דירות בבנייה
צילום: איציק יצחקי

מלאי הדירות שובר שיאים - 83.6 אלף דירות; מה קורה בתל אביב?

תל אביב עם 10.4 אלף דירות במלאי, עלייה של 2% בחודש. חלק גדול מהמלאי הוא של דירות של התחדשות עירונית

צלי אהרון | (18)

לפי נתוני הלמ"ס, נרשמה ירידה של 1.7% בהיקף מכירת דירות לעומת הרבעון הקודם, ו-ירידה של 16.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, על פני הרבעון יש עלייה במכירות מחודש לחודש. אלו נתונים מעודכנים לאוגוסט, כשנראה שבנטרול נתוני עונתיות בשל החגים, גם ספטמבר ואוקטובר מבטאים יציבות ואפילו עלייה בהיקפים.  

ירידה דרמטית היתה בדירות חדשות - ירידה של 28.1% במכירות הקבלנים ל-8,100 דירות. גם כאן היתה עלייה על פני הרבעון. ועדיין - אלו מספרים נמוכים בראייה היסטורית. ם היסטורית.

הדירות הלא מכורות מצטברות - והפערים בין הערים בולטים

במקביל לירידה בביקושים, היצע הדירות הלא מכורות ממשיך לעלות. באוגוסט נוסף מלאי של כ-800 דירות חדשות, שהעלו את סך המלאי לכ-83,360 דירות - שיא חדש. תל אביב מובילה עם 10,420 דירות, גידול חודשי של 2%; אחריה ירושלים עם 8,240 (עלייה של 2.6%), ובת ים עם 4,380. רמת גן ונתניה סוגרות את החמישייה המובילה, כאשר בנתניה נרשמה דווקא ירידה של 4.7% במלאי.

מרבית המלאי (56%) מרוכז במחוז תל אביב והמרכז, מה שמסביר את הירידות במחירי הדירות באזורים אלה ואת השפעתם על מדדי המחירים הכלליים. המגמה מקבלת חיזוק מהמשך פעילות הבנייה - קצב התחלות הבנייה נשאר גבוה גם כאשר הביקושים נחלשים.

אופקים בצמרת - ומה קורה בשוק היד השנייה?

אחת ההפתעות הגדולות בנתוני הלמ"ס היא העיר אופקים, שמובילה את מכירת הדירות החדשות ברבעון האחרון עם 501 עסקאות - יותר מתל אביב (498), נתניה (432) ולוד (416). ההסבר נעוץ בפרויקטים ממשלתיים כגון "דירה בהנחה" בשכונת עומרים בעיר, שבה נמכרו דירות רבות מראש במסגרת התוכנית.

עם זאת, כשכוללים גם את שוק היד השנייה, התמונה משתנה: ירושלים עדיין בראש עם 1,298 עסקאות, אחריה חיפה (1,237), תל אביב (1,195), נתניה (808), אשקלון (771) ופתח תקווה (642). ברוב הערים נרשמה ירידה במכירות דירות מיד שנייה, למעט תל אביב, שם נמשכת פעילות ערה בעיקר סביב דירות קטנות וזולות.

האם אוגוסט מסמן היפוך מגמה - או רק אתנחתא זמנית?

בלמ"ס נזהרים מלהכריז על שינוי מגמה. העלייה הקלה שנרשמה בין יוני ליולי - כ-0.5% - עשויה להיות מקרית, במיוחד כאשר לוקחים בחשבון את הירידה החוזרת באוגוסט. מעבר לכך, חלק ניכר מהעסקאות באוגוסט היו במסגרת תוכניות סבסוד, שאינן משקפות את מה שקורה בשוק החופשי.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

נוסף לכך, הירידה הממוצעת ברכישת דירות מיד שנייה נמשכת בקצב של כ-2.4% לחודש מאז דצמבר. היקף העסקאות עדיין נמוך משמעותית מהממוצע הרב־שנתי, וההערכה היא שעם נתוני ספטמבר־אוקטובר - שצפויים להיות חלשים בגלל חגי תשרי - הלחץ על המחירים יימשך.


