נתוני הלמ"ס שפורסמו לאחרונה מציירים תמונה מעורבת: מספר התחלות הבנייה בישראל זינק השנה בכ-22% והגיע לכ-76.5 אלף דירות חדשות. על פניו מדובר בנתון חיובי - אבל כשבוחנים את כמות הדירות שהושלמו בפועל בידי הקבלנים והזמים, מתברר שהמספר דווקא ירד בכ-5% לעומת השנה שעברה ועמד על 54.8 אלף בלבד. הפער הזה אינו מקרי: משך זמן הבנייה של בניין ממוצע בישראל התארך מ-27.6 חודשים ל-31.4 חודשים. 

מדובר על זינוק של 13% בפרק זמן קצר מאוד. הסיבה היא כביכול המחסור בעובדים בענף והקשיים הנלווים שגרמו להימשכות ארוכה יותר בביצוע הפרויקטים - אלא שזו לא הסיבה, כי גם בשנה שעברה הם טענו את אותו הדבר. הזינוק הנוכחי מגיע עקב הבנה של הגורמים בענף שאין להם ברירה אלא ליצור שוק מלאכותי ולהוריד את מספר הדירות החדשות כדי לא לגרום להצפה בשוק וכתוצאה מכך להורדת מחירי הדירות - אשר יפגעו להם ישירות בשולי הרווח.

הקבלנים מאטים את קצב הבנייה בפועל. התוצאה הישירה היא שמלאי הדירות שנכנס לשוק קטן יותר, בעוד הביקוש נותר קשיח. במילים אחרות: ההיצע מצטמצם והמחירים נשמרים גבוהים. הציבור מחכה לדירות שכבר החלה בנייתן, אך בפועל נדרש להמתין עוד חודשים ארוכים עד למסירה. המציאות הזו משרתת היטב את בעלי האינטרס בענף. הקבלנים מבינים שככל שיבנו לאט יותר, כך היצע הדירות יישאר נמוך, הלחץ על השוק יגבר, ומחירי הדירות לא ירדו בצורה חדה. אפשר לראות זאת במספרים: עלייה חדה בהתחלות מצד אחד, אך האטה בהשלמות מצד שני. מה שיוצר 'פקק' מתמשך ובעצם ויסות במחירים.

בסופו של דבר, מי שנפגע הם הרוכשים. במקום ליהנות מירידת מחירים שנובעת מהגדלת היצע, הם מוצאים את עצמם ממתינים שנים ארוכות לדירה, ובינתיים ממשיכים לשלם שכר דירה גבוה או להתמודד עם שוק מבלבל. שכל הנתונים מצביעים על ירידה גדולה יותר מזאת הנשקפת בשטח (כ- 7-10%) אבל עדיין רמות המחירים נשמרות. למרות הירידה במדדי למ"ס של חמישה מדדים שליליים רצופים. כעת מקבלים הצצה בלעדית לאיך בעצם מאחורי הקלעים, ויסות מחירי הדירות מתבצע לא רק דרך הקרקעות והרגולציה, אלא גם דרך קצב הבנייה בפועל.

• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ומה קורה בעולם?

בהסתכלות רחבה שבוחנת את שאר העולם, ישראל נמצאת בפיגור משמעותי בכל הקשור למשך הבנייה בפועל. בעוד שבאירופה נמשכת בנייתו של בניין מגורים ממוצע בין שנה וחצי לשנתיים (18-24 חודשים), ובארצות הברית מדובר לרוב על פרק זמן של כשנתיים, בישראל הנתון כבר חצה את רף ה-31 חודשים. הפער הזה אינו נובע רק ממחסור בעובדים, טענה שחוזרת על עצמה מדי שנה. אלא מצביעה גם על בעיות שיטתיות בניהול התהליכים, בעומס בירוקרטי ובאופן שבו הקבלנים עצמם מתמרנים את קצב ההתקדמות. לעיכוב בהשלמות יש גם השלכה ישירה על שוק השכירות. כל עוד אלפי דירות שנמצאות בשלבי בנייה מתארכים אינן מגיעות לשוק בזמן, היצע הדירות להשכרה נשאר מוגבל.

