קרטל הבנקים, מחירי הנדל"ן ואיפה לעזאזל נגיד בנק ישראל?

מזמן לא מצאתי את עצמי כועס. ממש כועס. אז החלטתי לכתוב על זה. נתחיל בסיפור, הוא אמיתי לגמרי. כחלק מגיוון ההשקעות שלי, ממש לאחרונה בדקתי אפשרות לרכוש דירה להשקעה. לא סתם, אלא באזור תל אביב. המוסיקה של היזמים באזור תל אביב שהשתנתה ועודף ההיצע , הנחתי שיאפשרו יותר כוח מיקוח לצד של הקונים אל מול המוכרים. בנוסף, עסקות - כך לימדו אותי - עושים כשיש דם ברחובות.  

הפרויקט שעלה לי למוקד (בלי למסור פרטים ספציפיים בשביל לעשות קמפיין סמוי ליזם) נמצא רגע לפני היתר, וכדי להשיג את הליווי הבנקאי היזם נדרש לפריסייל של כמה עשרות דירות. מעולה. זו לרוב הסיטואציה שבה המחירים נמצאים ברמה הנמוכה ביותר.

התנאים שהוצעו לי על ידי היזם היו תשלום של 15% עד קבלת היתר, והיתרה של 85% בסמוך למסירה. והכל בלי ריבית ובלי הצמדה. תענוג ממש. העובדה שהמדובר בפרויקט שאמור להיות מושלם עוד כשש שנים הפכה את היעדר ההצמדה למשמעותי ואטרקטיבי מאוד מבחינת ההטבה, ואת העסקה ליותר עסקת אופציה ארוכה ממש, שבה במועד העסקה כמעט שלא צריך להביא כסף בשביל לקחת פוזיציה ארוכה על שוק הנדל"ן למגורים.

יש כאלה שהיו עוצרים פה, אבל אני החלטתי לאתגר את היזם. ביקשתי לבחון אפשרות לקבל הנחה נוספת במחיר במקרה של פריסת תשלומים לאורך חיי הפרויקט בנוסף לתנאי ה-85-15 שהוצעו כאמור. היזם, בחצי קריצה, הסביר לי שאין בעיה אבל זה לא יוכל להיות מהמחיר הרשמי, משום שהם לא יכולים למכור בפחות מהמחיר שמופיע בדו"ח אפס שמוגש לבנק במסגרת הסכם הליווי. הוא אמר שאחרי שחותמים על העסקה אקבל ממנו זיכוי כספי (בהתאם לשיעור היוון שייקבע) במידה שאבחר להקדים תשלומים, ככה שבפועל אשלם לאורך חיי הפרויקט בין 5% ל-10% פחות מהמחיר הרשמי שדווח לרשויות המס. תלוי ברמת פריסת התשלומים שאבחר חלף תנאי ה-85-15 שהוצע במקור.

• ככה תפחיתו את החזר המשכנתא שלכם - והאם הריבית שאתם משלמים טובה?
• בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מחיר אמיתי לעומת מחיר רשמי

אני כמובן הסברתי שאני מעדיף שהמחיר הרשמי יירד בשביל שהמחיר ישקף בפועל את תנאי העסקה שנקבעו וכדי שאוכל לשלם פחות מס רכישה (8% בגין דירה שנייה). היזם כמובן התעקש והסביר שזה בלתי אפשרי מול הבנק, עקב ההתחייבות למחירים הנקובים בדו"ח אפס, וכמובן עקב הדיווחים הרשמיים הפומביים ברשויות המס על המחיר, מה שעשוי ליצור ליזם בעיות מול קונים פוטנציאלים אחרים שיראו שמישהו רכש בפועל במחיר נמוך משמעותית מהמחירון וממה שהוצע להם ...

את הבנק והשמאי שעשה את הדו"ח אפס מעניין המחיר הרשמי ולא המחיר הכלכלי. וככה היזם בעצם מוצא את עצמו עושה קסמים ולהטוטים כאלה ואחרים בשביל למכור בלי להוריד את המחיר הרשמי. כן, הבנקים - בזכות התנאים הנוקשים שהם קובעים ליזם - מחזיקים בכוח את המחירים בשוק למעלה בצורה סינטטית. לאור החשיפה הגבוהה שלהם לסקטור הנדל"ן, אין להם אינטרס לראות איך שווי הבטוחות שהיזמים השונים נתנו להם נשחקות, מה שיביא למחיקה של הלוואות בהיקף דרמטי, הפסדים עצומים וכמובן לאפקט דומינו שיכול לפגוע בכל השוק והמשק.

זוכרים שבנק ישראל הגביל לאחרונה את המבצעים של 80-20? מה עושים היזמים? עושים טריקים בשביל לעקוף גם את זה. איך? לדוגמה, היזם מכניס לחוזה תנאי שקובע שכמה חודשים לפני מסירת הדירה הקונה נדרש לשלם את עיקר הסכום, ואז זה עומד בדרישות בנק ישראל. הקומבינטור הישראלי לא מפסיק להמציא פטנטים. יש כמובן גם את נושא המימון, שהוא בימים אלה הפיל שבחדר. הריבית הגבוהה פוגעת ביזמים ונהפכה לנטל משמעותי. המרוויחים העיקריים מהאמור הם בעיקר הבנקים וגופי המימון האחרים.

