ככה תפחיתו את החזר המשכנתא שלכם - והאם הריבית שאתם משלמים טובה?

מחזור משכנתא מאפשר לשנות את תנאי ההלוואה הקיימת על ידי לקיחת הלוואה חדשה שמחליפה אותה, כאשר המטרות העיקריות הן הפחתת ההחזר החודשי, קיצור או הארכת תקופת ההחזר, או שיפור התמהיל בהתאם לשינויים בשוק הריביות והאינפלציה. בדיקה כזו כדאית כל כמה שנים בודדות  או בעקבות שינויים משמעותיים כמו ירידת ריבית בנק ישראל, התייצבות אינפלציה, או שינויים במצב הפיננסי האישי - קבלת ירושה, קרן השתלמות שנפרעת,  עלייה בהכנסה או ירידה בהוצאות. 

ריבית בנק ישראל בירידה וצפויה להמשיך לרדת. האם כדאי לבדוק מחזור משכנתא, או אולי לחכות לירידה משמעותית יותר בריבית? אין תשובה חד משמעית כי זה תלוי בקצב הורדות הריבית ובתנאי המשכנתא שלכם ומשך הזמן שלה. אבל ברור שבשנה האחרונה יש לרבים כדאות למחזר משכנתא. 

מחזרי משכנתא מרוויחים בזכות המחזור סכום של עשרות עד מאות אלפי שקלים בודדים. הרבה כסף. זה החיסכון לאורך כל חיי ההלוואה. המגמה של גידול בכמות מחזרי המשכנתא תעלה בשנה הבאה במקביל לירידה בריבית וירידה בקצב האינפלציה, וגם כי אנשים רוצים למתוח את המשכנתא לעוד מספר שנים (לאריך את המח"מ שלה).

מה המסלולים הפופולאריים ואיזה מסלולים כדאי למחזר? 

מסלול ריבית קבועה לא צמודה: לווים שנטלו משכנתא במסלול זה עד 2022 נהנים מיציבות, שכן הריבית נשארה קבועה סביב 3-4% גם בעליית הריביות ב-2022. אבל מי שלקח בשנתיים האחרונות יכול להוריד תיאורטית להוריד את הריבית.מיחזור מלא לרוב פחות כדאי כאן בגלל קנסות פירעון, אבל מחזור חלקי יכול להיות טוב לכם. כל מקרה לגופו. ריבית ממוצעת במסלול זה עומדת כעת על כ-4.8% (תלוי במספר השנים ועוד) וזה נמוך ביותר מחצי אחוז ממה שהיה לפני חצי שנה-שנה. כלומר, אתם יכולים להוריד תיאורטית את ההחזרים באופן משמעותי, אבל שוב - יש כאן עניין של עמלות פירעון. 

מסלול ריבית קבועה צמודה למדד: כאן הריבית היא כ-3.1% מה שמצביע על הערכת אינפלציה של כ-1.7% בטווח הארוך. אם אתם סבורים שהאינפלציה תהיה גבוהה יותר עדיף המסלול הקבוע הרגיל. אם אתם חושבים שהיא תהיה נמוכה יותר, אז המסלול הזה מועדף. 

מסלול פריים: לאחר הסרת מגבלות חשיפה רבים עברו למסלולים כמו פריים פלוס או מינוס עם ריבית נמוכה יחסית. אולם, עליית הריבית גרמה לירידה בחשיפה של המסלול  מ-40% ל-25% מסך המשכנתאות. 

כעת, עם ריבית פריים סביב 5.75%, וריבית במסלול הזה של כ-5.3% בממוצע, נראה שמדובר במסלול טוב במיוחד בהינתן שהריבית אמורה להמשיך לרדת.  נדגיש כי כתלות במשכנתא ובלקוח יש בנקים שאתם יכולים לקבל בהם רייבת אפקטיבית של 5.2% (פריים מינוס 0.55%).

מסלול ריבית משתנה: קיים הבדל בין לא מסלול צמוד למדד למסלול שאינו צמוד למדד, וקיימים הבדלים גדולים בין הבנקים. המסלול הלא צמוד אטרקטיבי מאוד כי ריבית אגרות החוב שהיא העוגן לריבית המשכנתא, ירדה מאוד, כשהריבית האפקטיבית ללוקחי משכנתאות היא 4.7%.  במקרים רבים בשנה החולפת ממחזרי משכנתא מסיתים למסלול הזה. 

• משכנתא ל-30 שנה: כדאי להקטין את ההחזר?
• הריבית במשכנתא עומדת להשתנות אחרי חמש שנים - האם כדאי למחזר לפני העדכון?

למה כדאי לבדוק עכשיו? 

בדיקת מחזור אינה מורכבת, אפשר לעשות הערכה ראשונית, אפשר לבדוק לבנק זה עניין של כמה ימים, אולי שבוע, גג שבועיים. אפשר גם באם תצטרכו להיעזר ביועץ משכנתאות, רק תוודאו שמדובר ביועץ טוב, יש רבים שאין להם באמת הבנה עמוקה בתחום. 

מתי כדאי לבצע מחזור משכנתא?

מחזור כדאי כל כמה שנים או בשינויים משמעותיים כמו ירידת ריבית או שינוי בהכנסה, תקבול משמעותי ועוד. מי שלא בדק בחצי השנה האחרונה-שנה האחרונה כדאי שיעשה זאת בחודשים הקרובים על רקע ריבית בנק ישראל שירדה ובמקביל גם הירידה  בתשואות האפקטיביות בשוק האג"ח, יש סיכוי טוב שתחסכו סכומים נאים.  

מה ההבדלים בין מסלולי ריבית קבועה ומשתנה?

מסלול קבוע נשאר עם אותה הריבית מההתחלה ועד הסוף ומגן מפני עליות אינפלציה, אך הוא בהגדרה יקר יותר כי הוא מספק סוג של ביטוח מאינפלציה. יש מסלול ריבית קבועה שקלית ויש מסלול ריבית קבועה צמודה למדד (בטבלה המצורפת יש את הריבית הממוצעת של המשכנתאות - ככה תדעו אם אתם משלמים הרבה או שהמשכנתא שלכם טובה). 

כמה אפשר לחסוך ממחזור משכנתא?

עד מאות אלפי שקלים בודדים לאורך ההלוואה, תלוי בקרן ובמסלולים שיש במשכנתא המקורית שלכם וכמובן שבריבית המשכנתא הקיימת שלכם.

מה השינויים הצפויים בשוק המשכנתאות ב-2026?

ירידת ריבית נוספת ל-4%, ויציבות במשכנתא יובילו לירידה נוספת בריבית משכנתא ויעלו מאוד את היקף מחזורי המשכנתא

• רשות המסים על ההון השחור: 7-8 מיליארד שקל בשנה, בלי הורדת מסים
• "אנחנו במשבר גדול מאוד בשוק המגורים, ואם המחירים יירדו הבנקים גם בבעיה"

איך לבדוק אם מחזור משכנתא כדאי?

השתמשו בסימולטורים דיגיטליים לחישוב החזרים, בדקו ריביות נוכחיות מול קיימות וחשב קנסות של עמלת פירעון מוקדם - יש גם מעין מחשבון באתר בנק ישראל.