תגובות לכתבה(18):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 17.
    עכשיו תוסיפו את הנתון הזה להגבלות החדשות של בנק ישראל והגעתם לפיצוץ (ל"ת)
    אנונימי 28/10/2025 12:48
    הגב לתגובה זו
  • 16.
    אנונימי 27/10/2025 13:31
    הגב לתגובה זו
    התידשות עירונית דירות כלואות מרפסות מול קירות צפוף צפוף על מה 5 מליוןמי שיש לו 5 מליון שקל אמור להיות חכם. או משדרג ואלה כבר נגמרים...
  • 15.
    שניצאל 26/10/2025 14:43
    הגב לתגובה זו
    סיכוי נמוך שבנק ישראל יזרום עם מהלך כזה אבל יתכן שתוך שנה הריבית תחזור קרוב ל0 ואז נראה שוב עליה באינפלציה לאזור ה 45% וקושי רב על רוב הצרכנים.אין איך לברוח מזה או שיהיה קשה לבעלי הדירות עם המשכנתא או שיהיה קשה לכולם.
  • 14.
    דש 26/10/2025 05:08
    הגב לתגובה זו
    בנק ישראל עצר את הטירוף של השתוללות מחירי הנכסים שלא עצרו במשך 15 שנה עי העלאת הריבית בצורה אגרסיבית ככה מקררים את המשק ואם כמה קבלנים חזיריים יפשטו את הרגל לא יקרה שום דבר
  • 13.
    BB טוען שזה בזכותו 24/10/2025 16:36
    הגב לתגובה זו
    כשהדירות שברו שיאים למעלה גם זה היה בזכותו... הוא כמובן שוכח לספר על אותם האזרחים שקנו במחירים גבוהים ומשלמים ריביות רצח על המשכנתא
  • 12.
    אנונימי 24/10/2025 15:33
    הגב לתגובה זו
    שיש סחורה שלא נמכרת כולם גי ברור מה צריך לעשות........לידיעה זה כבר
  • 11.
    אנונימי 24/10/2025 15:02
    הגב לתגובה זו
    ישנה ירידה סמויה שהבנקים נתנו לקבלנים אולטימטום של חודש חודש וחצי והם מורידים מעל 30% בקריות לדוגמא ובתל אביב לגבי משרדים עוד יותר כרוע רק תשלם ארנונה ואחזקה בלי שכירות
  • 10.
    אכלו אותה 24/10/2025 12:44
    הגב לתגובה זו
    הנדלן גמור
  • 9.
    אנונימיmm 23/10/2025 20:37
    הגב לתגובה זו
    תעברו את את כל 83000 דירות לתוכנית דירה בהנחה
  • 8.
    אזרח 23/10/2025 19:50
    הגב לתגובה זו
    שיחנקו כל יזמי התמא עם מלאי דירות ואפס מכירות שהריבית תכה אותם עד חורבן זה סופם של גנבים
  • 7.
    שיקרו לגבי מחסור 23/10/2025 17:11
    הגב לתגובה זו
    דיברו על מחסור אבל יש עודף מלאי עצום ונהירה של עולים מחול אבל יש ירידה ועל פריון שזה מצוין ועוד ועוד... שיקרו לנו בפמפומים ועכשיו האמת מתגלה.. האם סאב פריים לפנינו.. אולי תיכף נגלה..
  • 6.
    אנונימי 23/10/2025 17:03
    הגב לתגובה זו
    מקווה ששר האוצר יוציא את האוויר במתינות ותחת שליטה ולא הבועה הזאת של הנדלן שמתנפחת כבר 2 עשורים תתפוצץ במכה וזה ירעיד את הבנקים וכל הכלכלה.....בועה ענקית ומסוכנת
  • 5.
    אנונימי 23/10/2025 16:42
    הגב לתגובה זו
    לא מפתיע בכלל והסימן לזה שעשרות בנות של סוכני מכירות עברו לפרסום במדיה למכירת דירות בקפריסין ביוון ועוד כי כנראה אין קונים לדירות פה ומטבע הדברים הם מחפשים פרנסה
  • 4.
    להזדיין בסבלנות לא לקנות. החמדנים קבלנים לא רוצים לוותר על רווחים שלהם. (ל"ת)
    מישל 23/10/2025 15:59
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    סופר סבבב פריים לפנינו (ל"ת)
    רועי 23/10/2025 15:58
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    אנונימי 23/10/2025 15:36
    הגב לתגובה זו
    לקרוא ולא להאמין כתבות רוצו לקנות ייאלה תכף הקול עולה ולא ישאר ואז פתאום הפתעה עלק יש עוד עלייה בכמות הדירות הלא מכורותתבינו חודש ספטמבר זה חודש חגים מה יהיה אז ומה תגידו באוקטובר שגם הוא יהיה על הפנים ואז מה תגידו כדי שתמשיכו לא להוריד מחירים ולנפח חברות בבורסה
  • 1.
    עם ישראל הגיע לקצה גבול היכולת לקנות דירות המחירים יהיו חייבים לרדת ב 30 אחוז לפחות או הקבלנים יפשטו (ל"ת)
    אנונימי 23/10/2025 15:23
    הגב לתגובה זו
  • אני לא אקנה גם אם ירד 40%!! מאוד יקר לי!!! מאוד יקר!!!!!! (ל"ת)
    אנונימי 28/10/2025 14:09
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.