95% מהישראלים לא מתכננים לקנות דירה - מה זה עושה למחירים?

דו"ח בנק ישראל ל-2025 חושף תמונה מורכבת של שוק הדיור: מצד אחד, קצב התחלות הבנייה הגיע לשיא של עשרות שנים עם כ-80 אלף יחידות. מצד שני, מספר העסקות נחת לשפל של שנים, ומחירי הדירות רשמו ירידה שנתית של 0.9% - הפסד ריאלי של 3% לאחר ניכוי האינפלציה. מה בדיוק קרה לשוק הנדל"ן הישראלי בשנה שעברה?

2025 היתה שנה של ניגודים חריפים בשוק הנדל"ן הישראלי. ההיצע גדל בקצב חסר תקדים, אך הביקוש נחלש בעקבות שילוב כלכלי-ביטחוני שהביא לקיפאון בעסקות, בייחוד ברכישת דירות חדשות. בסוף 2025 נוצר מצב חריג: מלאי הדירות החדשות הלא-מכורות הגיע לרמה של כ-83 אלף יחידות - שיא לפי נתונים הקיימים מאז 2019.

התחלות הבנייה: שיא היסטורי של 80 אלף יחידות

הנתון המעניין ביותר שמפרסם בנק ישראל בפרק הנדל"ן הוא קצב התחלות הבנייה: ב-2025 החלו להיבנות כ-80 אלף יחידות דיור - עלייה של כ-15% לעומת 2024, ועלייה של כ-20% לעומת התקופה שבין אוקטובר 2022 לספטמבר 2023. מדובר ברמה הגבוהה ביותר שתועדה בישראל בתקופה המודרנית.

העלייה הזאת לא התרחשה בחלל ריק. היא באה בעקבות שנים של הרחבת היתרי בנייה ושיווקי קרקעות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ב-2022-2021. הגורם הנוסף שאיפשר את העלייה הזו הוא הסטת כוח-אדם: ענף הבנייה הסיט משאבים מפרויקטים שאינם למגורים לבנייה למגורים. ב-2025 ירדו התחלות הבנייה שאינה למגורים בכ-16%, וסיומי הבנייה שאינה למגורים ירדו בכ-28%, לעומת 2023.

• שוק הדירות בירידה מתמשכת: ההגירה יוצרת סדק בביקוש; הבחירות יכולות להאיץ את המגמה
• הקונים ניצלו את ירידת הריבית: עלייה מפתיעה במכירת בתים בארה"ב
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

גמר הבנייה ב- 2025 הסתכם בכ-59.7 אלף יחידות דיור - עלייה של כ-10% לעומת 2024. ואולם משך זמן הבנייה התארך לממוצע של כ-38 חודשים לדירה - עלייה של כשלושה חודשים וחצי לעומת 2024. ההתארכות נובעת ממחסור מתמשך בעובדים, ומגמה ארוכת-טווח של עלייה בשיעור הבניינים הגבוהים (יותר מ-20 קומות), שבנייתם ממושכת יותר.

משבר העובדים: אנחנו עדיין לא שם

אחד הנושאים המרכזיים בדו"ח הוא מחסור בכוח-האדם בענף הבנייה. בעקבות האיסור על כניסת עובדים פלסטינים לאחר ה-7 באוקטובר 2023, הגיע ענף הבנייה למשבר עמוק. שני המנופים שהיכו מאז: עלייה מואצת בעובדים זרים, וכניסת ישראלים לענף.

הנתונים: ב-2025 הסתכם מספר העובדים הזרים בבנייה בכ-75.2 אלף - זינוק של כ-44.5 אלף לעומת ערב המלחמה. מספר המועסקים הישראלים בענף הגיע לכ-267 אלף - עלייה של כ-19% לעומת לפני המלחמה. בסך הכל הסתכם מספר המועסקים בענף הבינוי בכ-361 אלף, בדומה לרמה שלפני המלחמה.

• מצוקת הקבלנים - הנחות של כ-10% על דירות; המקרה של אביב-מליסרון
• שכונת המשתלה בת"א - מה קורה למחירים וכמה עולה דירה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מצוקת הקבלנים - הנחות של כ-10% על דירות; המקרה של...

