במודיעין, כמו בערים רבות אחרות נרשמו ירידות מחירים מתחילת השנה. במקביל, רואים את השחיקה בתשואות של המשקיעים (מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה). יש דוגמאות נוספות רבות, בחרנו בסיפור של דירה אחת שממחיש את ירידת המחירים בשנים האחרונות: משקיע שרכש בשנת 2022 (לפני כשלוש וחצי שנים) דירה בשכונת מוריה בסכום של 2.95 מיליון שקל, מכר אותה כעת בסכום של 3.25 מיליון שקל - מדובר על תשואה של 3.8% לשנה (בחישוב פשוט של ריבית דריבית). התוצאה: רווח כולל של 11% בלבד בשלוש שנים. ביחס לתקופה שבה מחירי הדירות זינקו בקצב מסחרר, מדובר בתוצאה מאכזבת למדי. קחו את ההוצאות מסביב ואת מס רכישה ותקבלו שהרווח אפסי. 

נדגיש כי בתחילת הדרך המשקיע עוד הרוויח, אבל ירידת מחירים בשנה האחרונה חיסלה לו את הרווח

קצת על השכונה

שכונת מוריה, שנמצאת בקצה הדרומי של העיר, נחשבת לאחת מהשכונות האיכותיות במודיעין. עם בנייה שמאופיינת בקוטג׳׳ים דו משפחתיים אבל גם בנייה רוויה. הסביבה ירוקה והתשתיות טובות יחסית. המחיר למ"ר בשכונה עומד כיום על כ־33.5 אלף שקל, למרות שיש גם עסקאות גבוהות מכך. המחיר החציוני לנכס ממוצע מגיע לכ-4.5 מיליון שקל, נתונים שממקמים את מוריה בקצה העליון של מחירי הנדל"ן בעיר. עם זאת, מי שמבקש לראות במוריה יעד השקעה יציב ומניב, יגלה שהמציאות רחוקה מהציפיות. ומה שמאפיין את כל השוק בעת הזו לא פסח על מודיעין. התשואה למשקיעים בשכונה נמוכה, ועומדת על כ-2% בלבד. שיעור שממחיש עד כמה שוק הנדל"ן במודיעין נשען יותר על ביקושים מצד משפחות ומשפרי דיור, ופחות על כדאיות כלכלית למשקיעים. 

סיפורה של הדירה שנמכרה כעת ברחוב רחל אימנו מספר את הסיפור הרחב יותר: השקעה שנעשתה בשיא הגאות השוק, בתקווה ליהנות מהמשך עליות, נתקעה למעשה עם תשואה שנתית זעומה, רוב הרווח שנצבר נשחק בשנה האחרונה בעקבות ירידות מחירים של כ- 7%-10% בשוק - זאת למרות הירידה המינורית שמפרסמת למ״ס - 2% בלבד. לאחר 5 ירידות רצופות במדד שמפורסם על ידם - להרחבה ראו כאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. כעת, כך נראה - המקרה הנוכחי ממחיש את האתגר של המשקיעים בעיר, וגם את סימני השאלה סביב מחירי הדירות בשכונות היקרות יותר במודיעין.

הדירה נרכשה בידי המוכר הנוכחי עם תשואה של 240% ב-15 שנים

הדירה כאמור נמכרה לאחרונה ברחוב רחל אימנו שבשכונת מוריה תמורת סכום של 3.25 מיליון שקל לאחר שנרכשה ב-2.95 מיליון. אלא שמסתבר כי לדירה זו יש עוד היסטוריה מעניינת: המוכר שלנו שעשה תשואה מינורית של 11% ב-3 שנים. קנה ממוכר אחר שרכש את הדירה אי שם בשנת 2007, בסכום של 780 אלף שקל בלבד. מה שמבטא את העליות הרבות שנרשמו מאז. הוא כידוע מכר את הדירה בסכום של 2.95 מיליון שקל, ורשם תשואה של 9.3% בשנה - כל שנה במשך 15 שנים. זו עסקה נהדרת עבורו. חשוב לציין - היו לו בדרך שנים של ירידה קלה במחירים לפרקים כמו למשל בשנת 2018, אבל הוא החזיק ומכר ב-2022. 

• בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
• חיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מדובר על תקופה שכאמור הייתה ידועה במחירים הגבוהים שנרשמו לדירות. אולי באמת זה מה שאנחנו רואים כעת עם הירידה הגדולה בעסקאות דירות היד שנייה. מחזיקי הדירות ובעיקר משקיעים - לא מוכרים ומקבעים את ההפסד אלא מנסים לחכות שהמגמה תתהפך ואז ירצו למכור עם תשואה נאה - לא בטוח בכלל שזה יקרה, ולפי גורמים רבים בענף: שאינם נמנים עם הקבלנים - זה בכלל לא המצב. אבל יהיה מעניין לחכות ולראות איך יתפתח המצב בשוק.

כשבוחנים את העסקה במבט גבוה יותר - רואים כי התשואה שעשה בעסקה היא 240%. חשוב לזכור שהוא גם קיבל תשלומי שכירות שוטפים שאותם לא חישבנו. ויש גם את נושא המיסוי - שהוא הרבה יותר מקל בנדל״ן מאשר בשוק ההון. הדוגמא הכי מובהקת לכך היא נושא המס של הכנסה משכירות: כיום משלמים לפי מסלולים - אבל בגדול וכדי לשמור על פשטות בדרך כלל נראה את המשקיעים בוחרים במסלול ה-10% על סכום השכירות שהתקבלה - וגם זה החל מסכום של קצת למעלה מ-5.5 אלף שקל בחודש ובמידה ועוברים את זה, אז משלמים רק על ההפרש את ה-10%. המיסוי הוא מינורי בנדל״ן - וכל עוד השכרת הדירה לא מגיעה לכדי עסק שאז יש למסות אותה במס שולי. 

מדובר בהחלט על הטבה גדולה עבור משכירי הדירות. זאת ללא להתייחס למס שבח ומס רכישה - שאם מדובר בדירה ראשונה אז יש פטור עד לסכום של קרוב ל-2 מיליון שקל ואז לפי מדרגות. דבר שמוזיל משמעותית את המס המשולם - יש בזה גם הגיון מסוים מצד המדינה, שמנסה לעודד את הזוגות הצעירים לרכוש דירה יחידה בישראל. לא בטוח בכלל שהיא משיגה את המטרה לאור המחירים הגבוהים של דירות בארץ וגם כמות המשכורות הנדרשות כדי להגיע לדירה - אבל זו המטרה של המיסוי מלכתחילה.

• תושבי רחוב ארנון ניצחו - הפרויקט לא יסתיר את הנוף לים
• בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...

עסקאות אחרונות במוריה:

ברחוב מנחם בגין 22, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.6 מיליון שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-117 מ״ר שנמצאת בקומה הראשונה.

ברחוב מנחם בגין 94, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.15 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-123 מ״ר שנמצאת בקומת הקרקע.

ברחוב לאה אימנו 81, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.09 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-99 מ״ר שנמצאת בקומה הראשונה.

ברחוב שרה אימנו 67, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.55 מיליון שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-142 מ״ר שנמצאת בקומת הקרקע והמרתף.

ברחוב שרה אימנו 134, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.8 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-80 מ״ר שנמצאת בקומה השלישית.