• 3 דירות בבאר שבע = דירה אחת בראשון לציון; וכמה עולה דירת 4 חדרים בנתניה?
• מחירי הדירות בשכונה המבוקשת נפלו ב-20%; ולמה זה היה ידוע מראש?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מחירי הדירות בשכונה המבוקשת נפלו ב-20%; ולמה זה היה ידוע...

היזם מתנה בלא מעט עסקות בכך שהרוכש יתחייב לקחת הלוואת קבלן. מה העניין? כשיזם הולך לבנק הוא משלם ריבית של פריים+ משהו. לרוב לא פחות מפלוס 1%. כלומר כמעט 7% (במקרה הטוב). בהלוואת קבלן, היזם בעצם שולח את רוכשי הדירות לחתום על משכנתא שאת כל תשלומי הריבית עד למסירה היזם בכלל משלם. ולמה הוא עושה זאת? מכיוון שעל משכנתא הבנקים נותנים לציבור ריביות טובות משמעותית מהלוואות ליווי. ברמות של 5%-6% ואף פחות מכך. מבחינת היזם זה חיסכון משמעותי בהוצאות המימון שיורדות ישר לשורת הרווח. כולם יודעים שזו עבודה בעיניים, כי בעצם הלוואת המשכנתא היא בעצם הלוואת ליווי. כולל בנק ישראל והבנק המלווה. ועדיין מאפשרים לזה לקרות. והכל בשביל שהיזם לא יוריד מחירים שיוכלו לייצר גלגל שלג שבטעות עוד עשוי ליצור מפולת מחירים.

הבנק מעלה את הריבית על ההלוואה בזמן שריבית יורדת

ועוד סיפור על קרטל הבנקים. כדי לממן את המקורות העצמיים שאני נדרש להעמיד לבנק, אמרתי לעצמי שאבדוק ציטוט להלוואה מהבנק שמולו אני עובד כי תיק ההשקעות שלי עובד בסך הכל יפה, ואולי אפשר להחזיק את החבל משני קצוותיו.

פניתי לבנק וקיבלתי הצעה מזעזעת בעיניי להלוואת סולו בריבית של פריים+ 1.1%, שזה כמעט 7%. עובדת הבנק הסבירה לי שהמחיר הזה פנטסטי כי אני נחשב לבנק לקוח פרימיום חזק, וכי לקוחות טובים משלמים כיום בכלל ברמה של 8%, וכי עד לא מזמן זה היה ברמה של 10%. הזכרתי לעובדת בבנק שיש לי יתרות בתיק ניירות ערך שעולות משמעותית על היקף ההלוואה שאני מבקש, ושרק לפני כשנה וקצת לקחתי מהבנק הלוואה בתנאי פריים מינוס 0.1%.

כאיש שוק ההון הסברתי לה בכלל שמרווחי הסיכון באג"ח בשפל שלא נראה כאן שנים, ושבפועל המרווח הפיננסי של הבנק גדל לאורך התקופה ובטח לא ירד, כי הבנק פשוט מגייס כיום מקורות במחירים נמוכים משמעותית. התשובה שקיבלתי היתה ברורה מאוד: "אלה המחירים שאנחנו עובדים בהם כיום. כן כן לא לא. אתה באמת לא חייב". אמרתי תודה לבנק, והלכתי לממש קצת אג"חים מתיק ההשקעות שהגיעו למרווחים הזויים ותשואות של פחות מ-5%.

לעצמי חשבתי, עד כמה  הבנקים עושקים את הציבור ואיפה לעזאזל בנק ישראל והרגולטורים שישימו גבולות וידאגו לאנשים? יש לי ביקורת רבה על ההתנהלות של בנק ישראל תחת הנגיד הנוכחי. אני לא ממש שוכח שהוא שיחרר את הרסן לפני כמה שנים לגבי המשקל שאפשר לקחת במשכנתאות במסלול פריים בריבית משתנה כשסביבת הריבית היתה אפס, וזאת רגע לפני שהיא התחילה לטפס בפראות למעלה. הציבור שלקח משכנתאות בריבית פריים כמובן נפגע בצורה רצחנית מהמהלך, ואיך לא - הבנקים היו המרוויחים הגדולים מזה. הציבור מטומטם ולכן הציבור משלם. זה משפט ידוע. אבל היה מצופה מהרגולטור "החכם" שלא ידאג רק לבנקים, אלא גם ידאג לשמור על הציבור שמשלם ביוקר. 

לרוב אני לא חובב גדול של סמוטריץ, אבל הפעם אני חייב להגיד שלדעתי הוא עשה בשכל כשהוא הגדיל את המס על הבנקים עקב הרווחים העודפים. הרגולטור צריך בעיניי לפעול באגרסיביות גם מול קרטלים אחרים שמבינים שבימים אלה אין דין ואין דיין, ומרשים לעצמם להתפרע במחירים וברווחיות הנגזרת.

הכותב בעלים וכמנכ"ל של חברת י.מ.ל.א. ייעוץ והשקעות בע"מ, אשר מתמחה בייעוץ וליווי חברות בנושאי גיוסי הון, הנפקות, ייעוץ וליווי בהליכי דירוג אשראי, בנקאות להשקעות, ייעוץ פיננסי ועסקי.