אבל אף שהפער הכמותי נסגר כמעט לחלוטין, קיים עדיין מחסור, משום שהיקף הפעילות בענף גדל הרבה יותר ממספר העובדים. ברבעון האחרון של 2025 הגיע מספר המשרות הפנויות בענף לכ-20 אלף, ושיעור המשרות הפנויות הגיע לכ-8.8%, לעומת 6.8% ערב המלחמה. לכך יש השפעה ישירה גם על עלויות: מדד תשומות הבנייה למגורים עלה מאז אוקטובר 2023 בכ-9%, ורכיב השכר עלה בכ-13.8%.

תכנון ורגולציה: 223 אלף יחידות אושרו, אבל התשתיות מעכבות

בנק ישראל מדגיש כי מסגרת ההיתוי והתכנון ממשיכה להתרחב בקצב גבוה. ב-2025 אישרו מוסדות התכנון את בנייתן של כ-223 אלף יחידות דיור - עלייה של כ-10% לעומת 2024, ו-80% מעל היעד הממשלתי. שיווקי הקרקעות של רמ"י הסתכמו בכ-60 אלף יחידות דיור, שמתוכן כ-43 אלף במכרזים ועוד כ-17 אלף ללא מכרז - בדומה לרמה של 2024. המדיניות של הורדת מחירי מינימום וסבסוד עלויות פיתוח אפשרה לשמור על ביקוש יזמי יציב למרות ירידת מחירי הדירות.

ואולם הבעיה המרכזית שמדגיש הדו"ח היא שחלק גדול מהתוכניות מאושרות עם התניות שלא מתקיימות, בעיקר בגלל היעדר תשתיות טיהור שפכים. הממשלה בישראל כבר מקדמת פתרונות: בדצמבר 2025 התקבלה החלטת ממשלה המסמיכה את מקורות לבנות ולתחזק מתקני טיהור שפכים, ובינואר 2026 קידמה המועצה הארצית לתכנון ובנייה תוכנית מתאר ארצית חדשה (תמ"א 55) לתשתיות תומכות-דיור.

גם ההתחדשות העירונית נמצאת על הרדאר: ב-2025 החלו להיבנות 22.6 אלף יחידות דיור במסגרת פרויקטים שונים של התחדשות עירונית. מדובר בכ-28% מכלל התחלות הבנייה, כמחצית מהן במחוז תל-אביב. אבל יש חשש שפרויקטים רבים בשלבי תכנון מתקדמים ייהפכו ללא-כדאיים בעקבות הריביות הגבוהות, התייקרות העלויות והתמורות שהובטחו לדיירים.

עסקות: צניחה של 11% - הדירות החדשות מובילות

מול כל עלייה בהיצע, הביקוש הלך לאחור. מספר העסקות הכולל ב-2025 הסתכם בכ-91 אלף - ירידה של כ-11% לעומת 2024. בנטרול ההקדמות לסוף 2024 ודחיות מסוף 2023, מדובר בירידה אפקטיבית של כ-6%. אבל הירידה לא היתה אחידה. בעוד שמספר העסקות בדירות יד שנייה נותר יציב, רכישות דירות חדשות נפלו לכ-34 אלף בלבד - ירידה ניכרת לעומת כ-45.7 אלף ב-2024.

מי ירד יותר? הירידה בעסקאות התמקדה בשני פלחים: רוכשי דירה ראשונה ומשקיעים, בעוד שמשפרי הדיור הציגו יציבות יחסית. הנה כמה מהגורמים שפעלו לריסון הביקוש: סביבת ריבית גבוהה ביחס לממוצע של 2021-2014, אף שהריביות החלו לרדת קלות במחצית השנייה של 2025; מגבלות בנק ישראל על מבצעי מימון: בסוף מרץ 2025 הגביל בנק ישראל הלוואות בולט ובלון בסבסוד קבלן ל-10% בלבד מהביצועים החודשיים; האטרקטיביות של שוק ההון: תשואות האג"ח חזרו לרמות של לפני הקורונה, בעוד שהיחס בין שכר דירה למחיר דירה נמוך בהרבה מהרמה של לפני עשור - מה שהפך את הדיור למשתלם פחות כהשקעה; חוסר ודאות כלכלית וביטחונית שהביאה, לפי סקר אמון הצרכנים (מספטמבר 2025), לכ-95% ממשקי הבית שהעריכו כי לא ירכשו דירה ב-2026 - שיעור גבוה משמעותית מהממוצע ההיסטורי של 89%.

