במודיעין, כמו בערים רבות אחרות נרשמו ירידות מחירים מתחילת השנה. במקביל, רואים את השחיקה בתשואות של המשקיעים (מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה). יש דוגמאות נוספות רבות, בחרנו בסיפור של דירה אחת שממחיש את ירידת המחירים בשנים האחרונות: משקיע שרכש בשנת 2022 (לפני כשלוש וחצי שנים) דירה בשכונת מוריה בסכום של 2.95 מיליון שקל, מכר אותה כעת בסכום של 3.25 מיליון שקל - מדובר על תשואה של 3.8% לשנה (בחישוב פשוט של ריבית דריבית). התוצאה: רווח כולל של 11% בלבד בשלוש שנים. ביחס לתקופה שבה מחירי הדירות זינקו בקצב מסחרר, מדובר בתוצאה מאכזבת למדי. קחו את ההוצאות מסביב ואת מס רכישה ותקבלו שהרווח אפסי. 

נדגיש כי בתחילת הדרך המשקיע עוד הרוויח, אבל ירידת מחירים בשנה האחרונה חיסלה לו את הרווח

קצת על השכונה

שכונת מוריה, שנמצאת בקצה הדרומי של העיר, נחשבת לאחת מהשכונות האיכותיות במודיעין. עם בנייה שמאופיינת בקוטג׳׳ים דו משפחתיים אבל גם בנייה רוויה. הסביבה ירוקה והתשתיות טובות יחסית. המחיר למ"ר בשכונה עומד כיום על כ־33.5 אלף שקל, למרות שיש גם עסקאות גבוהות מכך. המחיר החציוני לנכס ממוצע מגיע לכ-4.5 מיליון שקל, נתונים שממקמים את מוריה בקצה העליון של מחירי הנדל"ן בעיר. עם זאת, מי שמבקש לראות במוריה יעד השקעה יציב ומניב, יגלה שהמציאות רחוקה מהציפיות. ומה שמאפיין את כל השוק בעת הזו לא פסח על מודיעין. התשואה למשקיעים בשכונה נמוכה, ועומדת על כ-2% בלבד. שיעור שממחיש עד כמה שוק הנדל"ן במודיעין נשען יותר על ביקושים מצד משפחות ומשפרי דיור, ופחות על כדאיות כלכלית למשקיעים. 

סיפורה של הדירה שנמכרה כעת ברחוב רחל אימנו מספר את הסיפור הרחב יותר: השקעה שנעשתה בשיא הגאות השוק, בתקווה ליהנות מהמשך עליות, נתקעה למעשה עם תשואה שנתית זעומה, רוב הרווח שנצבר נשחק בשנה האחרונה בעקבות ירידות מחירים של כ- 7%-10% בשוק - זאת למרות הירידה המינורית שמפרסמת למ״ס - 2% בלבד. לאחר 5 ירידות רצופות במדד שמפורסם על ידם - להרחבה ראו כאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. כעת, כך נראה - המקרה הנוכחי ממחיש את האתגר של המשקיעים בעיר, וגם את סימני השאלה סביב מחירי הדירות בשכונות היקרות יותר במודיעין.

הדירה נרכשה בידי המוכר הנוכחי עם תשואה של 240% ב-15 שנים

הדירה כאמור נמכרה לאחרונה ברחוב רחל אימנו שבשכונת מוריה תמורת סכום של 3.25 מיליון שקל לאחר שנרכשה ב-2.95 מיליון. אלא שמסתבר כי לדירה זו יש עוד היסטוריה מעניינת: המוכר שלנו שעשה תשואה מינורית של 11% ב-3 שנים. קנה ממוכר אחר שרכש את הדירה אי שם בשנת 2007, בסכום של 780 אלף שקל בלבד. מה שמבטא את העליות הרבות שנרשמו מאז. הוא כידוע מכר את הדירה בסכום של 2.95 מיליון שקל, ורשם תשואה של 9.3% בשנה - כל שנה במשך 15 שנים. זו עסקה נהדרת עבורו. חשוב לציין - היו לו בדרך שנים של ירידה קלה במחירים לפרקים כמו למשל בשנת 2018, אבל הוא החזיק ומכר ב-2022. 

• הסיבה שבגללה מחירי הדירות יכולים לחזור לעלות ואף אחד לא לקח אותה בחשבון
• האם זה הזמן לקנות דירה? כמה תובנות שעשויות לעזור לכם
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מדובר על תקופה שכאמור הייתה ידועה במחירים הגבוהים שנרשמו לדירות. אולי באמת זה מה שאנחנו רואים כעת עם הירידה הגדולה בעסקאות דירות היד שנייה. מחזיקי הדירות ובעיקר משקיעים - לא מוכרים ומקבעים את ההפסד אלא מנסים לחכות שהמגמה תתהפך ואז ירצו למכור עם תשואה נאה - לא בטוח בכלל שזה יקרה, ולפי גורמים רבים בענף: שאינם נמנים עם הקבלנים - זה בכלל לא המצב. אבל יהיה מעניין לחכות ולראות איך יתפתח המצב בשוק.

