הלקוחות רצים למחזר משכנתא - מה קרה בחודש שעבר והאם כדאי למחזר?

בחודש דצמבר נרשמו נתונים חריגים במערכת המשכנתאות בישראל: יותר מ-7,000 לווים מיחזרו את המשכנתא שלהם בין הבנקים או בתוך הבנק שבו הם כבר נטלו אותה, והיקפי המיחזורים הגיעו לכ-5 מיליארד שקל - שיא של ממש. הנתונים שמפרסם בנק ישראל מצביעים גם על ירידה קלה בפיגורי המשכנתאות. היקף המשכנתאות החדשות בדצמבר עמד על כ-11.7 מיליארד שקל, נתון הגבוה ביותר בשנת 2025 כולה, והוא משקף עלייה של כ-13% בהשוואה לשנת 2024. זהו שיא שנובע בעיקר מהתאוששות הביקושים, שגברה כנראה בעקבות הורדות ריבית מצטברות של 0.5% מאז אוגוסט, וגם בגלל ציפיות להתמתנות נוספת בריבית ב-2026. עם זאת, חשוב להבהיר - אין התאוששות בהיקף העסקאות, מה שמעיד לכאורה על סתירה בין שוק הדיור לשוק המשכנתאות - שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז? 

כך או אחרת, נראה שמה שמסביר את ההיקף הגדול הוא המחזורים והסברנו לאחרונה מתי ואיך למחזר משכנתא - ככה תפחיתו את החזר המשכנתא שלכם - והאם הריבית שאתם משלמים טובה?

מיחזור משכנתאות: מה קרה בדצמבר ומה זה אומר?

לפי נתוני בנק ישראל, בדצמבר היתה משמעותית במספר המיחזורים של משכנתאות. יותר מ-7,000 לווים עבדו מחדש על ההתחייבויות שלהם - ובסך הכל סכום המיחזורים עמד על כ-5 מיליארד שקל. מרבית המיחזורים (כ-85%) בוצעו בתוך הבנקים שבהם הלווה כבר היה לקוח, בעוד כ-15% עברו לבנקים אחרים שבהם מוצעו תנאים טובים יותר. העלייה הזו, של 54% בהשוואה למחצית הראשונה של 2025, משקפת את ההשפעה של ירידת הריבית על המרווחים הבנקאיים, שירדו ל-0.6%-0.9% לעומת 3.2% בעבר.

השיא הזה מגיע בעקבות הורדות ריבית שהתחילו בסוף נובמבר, וכן בעקבות רפורמה רחבה של בנק ישראל שהחלה באפריל 2025. הרפורמה הזו פשטה את התהליך הבירוקרטי של מיחזור משכנתאות - למשל ביטלה שכפול טפסים והעבירה את רוב המידע ישירות בין מערכות המחשוב של הבנקים. התוצאה היא קיצור זמן הטיפול לשבועיים במקום שלושה חודשים, מה שמעודד יותר לווים לפעול. להרחבה: חודש שיא: היקף המשכנתאות זינק ל-11.7 מיליארד שקל.

• חודש שיא: היקף המשכנתאות זינק ל־11.7 מיליארד שקל
• אקמן מציע קנס על פירעון מוקדם כדי להוריד את ריבית המשכנתאות בארה״ב
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ירידה בפיגורי המשכנתאות - אחד הנתונים הבולטים בדצמבר האחרון הוא גם ירידה של כ-3% בפיגורי המשכנתאות, שהגיעה ל-4.2 מיליארד שקל בסוף השנה. למרות שהסכום עדיין גבוה ומעיד על אלפי משקי בית שמתקשים לעמוד בהחזרי המשכנתא שלהם, הירידה מצביעה על מגמת שיפור קלה. היקף הפיגורים, שחצה את רף ה-4 מיליארד שקל קודם לכן, ירד בזכות הסדרים גמישים יותר, כמו דחיית תשלומים או התאמת מסלולים.

חלק מהירידה הזו יכול לנבוע מהשילוב של מיחזור מוגבר והסדרים שנוצרים בין הלווה לבנק, כך שחלק מהמשכנתאות שבעבר נחשבו לפיגור - זוכות כעת להסדרי תשלום חדשים שמרככים את מצבן. זהו שינוי חיובי, גם אם עדיין מוקדם לדבר על שיפור מוחלט בשוק. למשל, משקי בית שסבלו מעלייה של 27% בהוצאות מאז 2022 מוצאים הקלה חלקית דרך מיחזור, מה שמונע כניסה לפיגור נוסף.

הקשר להורדות ריבית ולתחרות בין הבנקים

נראה שהורדות הריבית, לצד שיפור מסוים בתחזיות האינפלציה, עשו שינוי בהתנהלות הבנקים. עד לאותה נקודה, במשך חלק גדול מ-2025 לא ניכרה השפעה משמעותית של הרפורמה בבנקים, ככל הנראה בגלל תחרותיות נמוכה בין המוסדות הפיננסיים לשחקנים בשוק המשכנתאות - מצב שמאופיין ב"מרווחים נמוכים" (הפער בין מה שהבנק גובה מלווה ומה שהוא משלם בפועל על הכסף). הריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות ירדה ל-4.8%-5.2%, מה שמגלם חיסכון של כ-200-250 שקל חודשי בממוצע.

