נתוני הלמ"ס שפורסמו לאחרונה מציירים תמונה מעורבת: מספר התחלות הבנייה בישראל זינק השנה בכ-22% והגיע לכ-76.5 אלף דירות חדשות. על פניו מדובר בנתון חיובי - אבל כשבוחנים את כמות הדירות שהושלמו בפועל בידי הקבלנים והיזמים, מתברר שהמספר דווקא ירד בכ-5% לעומת השנה שעברה ועמד על 54.8 אלף בלבד. הפער הזה אינו מקרי: משך זמן הבנייה של בניין ממוצע בישראל התארך מ-27.6 חודשים ל-31.4 חודשים. 

מדובר על זינוק של 13% בפרק זמן קצר מאוד. הסיבה היא כביכול המחסור בעובדים בענף והקשיים הנלווים שגרמו להימשכות ארוכה יותר בביצוע הפרויקטים - אלא שזו לא הסיבה האמיתית, כי גם בשנה שעברה הם טענו את אותו הדבר ומאז המצב מבחינת עובדים השתפר מאוד. הזינוק הנוכחי במשך הבנייה מגיע עקב הבנה של הגורמים בענף שאין להם ברירה אלא להוריד את הרגל מהגז באופן משמעותי כדי לצמצם את כמות הדירות שתהיה במלאי בהמשך. כעת יש 81 אלף דירות לא מכורות וזה לצד ביקוש נמוך, מורידים מחירים. כדי שהמחירים יחזרו לעלות, צריך מספר תנאים - ראשית, צריך שהביקוש יחזור והיזמים והקבלנים ובעצם כולם יודעים שיש ביקושים קבועים של כ-60 אלף יחידות דיור בשנה. זה ביקוש קשיח שיכול אומנם לזלוג, אבל בסוף הוא מגיע לשוק - אנשים פשוט צריכים מגורים.

בעוד הביקוש קבוע וקשיח, ההיצע משתנה. אם יהיה מחסור כמו שיש בדרך כלל בשוק, אז אין מנוס מעליית מחירים. ביקוש שעולה על היצע זו הנוסחה הכלכלית הברורה והידוע לעליית מחירים. אז הם עושים את מה שצריך שזה יקרה. בונים לאט ויגיעו למצב של מחסור בעוד תקופה תקופה קצרה-בינונית. 

ויסות של מלאי = ויסות של מחירים

המציאות של הוויסות משרתת היטב את בעלי האינטרס בענף. הקבלנים מבינים שככל שיבנו לאט יותר, כך היצע הדירות יישאר נמוך, הלחץ על השוק יגבר, ומחירי הדירות לא יירדו בצורה חדה ואפילו יעלו. ככל שהלחץ על המחירים גדול יותר כך הוויסות משמעותי יותר כדי להתמודד מול הלחץ הזה. מחירי הדירות ירדו בכ-5%-10% מתחילת השנה. המחירים עדיין גבוהים ויש עוד מקום לירידה, אבל קצב נמוך של בנייה עלול להקטין את המלאי שעומד על מספר גבוה ולשנות את התמונה.

• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אבל איך זה קורה? אחרי הכל זה אמור להיות שוק תחרותי. בפועל, השוק לא באמת תחרותי. יש ארגונים של קבלנים, יש גופים שונים שתומכים בקבלנים וביזמים, יש גופים שמעבירים אינפורמציה מאחד לשני. יש טריקים ושטיקים ואיתותים על מה קבלן כזה או אחר עומד לעשות וזה משליך על הקבלנים האחרים. שנית, אם באזור מסוים יש בנייה של 2-3 קבלנים אז איזו תחרות יש שם? יש אומנם מאות קבלנים, אבל בכל אזור יש 2-3 גדולים שמכתיבים את הכל. דמיינו שקבלן גדול מוריד את קצב הבנייה, מה יעשו המתחרים ליד? איזה רמז עבה הם קיבלו ומה זה אומר על ההמשך? הם ישתפו פעולה יורידו קצב ויחכו למצב של ביקושים שעולים על ההיצע ועליית מחירים.

הם בעצם "מצופפים שורות", הם שולטים במלאי. זה אחד התחומים היחידים שלמוכר יש אפשרות לווסת את המלאי, לייצר מחסור ובעצם לקבוע את המחיר והבעיה שזה ה"מוצר" הכי יקר שאנחנו קונים אי פעם. דמיינו את זה במוצרי צריכה - חלב, במבה, חולצה - יש מספר מתחרים, אין אפשרות כזו. גם בשוק הרכב הקרטלי זה קיים, אבל לא בעוצמות של שוק הדירות. התחרות ברכב עלתה מדרגה בשנתיים האחרונות על רקע כניסת מתחרים סיניים רבים. אצל הקבלנים עדיין אין תחרות אמיתית.       

ומה קורה בעולם?