במצב שבו הביקוש לשכירות גבוה מאוד, כפי שכתבנו על שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים" בעיקר מצד זוגות צעירים, סטודנטים ומשפחות שממתינות לדירה שרכשו. הלחץ על מחירי השכירות רק מתעצם. במילים אחרות, אם אותם פרויקטים היו מסתיימים מהר יותר, ייתכן שהיינו רואים ריכוך מסוים במחירי השכירות, אך בפועל הציבור נאלץ להתמודד עם שוק מצומצם ויקר.

המשמעות הכבדה ביותר של הארכת משך הבנייה היא עלות המימון. פרויקט שנמשך 31 חודשים במקום 27 חודשים דורש מהקבלן מימון נוסף, גם לבנקים וגם למוסדות המלווים. לכאורה, זה אמור לייצר תמריץ לבנות מהר כדי לקצר את תקופת המימון. בפועל, הקבלנים מגלגלים את העלויות הללו על הציבור: או באמצעות העלאת מחירי הדירות עצמן, או על ידי שמירה על קצב איטי שמונע ירידת מחירים בשוק. במצב עולם תקין היינו רוצים לראות קבלנים שממהרים לבנות כדי לחסוך בעלויות מימון וגם בביצוע שנשמך על פני הרבה זמן. אבל בעקבות כך שהציבור משלם אז למה להם להתאמץ הרי גם ככה הם יצליחו לגלגל את זה הלאה.

• בעל דירה ביטל הסכם בלעדיות עם מתווך – וחויב לשלם כ-15 אלף שקל; למה?
• העליון הפך על החלטת המחוזי: הרוכשים והדיירים בנווה עופר נשארים בלי כסף ובלי דירה
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• העליון הפך על החלטת המחוזי: הרוכשים והדיירים בנווה עופר...

התחדשות עירונית זה הפתרון? לא בטוח

מבחינת ההתחדשות העירונית - הנתונים מצביעים על כך שקרוב ל-6 אלף מתוך כלל התחלות הבנייה בשנה החולפת הן דירות שנהרסו ונבנות מחדש במסגרת פרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38. לכאורה מדובר בהישג, אך חשוב לזכור שזה תחום שמראש סובל מבירוקרטיה מסורבלת ותהליכים ארוכים במיוחד, החל מהחתמות הדיירים ועד קבלת ההיתרים. 

כאשר לכך מתווספת גם הארכה של משך הבנייה בפועל, הדיירים המפונים מוצאים עצמם תקועים בשכירות זמנית לתקופה ארוכה הרבה יותר ממה שהובטח להם. ראו את מה שכתבנו היום על העליון הפך על החלטת המחוזי: הרוכשים והדיירים בנווה עופר נשארים בלי כסף ובלי דירה. מעבר לעלות הכלכלית, מדובר גם בפגיעה באמון הציבור במנגנון ההתחדשות העירונית כולו. המסר לציבור יוצא חזק ודי ברור: אמנם הלמ"ס מציג ירידות מחירים רצופות במדדים האחרונים, בפועל הירידות גדולות ממה שמעריכים שם - אבל גם עם הירידה בשטח של עד ל-10%. המחירים יכלו לרדת הרבה יותר - והם לא, ולא במקרה. אחת הסיבות לכך היא בדיוק מנגנון הוויסות הזה: הקבלנים והיזמים מאיטים את קצב ההשלמות, שומרים על היצע מוגבל, ובכך מונעים את האפשרות שמחירי הדירות יירדו בצורה משמעותית. 

ומה לגבי הרגולטור?

האם למדינה יש כלים להתמודד עם התארכות משך הבנייה? האם ניתן להצמיד לוחות זמנים ברורים להשלמת פרויקטים, כפי שמצמידים תנאים להיתרי בנייה? נכון להיום אין בישראל פיקוח ישיר על קצב הביצוע, ולכן הקבלנים מחזיקים במפתח להיצע הדירות בפועל. בהיעדר כלי אכיפה או מנגנוני תמרוץ, הציבור נותר תלוי לחלוטין בהחלטות של גורמי השוק – ואלו, מטבע הדברים, משרתים קודם כול את האינטרסים הכלכליים של עצמם. אבל לא בטוח בכלל שהממשלה צריכה להתערב ישירות דרך חקיקה. אולי אפילו דרך מתן תמריצים לקבלנים שמסיימים פרויקטים מהר יותר לפי שלבים מסוימים שייקבעו מראש. עד אז - אנחנו ממשיכים לראות את ההצגה הכי קשה לצפייה בעיר.