חברת פרשקובסקי פרשקובסקי -3.55%  , העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה למגורים ובנדל"ן מניב, יוצאת כעת במבצע “מיוחד” במורדות לינקולן בחיפה - מהלך שממחיש היטב את הלחץ שבו נמצאים יזמים וקבלנים בחתירה לפגוש את הקונים במחיר. במסגרת ה-PRE SALE מוצעות עשר דירות בלבד בהנחה שמסתכמת בכ-10% לעומת תגי מחיר קודמים בשוק, עם פתיחה של 3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-3.2 מיליון שקל לדירת 5 חדרים בקומה 12. המבצע מוגבל בכמות וממוקם בפרויקט דגל שנמצא כבר בביצוע, מה שמחדד את המסר: גם בפרויקטים חזקים ונחשקים היזמים מתגמשים.

בפרויקט עצמו מתוכננות 453 דירות בשמונה בניינים (חמישה מגדלים בני 19 קומות ושלושה בנייני בוטיק בני שלוש קומות), עם תמהיל רחב - מדירות 3-5 חדרים ועד דירות גן, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים. בבניין יהיה בנוסף לחניונים, לובי מעוצב ומועדון דיירים. המיקום נחשב ליחסית טוב, על צלע הכרמל סמוך לדרך פרויד ובקרבה לפארק ההיי-טק מתם ולצירי תחבורה מרכזיים.

למה זה קורה עכשיו?

הסיבה היא בעיקר כי למרות ירידת מחירים מצטברת של כ- 5%-10% מתחילת השנה (בהתאם לאזור), בשטח קצב העסקאות עדיין נמוך. רוכשים יושבים “על הגדר”, בוחנים, משווים ומנהלים מו”מ אגרסיבי יותר. והיזמים מבינים שהדרך להזיז מלאי היא לכוון אל נקודת המפגש האמיתית של השוק, לא אל מחיר הרשמי שלקבלנים והיזמים כל כך חשוב לשמור עליו. הרי הסיבה העיקרית של שמירת המחיר הרשמי בתודעה של כולנו היא שלא לפגוע בבעלי האינטרסים בשוק שלא יכולים להרשות לעצמם לירידת מחירים רשמית במחירי הנדל״ן בישראל - כתבנו על  מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים .

זה בדיוק ההבדל בין הכותרות של הבורסה, שם מניות יזמיות הנדל”ן נהנו לאחרונה ממומנטום חיובי - לבין משרדי המכירות, שבהם הדופק היומיומי של העסקאות עדיין חלש יחסית. כשקונים מרגישים שיש להם אלטרנטיבות, וששוק המשכנתאות יקר. גם גורם להם להשתעבד לתקופה ארוכה וגם ההחזרים החודשיים יכולים להגיע לכחצי מההכנסה הפנויה של משק בית ממוצע. הם מתמקחים עד הסוף: וכשהמימון הבנקאי של הפרויקט דורש עמידה ביעדי מכירות, הקבלנים נאלצים לשחרר. 

זה לא שהשוק בקריסה כמובן, אבל זו התאמה למחיר שלא יכול להמשיך להרקיע שחקים כפי שאנחנו רואים בשנים האחרונות .בהקשר הזה, המבצע של פרשקובסקי הוא עדות לאמירה של התקופה הנוכחית שמדברת על “שוק של קונים”. הנחות ממוקדות, מוגבלות בזמן ובכמות, הן כלי המאפשר ליזם לשמור על מחירון רשמי גבוה יחסית - אך לסגור עסקאות במחיר אפקטיבי נמוך יותר. 

• ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
• חדרה: דירות ליד הים ב-2 מיליון שקל - ואולי לא לעוד הרבה זמן
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

שמענו כבר על כל סוגי המבצעים הקיימים בשוק הנדל״ן למגורים של היום. זה התחיל עם מבצעי ה- שלם 20% עכשיו,כנס לדירה היום. תשלם את היתרה בעוד שנה מהיום (זה מגלם בתוכו הנחה של כ- 5-6% נוספים), או תקח 400 אלף שקל ל׳שיפור הדירה׳ (ריצוף חדש, מטבח נחשק או חניה נוספת). ואפילו לאחרונה מדברים על ׳אאוטלט׳ כמו בחניות בגדים ונעליים. 

במונחי תזרים, כל עסקה כזו חשובה: היא מקדמת יעד מכירות מול הבנק המלווה, משפרת את הקצב לשוק ומספקת בעיקר חמצן לקבלנים. וגם מסייעת להקטין מלאי - שצריך לומר זאת, כבר חצה את ה-82 אלף דירות לא מכורות בישראל. אז נכון שלא כל הדירות האלה מוכנות למכירה היום, וחלק מהן בבנייה וחלק בשלבים ראשוניים של קבלת ההיתר אבל עדיין יש לזה משקל, בעיקר עבור הקבלנים והיזמים.  

מצד אחד, החברה עצמה מציגה נתוני מכירות לא רעים בשנה החולפת: בספטמבר נמכרו 12 דירות, ומתחילת השנה נמכרו בשוק החופשי 422 דירות - קצב שממקם את החברה בצד ה“פעיל” של הענף, בטח בהשוואה לחברות שמדווחות על יחידות בודדות בחודש - אם בכלל. מצד שני, גם אצל שחקנים חזקים ניכר הצורך “להיפגש” עם הקונים בזמן אמת -במיוחד בפרויקטים חדשים שבהם המחיר הממוצע גבוה, והקונים רגישים לכל שינוי (צפוי) בריבית או בתחושת אי-ודאות הכללית.

• חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?
• פסק הדין שגרם לעיריית ת"א הפסד של 50 מיליארד שקל
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?

מבחינת הקונה הסביר, המשמעות ברורה: זו תקופה שבה אם כבר קונים, רצוי בהכרח לבדוק לעומק את תנאי העסקה נטו. מעבר למחיר הכותרת, צריך לפרק את ההטבה למרכיבים: האם זו הנחה ישירה במחיר? מסלול מימון מקל (דחיית תשלום, הצמדה מוגבלת, ריביות מועדפות)? שדרוגי מפרט ושינויים ללא עלות? כל אחד מאלה מתורגם למאות אלפי שקלים במצטבר. הלקח מהחודשים האחרונים: מי שמגיע משופשף, עם השוואות והבנה של תמחור אלטרנטיבי בשכונות סמוכות, משיג תנאי עסקה טובים יותר. ומנגד, יזם שמבין שהשוק רגיש ליכולת המימון של הקונה, ולא רק לשלט על החזית - יעדיף לסגור עסקה טובה היום על פני עסקה מושלמת “מחר”.

במבט קדימה, אם נמשיך לראות פער בין האופטימיות בבורסה לבין קצב המכירות בפועל, סביר להניח שהמבצעים יישארו כאן גם ברבעונים הקרובים, במינון משתנה ובהנדסה שיווקית מדויקת יותר. חברות עם מלאי איכותי במיקומים טובים, ליווי בנקאי סולידי ותמחור ריאלי ככל שנראה ימשיכו למכור ואחרות ייאלצו להעמיק הטבות או להאריך מבצעים. במקרה של מורדות לינקולן, המוצר עצמו – מיקום חזק, נגישות לצירי תחבורה, קרבה להיי-טק בעיר ותמהיל דירות רחב – מספק כר נוח למכירות, אבל גם שם, כמו בכל השוק, המחיר האפקטיבי הוא זה שמכריע. נראה כי המבצע הנוכחי אינו “מחווה שיווקית” בלבד, אלא איתות אמיתי לשוק הקיים. שוק שבו הקונים מכתיבים קצב ותנאים, והקבלנים מתאימים את עצמם למפגש מציאותי יותר בין הצדדים.

דירה במחירי סוף עונה?

הסיבות לירידת מחירים הם עמוקות וברורות, אך מנגד, יש ויסות של המלאי על ידי הקבלנים ויש תקווה ואופטימיות שהם יכולים לתת בוסט. אבל זה בעיקר עניין פסיכולוגי. אם הרוכשים הפוטנציאלים לא ירוצו לקנות, המחירים לא יעלו, ההיפך. הקבלנים בלחץ. כך נעשה ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם

חברות רבות כבר הצטרפו למגמה ומשיקות מבצעים רבים לרוכשי הדירות והכל כדי לייצר מכירות ולא להראות לציבור, את המציאות שיכולה לפגוע בהם. חשוב לומר: מבחינת רוכשי הדירות, המבצעים הללו שקולים להנחה של כ-5% ממחיר הדירה כאמור, בלי שהמחיר הרשמי ירד בשקל אחד. פרקטית, זו בהחלט יכולה להיות עסקה טובה לרוכשים, אחרי הכל אף אחד לא יודע באמת מה יקרה מחר, ואם יש צורך אמיתי בדירה עכשיו, אז רוכשים יכולים להחליט שהם לא מהמרים שהמחירים ירדו ויקנו דירה. 

המשמעות של המבצעים האחרונים היא מאוד גדולה. מי שבאמת מחפש דירה עשוי ליהנות מהקלה מיידית ומהזדמנות להמתין עם המשכנתא, אולי עד לרגע שבו הריבית תרד. זאת הטבה של מינימום 5% וסיכוי טוב שהרוכשים מקבלים מבצעים, הטבות ששקולים לעוד כמה אחוזים בודדים. ומה הסיכון? מי יכול להבטיח ששוק הנדל"ן יתאושש בתוך שנה? או שהריביות אכן יירדו. וגם אם ירדו - אז ככל שנראה לא יעמדו על הריביות שהכרנו בעבר הלא רחוק (לפני ההעלאות הריבית בשנת 2022 ריבית בנק ישראל עמדה על 0.15% והפריים על 1.5% מעל זה). יכול להיות שההמתנה תהיה משתלמת. אם תשוטטו היום כמה דקות באינטרנט בחיפוש אחר דירה, תתקלו בשלל הצעות מימון אטרקטיביות: דחיות, פריסות, “מבצעי סוף עונה” והבטחות שונות.

שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?

שווי השוק של החברה עומד על כ-3.4 מיליארד שקל. והונה העצמי נאמד בכ- 2 מיליארד שקל. המניה עלתה מתחילת השנה בכ-44% וב-12 החודשים האחרונים בכ-80%.

גרף מניית החברה. עלתה בכ-22% בחודש האחרון