התביעה נגד עוה"ד שליוו את קבוצת הרכישה של ענבל אור נדחתה ברובה

פרשת ענבל אור ממשיכה לייצר פסקי דין גם שנים אחרי הקריסה של אור סיטי נדל״ן. בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה ברובה תביעה של 53 חברים בקבוצת הרכישה בפרויקט ז׳בוטינסקי 102 ברמת גן, שהוגשה נגד עורכי הדין גיא נוף ויוני אהרונסון, שליוו את הפרויקט בתקופות שונות.

מדובר בתביעה גדולה, בהיקף של כ-12.7 מיליון שקל, שבה ניסו חברי הקבוצה לייחס לעורכי הדין אחריות לנזקים שנגרמו להם מקריסת הפרויקט. הטענות כללו מצגי שווא לכאורה, הסתרת מידע תכנוני, רושם מוטעה לגבי לוחות זמנים, היעדר הגנות חוזיות מספקות, טיפול לקוי לכאורה במס רכישה וניגוד עניינים בין המארגנת, ענבל אור, לבין חברי הקבוצה.

אבל פסק הדין קבע תמונה אחרת ברובה. בית המשפט קיבל את עמדתם של עורכי הדין בחלקים המרכזיים של התביעה, וקבע כי הסיכונים בפרויקט הופיעו במסמכים שעליהם חתמו הרוכשים. לפי פסק הדין, מדובר היה בעסקת קבוצת רכישה עם חוסר ודאות תכנונית, תלות באישורים עתידיים, אפשרות לשינויים במספר יחידות הדיור, והיעדר התחייבות ברורה למועד הקמת הפרויקט.

כלומר בית המשפט הזכיר לרוכשים כי גם בעסקה מורכבת, בייחוד בקבוצת רכישה, האחריות אינה מוטלת רק על בעלי המקצוע. מי שנכנס לעסקה כזו אמור לקרוא את ההסכמים, להבין את הסיכונים ולקבל ייעוץ עצמאי. להרחבה על הסיכונים במודל: קבוצות הרכישה חוזרות לשוק בגלל מחירי הדיור? כדאי שתקראו את זה.

איפה כן נמצא הכשל?

הנקודה שבה בית המשפט כן מצא כשל נגעה לדרישה מוקדמת לתשלומים מצד ענבל אור. לפי פסק הדין, ב-2014 דרשה אור מחלק מחברי הקבוצה להקדים תשלומים עבור רכיב הקרקע, אף שהתשלום לפי ההסכמים היה אמור להתבצע רק בהתקיים תנאים מסוימים, כולל כניסת בנק מלווה או חתימה עם קבלן מבצע.

כאן קבע בית המשפט כי עו״ד נוף, ששימש בשלב הזה עורך הדין של הקבוצה, היה צריך לפעול בצורה ברורה יותר. כשחברי קבוצה פנו אליו בשאלה האם לשלם, הוא הפנה אותם לעיין בהסכמים, אבל בית המשפט קבע כי בנסיבות העניין זה לא הספיק. הוא היה צריך להבהיר כי אין חובה לשלם עד לבירור הדרישה, לפנות לאור ולבדוק מדוע נשלחה דרישה שמנוגדת למנגנון החוזי.

זו קביעה חשובה מכיוון שהיא משרטטת את הגבול של האחריות של עורכי דין שמלווים קבוצות רכישה. בשלב שבו הקבוצה כבר התגבשה, עורך הדין לא יכול להסתפק רק בטיפול טכני במסמכים. הוא מחויב להגן על הכספים של הקבוצה, בייחוד כשהמארגן דורש מהחברים להעביר כספים לפני המועד שנקבע בהסכמים.

בעקבות הקביעה הזו חויב עו״ד נוף לשלם לתובעים הרלוונטיים 595,950 שקל בצירוף ריבית מ-2014. עו״ד אהרונסון קיבל פטור מאחריות, בין היתר מכיוון שנקבע כי הוא פעל כעורך דין שכיר תחת הנחיותיו של נוף. מנגד, מכיוון שמרבית התביעה נדחתה, בית המשפט חייב את התובעים בהוצאות משפט משמעותיות: 420 אלף שקל נגד מרבית התובעים ועוד 60 אלף שקל נגד שתי תובעות נוספות, כלומר 480 אלף שקל בסך הכל.

התוצאה היא לכאורה מורכבת, אבל בפועל די ברורה: התביעה הגדולה נדחתה ברובה, עורכי הדין לא חויבו ברוב הנזקים שנטענו, אבל בית המשפט מצא כשל נקודתי וממשי סביב הקדמת התשלומים. לכן שני הצדדים יכולים להציג חלק מהתוצאה כהישג, אבל מבחינה כספית, הפער בין תביעה של 12.7 מיליון שקל לבין פיצוי של כ-600 אלף שקל הוא גדול מאוד.

