עורך הדין של קבוצת רכישה אינו יכול לשבת על הגדר

פסק הדין שניתן החודש בתביעה נגד עורכי דין בפרשת ענבל אור, נוגע באחת מנקודות החולשה המוכרות ביותר בעולם קבוצות הרכישה: מערכת היחסים המורכבת בין המארגן, חברי הקבוצה ובעלי המקצוע המלווים את הפרויקט.

התביעה נגד עוה"ד שליוו את קבוצת הרכישה של ענבל אור נדחתה ברובה

בית המשפט דחה את רוב טענות התובעים וקבע, כי חברי הקבוצה היו יכולים להבין מן ההסכמים את הסיכונים הכרוכים בעסקה. בכך העביר בית המשפט מסר חשוב, לפיו גם לרוכשים יש אחריות לקרוא את המסמכים שעליהם הם חותמים ולהבין את משמעותם. לצד זאת, פסק הדין מחדד מסר חשוב לא פחות: כאשר עורך דין מייצג קבוצת רכישה, הוא אינו יכול להסתתר מאחורי נוסחים משפטיים או להימנע מנקיטת עמדה כאשר כספם של חברי הקבוצה נמצא בסיכון.

במקרה ענבל אור, חברי הקבוצה פנו לעורך הדין לאחר שנדרשו להעביר כספים מוקדם מהמועד שנקבע בהסכמים. במקום לקבל תשובה ברורה האם הדרישה תואמת את ההסכם, הם הופנו לעיין בעצמם במסמכים. בית המשפט קבע, כי במצב כזה לא די בהפניה כללית להסכם. כאשר עורך הדין יודע שהדרישה שהוצגה לחברי הקבוצה אינה עולה בקנה אחד עם ההסכמות החוזיות, מוטלת עליו חובה לומר זאת באופן מפורש ולפעול להגנת האינטרסים של הקבוצה.

 מתח מובנה בין חברי הקבוצה לעורך הדין

המשמעות רחבה הרבה יותר מהמקרה הפרטני. קבוצת רכישה אינה נוצרת בחלל ריק. תמיד קיים מארגן שמקדם את הפרויקט, מגייס את הרוכשים ומרכז בידיו כוח רב. במקרים רבים גם עורכי הדין המלווים את הפרויקט מגיעים דרך המארגן ופועלים מולו לאורך הדרך. מצב זה יוצר מתח מובנה בין האינטרסים של חברי הקבוצה לבין עורך הדין ולבין האינטרסים של מי שמוביל את הפרויקט.

זוהי בדיוק הסיבה שבגינה מתקשים לעיתים חברי הקבוצה לראות בעורך הדין גורם עצמאי שפועל עבורם. כאשר מתגלעת מחלוקת, הרוכשים מצפים לקבל תשובה ברורה המתייחסת לזכויותיהם האישיות. מנגד, עורך הדין נדרש לא פעם להתייחס לקבוצה כמכלול, תוך התמודדות עם לחצים עסקיים וכלכליים המופעלים עליו מצד המארגן והגורמים המעורבים בפרויקט.

פסק הדין מבקש להתמודד עם המתח הזה. בית המשפט קבע, כי לא ניתן לכלול בהסכם סעיפים המאפשרים לעורך הדין להתנער מראש מחובותיו כלפי חברי הקבוצה כאשר מתעוררת מחלוקת בינם לבין המארגן. הקביעה הזאת משקפת תפיסה נכונה, לפיה חובת הנאמנות אינה עניין שניתן לוותר עליו באמצעות ניסוח חוזי.

יחד עם זאת, הלקח המרכזי צריך להיות מופנה לעתיד. שוק קבוצות הרכישה עבר טלטלות קשות בעקבות פרשות ענבל אור ואלדד פרי, אך חלק מהבעיות המבניות עדיין קיימות. כדי לצמצם את הסיכון לחברי הקבוצות נדרשת הפרדה ברורה יותר בין המארגן לבין הגורמים שאמורים לפקח על ניהול הכספים. כיום, בפרויקטים רבים, שחרור כספים מחשבונות הנאמנות מחייב חתימה משותפת של עורך דין ורואה חשבון. מנגנון כזה יוצר שכבת בקרה נוספת ומקטין את האפשרות שכספים יועברו ללא עמידה בתנאים שנקבעו מראש.

ראוי לשקול מנגנון בקרה בלתי תלוי

נדרש גם עיקרון פשוט נוסף: אחידות מלאה במסמכים ובהתחייבויות כלפי כל חברי הקבוצה. כאשר משתתפים שונים מקבלים הבטחות שונות או תנאים שונים, נוצרות מחלוקות פנימיות והאינטרסים של חברי הקבוצה מתפצלים. במצב כזה קשה מאוד לנהל את הפרויקט בצורה תקינה, והקרקע לבעיות משפטיות כבר מוכנה.

• כאשר פרקליטות המדינה מבטלות קנסות מינהליים על תכנון ובנייה
• הליכי חדלות פרעון לאילן ששון, לשעבר בעלי קבוצת הנדל"ן רום כנרת

בנוסף, ראוי לשקול אימוץ מנגנון בקרה בלתי תלוי, בדומה למודל המוכר בפרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם הדיירים מיוצגים על ידי עורך דין מטעמם. ניתן לחשוב על מינוי "עורך דין מפקח" או "עורך דין מבקר" מטעם חברי קבוצת הרכישה, שתפקידו יהיה לשמש שומר סף נוסף בנקודות בהן עלול להיווצר מתח בין טובת חברי הקבוצה לבין האינטרסים של מארגן הפרויקט או גורמים אחרים המעורבים בו. ממילא, הניסיון שנצבר בעקבות קריסות מתוקשרות הוביל את השוק ואת משרדי עורכי הדין לנקוט משנה זהירות בנוגע לניהול כספי חברי הקבוצות ולהגנה על זכויותיהם.

פסק הדין אינו הופך עורכי דין למבטחים של הצלחת הפרויקט. הוא גם אינו מטיל עליהם אחריות לכל כישלון עסקי או תכנוני. אבל הוא מזכיר אמת בסיסית אחת: כאשר חברי קבוצת רכישה פונים לעורך הדין ברגע קריטי ומבקשים לדעת האם כספם מוגן, הם זכאים לקבל תשובה ברורה. במצבים כאלה, שתיקה או התחמקות אינן יכולות להיחשב למילוי חובת הנאמנות. לעיתים, דווקא המילה הפשוטה "לא" היא ההגנה המשפטית החשובה ביותר שעורך דין יכול להעניק ללקוחותיו.

עו"ד משה מויאל, שותף מייסד במשרד מויאל-מלאכי העוסק בנדל"ן (צילום: אייל טואג)