מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

• מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
• כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

הציבור פראייר ולכן הציבור ישלם?

ובסוף, עולה השאלה המתבקשת: האם הציבור ימשיך לתדלק את רמות המחירים הגבוהות ולרכוש דירות במחירים מופקעים. בזמן שהיזמים, הבנקים ורשות המסים שומרים על רווחים שמנים ו'מחיר רשמי' גבוה, בעיקר כדי להגן על האינטרסים שלהם. וכך למעשה - מי שנשאר מחוץ למשחק הוא הציבור הרחב. הרוכשים הצעירים נדרשים לשלם מחיר מלא, גם אם בפועל ההנחות קיימות. 

במילים אחרות, הציבור מממן את הרווחים השמנים של הגורמים החזקים בשוק: הוא משלם מסים גבוהים שנגזרים מהמחיר הרשמי, לוקח משכנתאות בהיקפים עצומים לפי שווי נכס מנופח, ולעיתים גם נאלץ להתמודד עם שכר דירה מטפס כי בעלי הדירות “מגלגלים” עליו את עלויות הנוספות. במציאות כזו, הציבור לא רק משלם ביוקר על דירה - הוא גם משמר במו ידיו את האינטרס של המערכת להמשיך להציג מחירים גבוהים.

• רובע חדש בצפת: 915 דונם, 4,000 יחידות דיור וכניסה חדשה לעיר
• עד 60 מליון שקל: ריט 1 נכנסת לשותפות בבראשית ביזנס בנתניה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

חשוב לציין - חלק מהיזמים אכן נמצאים במצב קשה, הירידות מחריפות גם ברצב העסקאות וגם במחירים וכך בפועל מרווחי הביטחון שלהם יורדים וקטנים בהתאם. אבל עדיין - רוב הגורמים בשוק מנסים לגרום לכם להמשיך ולשלם את המחירים של פעם, רק שהיום יש ירידות כבר של למעלה מ-5% והנתון הזה מתייחס לרוב האזורים בארץ. כך גם אמר ינקי קוינט בועידת התשתיות של ביזפורטל שהתרחשה ביום ב' האחרון - "יש ירידות בפועל של כ-7-10%". 

ומה עושים הקבלנים כדי להתמודד עם המצב?

נשיא לשכת רואי החשבון, חן שרייבר, התייחס למצב הקיים בשוק הנדל"ן למגורים כעת ואמר: "לאחר שבנק ישראל הטיל בחודש מרץ את המגבלות השונות למבצעי 80/20, הקבלנים מבצעים פחות או יותר את אותם המבצעים, רק בצורה שונה. ממש אותה הגברת בשינוי אדרת: משכנתה בגובה של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר הדירה עד לאכלוס, ריהוט חדש לדירה ומימון מס הרכישה. מדובר בהטבות ששווין מאות אלפי שקלים, המהוות בפועל הורדת מחיר – רק מבלי להציג זאת ככזו".

עוד הוא מוסיף כי: "כבר לפני חודשים, בכנס אילת של לשכת רואי החשבון, הוא הדגיש כי ישנם בעלי אינטרסים רבי-עוצמה המונעים ירידה במחירי הדיור: רשות המיסים, הבנקים וגופי המימון המלווים ליזמים. כל אלה מעדיפים לשמר את שווי הנכסים והתזרים, גם אם המשמעות היא בלימת השוק. כאשר כוחות כל כך מרכזיים אינם מעוניינים בירידת מחירים - הסיכוי לשינוי אמיתי נמוך עד קלוש".

כמו כן, הוא מזכיר את סביבת הריבית הגבוהה. ואומר כי"ציפיתי כי עד לשלב שבו אנו נמצאים, נגיד בנק ישראל יתחיל להפחית את הריבית, אך הדבר כאמור לא התרחש. נקווה כי נתוני המדד האחרון שהראו כי נכנסנו לטווח היעד של בנק ישראל, יאפשרו סוף כל סוף לנגיד להוריד את הריבית בהחלטתו הבאה. נוטלי המשכנתאות משוועים לה כל כך אולם לצערי אינני חושב שהנגיד יוריד את הריבית באחוז המתבקש".

לסיכום הוא אומר: "איני צופה בשורה של ממש למי שממתין לירידה חדה במחירי הדירות. עם זאת, עלינו להיות ערים למצבן של חברות הנדל”ן והקבלנים: גל קריסות בענף עלול לגרור השלכות דרמטיות על המשק כולו".