• עורך הדין של קבוצת רכישה אינו יכול לשבת על הגדר
• ענבל אור מבקשת מביהמ"ש העליון להשתחרר מהכלא עד להכרעה בערעורה

השיעור לרוכשים בקבוצות רכישה

פסק הדין מחזיר למרכז את אחת השאלות החשובות בשוק הנדל״ן: עד כמה רוכשים מבינים את הסיכון בקבוצות רכישה. המודל הזה שווק במשך שנים כהזדמנות לרכוש דירה במחיר נמוך יותר ממחיר השוק, אבל הוא כולל סיכונים שאין ברכישת דירה רגילה מקבלן. אין מחיר סופי מובטח, אין תמיד מועד מסירה ברור, יש תלות בתכנון, במימון, בחברי הקבוצה, במארגן ובעלויות בנייה שיכולות להשתנות.

במקרה של אור, הקריסה נהפכה לסמל של הסיכון הזה. אור סיטי נדל״ן קרסה ב-2016 אחרי חקירת רשות המסים, ובהמשך התנהלו הליכי פירוק וכינוס. מאות רוכשים ונושים נפגעו. בסיום הליכי הפירוק חולקו לנפגעים כ-10 מיליון שקל בלבד - סכום נמוך ביחס לנזק הכולל. אור עצמה הורשעה בעבירות מרמה, עבירות מס ועבירות לפי חוק הגנת הצרכן, ובתחילת 2025 נגזרו עליה שבע שנות מאסר וחצי, וקנס של 350 אלף שקל. להרחבה על ההליך הפלילי: גזר הדין של ענבל אור: 7.5 שנות מאסר.

עם זאת, פסק הדין הנוכחי מבהיר שגם פרשה כואבת לא הופכת כל בעל מקצוע שהיה בסביבה לאחראי לכל נזק שנגרם. בית המשפט הבחין בין האחריות של מארגן הפרויקט לבין האחריות של עורכי הדין, ובין סיכונים שהופיעו בהסכמים לבין התנהלות נקודתית שבה היה צריך לפעול אחרת.

זו הבחנה חשובה לשוק. אם כל קריסה של קבוצת רכישה היתה מטילה אוטומטית אחריות מלאה על עורכי הדין, הדבר היה משנה לחלוטין את עבודתם ואת עלויות הליווי המשפטי. מנגד, אם עורכי הדין שמלווים קבוצה היו יכולים להסתתר מאחורי סעיפי פטור בכל מצב, חברי הקבוצה היו נותרים בלי הגנה אמיתית ברגעים קריטיים. פסק הדין מנסה ללכת באמצע: לא להפוך את עורך הדין למבטח של העסקה, אבל כן לדרוש ממנו לפעול כשהוא רואה דרישה שעלולה לפגוע בכספי הקבוצה.

עבור רוכשים עתידיים, המסר פשוט יותר. בקבוצת רכישה חייבים לבדוק מי המארגן, מה מצב הקרקע, מה מצב התכנון, מה מנגנון התשלומים, מי הנאמן, מה קורה אם אין היתר, מה קורה אם העלויות עולות, והאם יש ליווי בנקאי. בנוסף, כדאי לקבל ייעוץ משפטי עצמאי, גם אם יש עורך דין שמלווה את הקבוצה. עסקה של דירה אינה מקום לחתימה מהירה או להסתמכות על הבטחות שיווקיות. להסבר רחב יותר: מדריך לקבוצת רכישה, כל מה שצריך לדעת.

• זכויות שוכרי דירות: תיקונים, פיקדון ופינוי - מה מגיע לכם מהמשכיר?
• אביסרור מנפיקה לפי 2.2 מיליארד שקל - האם בעלי השליטה חוששים שהמצב בענף יחמיר?

פסק הדין הזה לא סוגר את פרשת ענבל אור מבחינה ציבורית, אבל הוא מוסיף לה שכבה חשובה. הוא אומר לרוכשים: החוזים חשובים, הסיכונים כתובים, ואי אפשר להתעלם מהם אחרי שהעסקה מסתבכת. והוא אומר לעורכי הדין: כשאתם כבר משמשים עורכי הדין של הקבוצה, ובייחוד כשכספי הרוכשים בסיכון, אי אפשר להסתפק בהפניה כללית להסכם. צריך לתת תשובה ברורה, לעצור תשלום בעייתי ולבדוק את הדרישה בזמן אמת.