פרויקט מסוג תמ"א 38 ברחוב קורקידי בשכונת נווה עופר בתל אביב נועד לחזק את המבנה הישן, להוסיף ממ"דים ומרפסות, ולהעניק לדיירים דירות חדשות לצד 22 דירות נוספות שנמכרו לרוכשים. אלא שמה שהתחיל כהבטחה לשדרוג משמעותי של חיי התושבים הפך לסיוט מתמשך. העבודות נתקעו לאחר שהושלמו כבר 82% מהן, והבניין נותר עטוף בפיגומים במשך שנתיים. במהלך התקופה נגרמו נזקים לדירות הקיימות, ובאוקטובר 2024 אף פרצה במקום שריפה שנגרמה משימוש בדירות הריקות בידי גורמים זרים.

בשלב זה, חלק מהרוכשים ביקשו להפעיל את ערבויות חוק המכר כדי לקבל את כספם חזרה. בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל את בקשתם, אך העליון הפך את ההחלטה. השופטת גילה כנפי שטייניץ קבעה כי חילוט הערבויות יפגע במקורות המימון של הפרויקט - בנק ירושלים ואיילון חברה לביטוח. ויהפוך את האפשרות להשלימו לכמעט בלתי אפשרית. לדבריה, אם הכסף יוחזר לרוכשים ויושקע ברכישת דירות חלופיות, לא ניתן יהיה להחזיר את המצב לקדמותו במקרה שבו הערעור של הגורמים המממנים יתקבל.

התוצאה הנוכחית היא די מורכבת: הדיירים הוותיקים ממשיכים לגור באתר בנייה בתנאים קשים, הרוכשים החדשים נשארים בלי דירה ובלי החזר כספי, והבנקים וחברות הביטוח שומרים על השליטה במקורות המימון. מבחינת המערכת הפיננסית - זה מהלך שנועד לשמור על האפשרות לסיים את הפרויקט בעתיד. מבחינת התושבים - זו עוד שנה נוספת של המתנה.

הפרשה הזו היא לא מקרה בודד: לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מעל 20% מהפרויקטים בתחום נעצרים באמצע, לעיתים אחרי שהושקעו בהם כספים עצומים והעבודות כבר כמעט הושלמו. המשמעות היא שאלפי משפחות בישראל מוצאות עצמן חיות במשך שנים בתוך אתר בנייה, תלויות בהחלטות בתי המשפט ובגורמים המממנים. הדיון בערעור עוד צפוי להימשך, אך המקרה של נווה עופר ממחיש את הפער שבין ההבטחות הגדולות של ההתחדשות העירונית לבין המציאות בשטח: פרויקטים ארוכים, הסתבכויות כלכליות ומשפטיות, ובסופו של דבר – דיירים שנשארים בלי ודאות, בלי כסף ובלי דירה חדשה.

• סירב לחתום על ליווי בנקאי לתמ"א - וישלם ביוקר
• פרופדו משקיעה בקבוצת מידר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מה המשמעות של ההחלטה הנוכחית?

הסיפור של הפרויקט בנווה עופר חושף היטב את הבעייתיות בחוק המכר. החוק נועד בראש ובראשונה להגן על רוכשי דירות, לתת להם ביטחון שכספם לא ייעלם במקרה שהיזם נתקע או נכנס לקשיים. אלא שבמציאות של פרויקטי התחדשות עירונית מורכבים, עם עשרות דיירים ורוכשים חדשים, מתגלה פרדוקס מסוים: אם כל רוכש מושך את הערבות המגיעה לו, הפרויקט עצמו קורס, וכולם נפגעים. במילים אחרות, הגנה פרטנית עלולה להביא לנזק קולקטיבי. מכאן עולה צורך בבדיקת המציאות הנוכחית ואולי לפעולה כדי לשנות אותה ולהתאים את הכללים למציאות של התחדשות עירונית, ולמצוא איזון בין זכויות הפרט לבין ההגנה על כלל הדיירים והפרויקט. הפער בין הערכאות ממחיש זאת היטב – המחוזי הלך עם הפרט ואפשר חילוט ערבויות, בעוד העליון עצר את המהלך מתוך מחשבה על הכלל והמערכת כולה. אבל חשוב לציין עוד דבר - העליון לא הלך רק עם 'טובת הכלל' אלא בחר ללכת עם הכרישים הגדולים שהם דה פקטו הגורמים הממנים ולא עם הדיירים שבדרך כלל פחות יכולים לפגוע בשוק בהמשך. הרי אם גוף מוסדי מסוים מחר נכנס כשותף בפרויקט שכזה - ונאמר לו כי ההחלטה של המחוזי מאושרת ומחזירים כסף לרוכשי הדירות ולדיירים. הוא נשאר ללא כסף - למה שהוא יעשה את זה שוב וייכנס לפרויקטים נוספים בהם הוא יסכן את הכספים שבידו.