שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית. 

מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.

התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה. 

 עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.

• "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
• השכירות בתל אביב ממשיכה לעלות ולמה זה עשוי להימשך?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?

"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."

עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?

"אנחנו רואים עלייה ממוצעת של סביב 10%. אם ניקח דירה שהושכרה עד לא מזמן ב-8,000 שקל, היום היא יכולה להגיע בקלות ל-8,800 ואף יותר. זה לא מספר תיאורטי, זה מה שקורה בפועל בשוק. כל דירה שנכנסת להשכרה מושכת פי שניים יותר מתעניינים מאשר בעבר. אם פעם היו שלושה מועמדים, היום יש 6-7. במציאות כזו, בעלי הדירות כמעט לא צריכים להתאמץ - הם מעלים את המחיר ויודעים שיהיה מי שישלם".

האם התופעה של נדידה מהערים שלהם ולעבור לעיר אחרת?

"פינוי-בינוי הוא אחד הגורמים המרכזיים ללחץ. דיירים מפנים דירה ישנה ונדרשים למצוא פתרון חלופי לשנים ארוכות, לא לחודשים בודדים. לכן, כל משפחה כזו שנכנסת לשוק יוצרת ביקוש אמיתי ומתמשך. זה לא כמו Airbnb או שכירות קצרה, אלא חוזים ל- 3-4 שנים. בנוסף, הרבה פעמים אותן משפחות רוצות להישאר במעגל הקרוב לבית הקודם שלהן – למשל בחולון או בבת ים – אבל ההיצע שם מצומצם. כשאין דירות זמינות, הן נאלצות לנדוד לערים סמוכות כמו תל אביב או גבעתיים, ולשלם מחירים גבוהים בהרבה".

• בלב פ"ת: ההתחדשות העירונית של שיכון ובינוי מתקדמת
• ב-27 מ׳ שקל: מהדרין רוכשת שליטה בחברת התחדשות עירונית
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

נניח ואני דייר בפרויקט שמתפנה לקראת הליך התחדשות - מה הפיצוי שאקבל לתקופה?

"היזם מפצה את הדייר לפי ערך השוק של הדירה הישנה שלו. לדוגמה, אם הדירה הייתה מושכרת ב־5,000 שקל, זה הסכום שהדייר יקבל. הבעיה היא שבפועל, קשה מאוד למצוא היום דירה מתאימה באותו מחיר. דירה דומה כבר עולה 6,000-6,500 שקל ואף יותר. כלומר, הפיצוי לא מספיק לסגור את הפער שנוצר בשוק. הדיירים נאלצים להשלים מכיסם - וזה עוד גורם שמחזק את התחושה שהשוק בוער ושמחירי השכירות פשוט מתנתקים מהיכולת הכלכלית של הרוב".

ומה עם המשקיעים?

"הרבה מהדירות הישנות שנמצאות במסלול פינוי-בינוי נרכשות על ידי משקיעים. הם לא קונים כדי לגור, אלא כדי להרוויח תשואה. כשמשקיע מחזיק דירה, הוא מסתכל עליה כנכס כלכלי. והשאיפה שלו היא למקסם רווח ותשואה. לכן הוא יעלה את שכר הדירה ככל האפשר, בהתאם לביקוש. במילים אחרות, גם אם הוא שילם על הדירה מחיר גבוה מתוך מחשבה על העתיד, את ההחזר הוא מחפש כבר היום מהשוכרים. זה מוסיף עוד נדבך ללחץ הכללי בשוק."

שאלה לסיום - מה צפוי בהמשך?

"כל עוד הריבית תישאר גבוהה והתחלות הבנייה יהיו נמוכות, יהיה קשה לראות ירידה במחירים. ההתחדשות העירונית רק מתרחבת, והמשמעות היא שעוד ועוד משפחות ייכנסו לשוק השכירות. ההערכה היא שגם בשנה הקרובה נמשיך לראות עליות במחירי השכירות, אולי לא בקצב של 10% בכל שנה, אבל בהחלט ברמה שממשיכה להכביד על משקי הבית".

הפתרון? להאיץ רגולציה בתחום הדיור להשכרה

השפעת עליות השכירות ניכרת לא רק במספרים הטכניים אלא גם בחיי היומיום של האוכלוסייה שלא מסוגלת לרכוש דירה בארץ. בשביל זוג צעיר - או רווקים, סטודנטים ואנשים בתחילת הדרך, עלייה של 10% בשכר הדירה בשנה יכולה להיות ההבדל בין מגורים קרוב לאוניברסיטה או למקום העבודה לבין מעבר רחוק יותר לפריפריה. או לחילופין להתפשר באופן גדול ולוותר על דירה שמתאימה לצרכים לטובת מגורים בסביבה נוחה יותר עבורם. כמו כן, מעבר לעיר אחרת משמעותו לא רק לשלם יותר, אלא גם לעבור בית ספר, גן וחברים, ולהתרגל לסביבה חדשה שלא תמיד מציעה את אותם שירותים או את אותה קהילה ותנאי חיים שהכירו.בנוסף, יש את עניין השכירות לטווח ארוך - וזה קצת מדי ומאוחר מדי, לפחות לבינתיים לא נראה שזה מהווה פתרון עבור האוכלוסייה והציבור שמחפש לגור בשכירות עם תנאים נוחים ומתאימים יותר עבורם.

חשוב לציין - גם המשקיעים משחקים כאן תפקיד. התשואה השוטפת שהם מקבלים כיום על דירות בחולון ובבת ים עומדת בממוצע על כ-2.5%, ולכן רבים מעלים את שכר הדירה כדי להתקרב ל-3%-3.5%. זה עדיין רחוק מאוד מתשואות של 5%-6% שניתן למצוא באפיקים אחרים, מה שמסביר מדוע לא מעט משקיעים ישראלים מעדיפים להפנות חלק מההון שלהם החוצה מהנדל"ן - לפחות בתקופה האחרונה זה דבר די ניכר.