מלאי הדירות הלא-מכורות: שיא שמלחיץ את היזמים

הפער בין קצב הבנייה לירידת הביקוש הוביל לצבירה מסיבית של מלאי דירות חדשות לא-מכורות: בסוף דצמבר 2025 הגיע המלאי לכ-83 אלף יחידות - עלייה של כ-13% לעומת סוף דצמבר 2024, וזו הרמה הגבוהה ביותר לפי נתונים קיימים מ-2019.

בנק ישראל מודד גם את חודשי ההיצע - הזמן המשוער שנדרש לצורך מכירת כל המלאי הקיים בקצב המכירות הנוכחי. הנתון הזה עלה מ-24 חודשים בסוף 2024 לכ-30 חודשים באוגוסט 2025, ונשמר ברמה הזו עד סוף השנה.

המלאי הגדול מפעיל לחץ על יזמים רבים, שנאלצים להמשיך בקידום של הליכי בנייה גם בזמן ששוררים תנאים של ביקוש חלש, מכיוון שהקרקע כבר נרכשה ועלויות העיכוב גבוהות לעומת העלויות של המשך הקידום והבנייה.

מחירי הדירות: ירידה ב-2025 אחרי עלייה חדה ב-2024

ב-2024 עלו מחירי הדירות בכ-7.7% בנומינלי. אך ב-2025 השתנתה המגמה: בין פברואר לספטמבר 2025 נרשמה ירידה רציפה שהצטברה ל-2.8%. מחירי הדירות החדשות ירדו בחדות עוד יותר - בכ-5.4% בתקופה זו.

באוקטובר-נובמבר 2025, על רקע הפסקת האש בעזה והירידה בריביות, חלה התאוששות: המחירים עלו בכ-1.4%, ומחירי הדירות החדשות עלו ב-1.7%. ואולם בדצמבר ירדו המחירים שוב ב-0.1%, ובסיכום שנתי, ירדו מחירי הדירות ב-0.9% בנומינל. בניכוי מדד המחירים לצרכן (ללא דיור), מדובר בירידה ריאלית של כ-3%.

לפי הנתון המצטבר, מחירי הדירות ירדו מבחינה ריאלית בכ-2.5% מינואר 2023 עד סוף 2025. זאת לעומת עלייה מבחינה נומינלית של כ-5.6% באותה התקופה, בעוד שמדד המחירים לצרכן (ללא דיור) עלה באותן השנים בכ-8.1%.

שכר דירה: עלייה של 3.2% - מתונה יחסית

שוק השכירות ב-2025 הושפע מזעזועים בשני הכיוונים. מצד אחד, פינוי יישובים בצפון ובדרום הוריד זמנית את מלאי הדירות האפקטיבי – בתחילת 2025 היו לפחות 15 אלף דירות מחוץ למלאי האפקטיבי, בעיקר בצפון. מצד שני, מאזן ההגירה השלילי מיתן את הביקוש.

בינואר עד ספטמבר 2025 חזרו מרבית המפונים לבתיהם, ובאוקטובר 2025 נותרו מחוץ למלאי האפקטיבי כ-7,400 יחידות דיור: כ-4,000 בצפון, כ-1,000 בעוטף, וכ-2,400 בעקבות מבצע עם כלביא - רובן במרכז הארץ. על רקע כל הנתונים האלה, עלו מחירי השכירות בכ-3.2% ב-2025 - האטה מסוימת לעומת 2024, שבה הם עלו בכ-4%.

מאזן ההגירה השלילי ב-2025 הסתכם בהפרש של 38.8 אלף נפשות ביחס לממוצע ב-2019-2016. לפי גודל משק בית ממוצע של 3.25 נפשות, מדובר בפער שנתי של כ-11.9 אלף משקי בית, שלא זקוקים לדיור ישראלי, ובכך הם מפחיתים את הביקוש.

בנק ישראל מסכם את פרק הדיור בתמונה זהירה, אך אופטימית יחסית, לטווח הארוך: קצב התחלות הבנייה כיום תואם את הצורך הדמוגרפי השנתי, שנאמד בכ-65.5 אלף יחידות דיור בשנה עבור 2026-2035. לכן בשנים הקרובות צפויה עלייה בסיומי הבנייה ובמלאי הדירות הזמינות למגורים - דבר שיתמוך בהמשך התמתנות המחירים.