בהסתכלות רחבה שבוחנת את שאר העולם, ישראל נמצאת בפיגור משמעותי בכל הקשור למשך הבנייה בפועל. בעוד שבאירופה נמשכת בנייתו של בניין מגורים ממוצע בין שנה וחצי לשנתיים (18-24 חודשים), ובארצות הברית מדובר לרוב על פרק זמן של כשנתיים, בישראל הנתון כבר חצה את רף ה-31 חודשים. הפער הזה אינו נובע רק ממחסור בעובדים, טענה שחוזרת על עצמה מדי שנה. אלא מצביעה גם על בעיות שיטתיות בניהול התהליכים, בעומס בירוקרטי ובאופן שבו הקבלנים עצמם מתמרנים את קצב ההתקדמות. לעיכוב בהשלמות יש גם השלכה ישירה על שוק השכירות. כל עוד אלפי דירות שנמצאות בשלבי בנייה מתארכים אינן מגיעות לשוק בזמן, היצע הדירות להשכרה נשאר מוגבל.

• פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
• חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

במצב שבו הביקוש לשכירות גבוה מאוד, כפי שכתבנו על שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים" בעיקר מצד זוגות צעירים, סטודנטים ומשפחות שממתינות לדירה שרכשו. הלחץ על מחירי השכירות רק מתעצם. במילים אחרות, אם אותם פרויקטים היו מסתיימים מהר יותר, ייתכן שהיינו רואים ריכוך מסוים במחירי השכירות, אך בפועל הציבור נאלץ להתמודד עם שוק מצומצם ויקר.

המשמעות הכבדה ביותר של הארכת משך הבנייה היא עלות המימון. פרויקט שנמשך 31 חודשים במקום 27 חודשים דורש מהקבלן מימון נוסף, גם לבנקים וגם למוסדות המלווים. לכאורה, זה אמור לייצר תמריץ לבנות מהר כדי לקצר את תקופת המימון. בפועל, הקבלנים מגלגלים את העלויות הללו על הציבור: או באמצעות העלאת מחירי הדירות עצמן, או על ידי שמירה על קצב איטי שמונע ירידת מחירים בשוק. במצב עולם תקין היינו רוצים לראות קבלנים שממהרים לבנות כדי לחסוך בעלויות מימון וגם בביצוע שנשמך על פני הרבה זמן. אבל בעקבות כך שהציבור משלם אז למה להם להתאמץ הרי גם ככה הם יצליחו לגלגל את זה הלאה.

התחדשות עירונית זה הפתרון? לא בטוח

מבחינת ההתחדשות העירונית - הנתונים מצביעים על כך שקרוב ל-6 אלף מתוך כלל התחלות הבנייה בשנה החולפת הן דירות שנהרסו ונבנות מחדש במסגרת פרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38. לכאורה מדובר בהישג, אך חשוב לזכור שזה תחום שמראש סובל מבירוקרטיה מסורבלת ותהליכים ארוכים במיוחד, החל מהחתמות הדיירים ועד קבלת ההיתרים. 

כאשר לכך מתווספת גם הארכה של משך הבנייה בפועל, הדיירים המפונים מוצאים את עצמם תקועים בשכירות זמנית לתקופה ארוכה הרבה יותר ממה שהובטח להם. ראו את מה שכתבנו היום על העליון הפך את החלטת המחוזי: הרוכשים והדיירים בנווה עופר נשארים בלי כסף ובלי דירה. מעבר לעלות הכלכלית, מדובר גם בפגיעה באמון הציבור במנגנון ההתחדשות העירונית כולו. המסר לציבור יוצא חזק ודי ברור: אמנם הלמ"ס מציג ירידות מחירים רצופות במדדים האחרונים, בפועל הירידות גדולות ממה שמעריכים שם - אבל גם עם הירידה בשטח של עד ל-10%. המחירים יכלו לרדת הרבה יותר - והם לא, ולא במקרה. אחת הסיבות לכך היא בדיוק מנגנון הוויסות הזה: הקבלנים והיזמים מאיטים את קצב ההשלמות, שומרים על היצע מוגבל, ובכך מונעים את האפשרות שמחירי הדירות יירדו בצורה משמעותית. 

ומה לגבי הרגולטור?

האם למדינה יש כלים להתמודד עם התארכות משך הבנייה? האם ניתן להצמיד לוחות זמנים ברורים להשלמת פרויקטים, כפי שמצמידים תנאים להיתרי בנייה? נכון להיום אין בישראל פיקוח ישיר על קצב הביצוע, ולכן הקבלנים מחזיקים במפתח להיצע הדירות בפועל. בהיעדר כלי אכיפה או מנגנוני תמרוץ, הציבור נותר תלוי לחלוטין בהחלטות של גורמי השוק - ואלו, מטבע הדברים, משרתים קודם כול את האינטרסים הכלכליים של עצמם. אבל לא בטוח בכלל שהממשלה צריכה להתערב ישירות דרך חקיקה. אולי אפילו דרך מתן תמריצים לקבלנים שמסיימים פרויקטים מהר יותר לפי שלבים מסוימים שייקבעו מראש. עד אז - אנחנו ממשיכים לראות את ההצגה הכי קשה לצפייה בעיר.