצמי BXP נושאת לאורך הבנייה. במקביל ייבחן שוק המשרדים בניו יורק לפי חוזי שכירות חדשים מול שטחים פנויים במגדלים ותיקים. הצטרפות שותף הון בשלב מוקדם יחסית תוריד מ-BXP חלק מהחשיפה, בעוד עיכוב בסגירת שותפים ישאיר את מלוא נטל ההון העצמי על מאזן החברה לאורך ארבע שנות הבנייה.