• רף ה-3 מיליון דירות נחצה - מפת הדיור עדיין לא שוויונית
• כמה מרוויחים היזמים בהתחדשות עירונית ולמה השמאי הממשלתי מגדיר רווחיות מינימלית?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• רוכשי דירות במבצעי מימון מתחרטים - 1,300 ביטולים; האוצר:...

עם הורדת הריבית, המרווחים של הבנקים על משכנתאות עלו, אבל גם הצורך להיאבק על לקוחות גדל. יש הערכות שבנק או שניים אימצו בשלהי 2025 מדיניות אסטרטגית שמטרתה להגדיל את נתח הלקוחות שלהם ממשכנתאות שמוחזרות מבנקים אחרים - זאת כדי להבטיח הכנסות יציבות לקראת 2026. דוגמה לכך היא הטבות כמו של בנק הפועלים על החזר של עד 5,000 שקל על ההחזר החודשי הראשון, שמושכות לקוחות חדשים. להרחבה: מהי ריבית המשכנתא הממוצעת? ככה תדעו אם המשכנתא שלכם טובה.

מעבר למיחזורים, הנתונים על משכנתאות חדשות בדצמבר מעידים על המשך מגמה שנרשמה במשך כמה חודשים: רוכשי דירות בשוק החופשי לוקחים משכנתאות גבוהות יחסית - ממוצע של כ-1.07 מיליון שקל, אחרי ניכוי מיחזורים. משקיעים ממשיכים להוביל בגובה המשכנתאות עם ממוצע של כ-1.23 מיליון שקל. רוכשי דירות במסגרת "דירה בהנחה" לוקחים משכנתאות הרבה יותר נמוכות - כ-540 אלף שקל.

הפערים הללו משקפים בבירור את השוני בצרכי המימון בין מי שרוכש דירה למגורים לבין מי שרוכש לצורך השקעה וגם מעידים על כך שהשקעה בנדל"ן עדיין תופסת מקום משמעותי בתמהיל ההלוואות.

היקף המיחזורים של 5 מיליארד שקל הוא נתון שיא שמצביע על תנועה משמעותית של לקוחות בתוך מערכת הבנקאית. זהו סימן לכך שהשוק מגיב ל: סביבת ריבית חדשה שבה הבנקים והלווים מנסים למצות את היתרונות מהורדות ריבית, רפורמת בנק ישראל שמקלה על תהליך המיחזור ומורידה חסמים ביורוקרטיים, תחרות גוברת בין הבנקים, משום שיותר לווים מחפשים תנאים טובים יותר.

בשורה התחתונה, תוצאות דצמבר בשוק המשכנתאות מציעות תמונה חיובית יותר לעומת החודשים שלפניו: ירידה קלה בפיגורי משכנתאות - סימן לנכונות גבוהה יותר להסדרים ולמימוש משכנתאות במסגרת היכולת, שיא במיחזור משכנתאות של 5 מיליארד שקל - אינדיקציה לתגובה לשינויים בריבית ולתחרות הבנקאית, ריבית נמוכה יותר והתייעלות ביורוקרטית - גורמים שמקלים על הלווים והמוסדות.

שאלות ותשובות נפוצות

מה גרם לשיא במיחזור משכנתאות בדצמבר 2025?

השיא נובע משילוב של הורדות ריבית, שיצרו תנאים אטרקטיביים יותר, והרפורמה הדיגיטלית באפריל 2025, שקיצרה תהליכים. לווים ניצלו זאת כדי להפחית החזרים, מה שגם תרם לירידה קלה בפיגורים ויצר תנופה בשוק הדיור.

האם כדאי למחזר משכנתא עכשיו?

אם הריבית הנוכחית נמוכה מזו שלכם, במיוחד במסלולים משתנים, אז כדאי לבדוק. חיסכון ממוצע יכול להגיע ל-80,000-150,000 שקל לאורך חיי ההלוואה, אך בדקו קנסות פירעון מוקדם ועלויות נלוות.

מה ההשפעה של הורדת הריבית על שוק הדיור?

הורדת הריבית ל-4% בינואר 2026 צפויה להגביר ביקושים, להוזיל משכנתאות חדשות ולהגדיל עסקאות. עם זאת, לא מדובר בהפחתה שמשנה את כללי המשחק. 

מהם הסיכונים בפיגורי משכנתאות גבוהים?

פיגורים של 4.2 מיליארד שקל מעידים על קשיים במשקי בית, מה שעלול להוביל ללחץ על בנקים. עם זאת, הסדרים גמישים והתאוששות כלכלית יכולים למתן זאת, במיוחד אם האינפלציה תתייצב. מעבר לכך, כמות הפיגורים היחסים לא גדולה והיא ירדה כאמור בחודש דצמבר.