מודיעין: משקיע קנה דירה בשיא של 2022 - ומכר עם תשואה של 3.8% בלבד בשנה
שכונת מוריה בעיר - על מחירי הדירות, התשואה למשקיעים, עסקאות אחרונות וסיפורה של דירה ברחוב רחל אימנו
במודיעין, כמו בערים רבות אחרות שבהם נרשמו ירידות מחירים החל מתחילת השנה - וכעת מקבלים את התוצאה של מה שדיברנו עליו לפני כ- 5-6 חודשים כבר - ורואים את השחיקה בתשואות של המשקיעים. כתבנו על מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה . כמו כן, יש דוגמאות נוספות רבות לכך אבל בחרנו בסיפור אחד שדי ממחיש את הסיפור: משקיע שרכש בשנת 2022 דירה בשכונת מוריה בסכום של 2.95 מיליון שקל, בשיא תקופת הגאות בנדל"ן - מכר אותה כעת בסכום של 3.25 מיליון שקל - מדובר על תשואה של 3.8% לשנה (בחישוב פשוט של ריבית דריבית). התוצאה: רווח כולל של 11% בלבד בשלוש שנים. ביחס לתקופה שבה מחירי הדירות זינקו בקצב מסחרר, מדובר בתוצאה מאכזבת למדי.
קצת על השכונה
שכונת מוריה, שנמצאת בקצה הדרומי של העיר, נחשבת לאחת מהשכונות האיכותיות במודיעין. עם בנייה שמאופיינת בקוטג׳׳ים דו משפחתיים אבל גם בנייה רוויה. הסביבה ירוקה והתשתיות טובות יחסית. המחיר למ"ר בשכונה עומד כיום על כ־33.5 אלף שקל, למרות שיש גם עסקאות גבוהות מכך. המחיר החציוני לנכס ממוצע מגיע לכ-4.5 מיליון שקל, נתונים שממקמים את מוריה בקצה העליון של מחירי הנדל"ן בעיר. עם זאת, מי שמבקש לראות במוריה יעד השקעה יציב ומניב, יגלה שהמציאות רחוקה מהציפיות. ומה שמאפיין את כל השוק בעת הזו לא פסח על מודיעין. התשואה למשקיעים בשכונה נמוכה, ועומדת על כ-2% בלבד. שיעור שממחיש עד כמה שוק הנדל"ן במודיעין נשען יותר על ביקושים מצד משפחות ומשפרי דיור, ופחות על כדאיות כלכלית למשקיעים.
סיפורה של הדירה שנמכרה כעת ברחוב רחל אימנו מספר את הסיפור הרחב יותר: השקעה שנעשתה בשיא הגאות השוק, בתקווה ליהנות מהמשך עליות, נתקעה למעשה עם תשואה שנתית זעומה, רוב הרווח שנצבר נשחק בשנה האחרונה בעקבות ירידות מחירים של כ- 7%-10% בשוק - זאת למרות הירידה המינורית שמפרסמת למ״ס - 2% בלבד. לאחר 5 ירידות רצופות במדד שמפורסם על ידם - להרחבה ראו כאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. כעת, כך נראה - המקרה הנוכחי ממחיש את האתגר של המשקיעים בעיר, וגם את סימני השאלה סביב מחירי הדירות בשכונות היקרות יותר במודיעין.
הדירה נרכשה בידי המוכר הנוכחי עם תשואה של 240% ב-15 שנים
הדירה כאמור נמכרה לאחרונה ברחוב רחל אימנו שבשכונת מוריה תמורת סכום של 3.25 מיליון שקל לאחר שנרכשה ב-2.95 מיליון. אלא שמסתבר כי לדירה זו יש עוד היסטוריה מעניינת: המוכר שלנו שעשה תשואה מינורית של 11% ב-3 שנים. קנה ממוכר אחר שרכש את הדירה אי שם בשנת 2007, בסכום של 780 אלף שקל בלבד. מה שמבטא את העליות הרבות שנרשמו מאז. הוא כידוע מכר את הדירה בסכום של 2.95 מיליון שקל, ורשם תשואה של 9.3% בשנה - כל שנה במשך 15 שנים. זו עסקה נהדרת עבורו. חשוב לציין - היו לו בדרך שנים של ירידה קלה במחירים לפרקים כמו למשל בשנת 2018, אבל הוא החזיק ומכר ב-2022.
- הסיבה שבגללה מחירי הדירות יכולים לחזור לעלות ואף אחד לא לקח אותה בחשבון
- האם זה הזמן לקנות דירה? כמה תובנות שעשויות לעזור לכם
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מדובר על תקופה שכאמור הייתה ידועה במחירים הגבוהים שנרשמו לדירות. אולי באמת זה מה שאנחנו רואים כעת עם הירידה הגדולה בעסקאות דירות היד שנייה. מחזיקי הדירות ובעיקר משקיעים - לא מוכרים ומקבעים את ההפסד אלא מנסים לחכות שהמגמה תתהפך ואז ירצו למכור עם תשואה נאה - לא בטוח בכלל שזה יקרה, ולפי גורמים רבים בענף: שאינם נמנים עם הקבלנים - זה בכלל לא המצב. אבל יהיה מעניין לחכות ולראות איך יתפתח המצב בשוק.
כשבוחנים את העסקה במבט גבוה יותר - רואים כי התשואה שעשה בעסקה היא 240%. חשוב לזכור שהוא גם קיבל תשלומי שכירות שוטפים שאותם לא חישבנו. ויש גם את נושא המיסוי - שהוא הרבה יותר מקל בנדל״ן מאשר בשוק ההון. הדוגמא הכי מובהקת לכך היא נושא המס של הכנסה משכירות: כיום משלמים לפי מסלולים - אבל בגדול וכדי לשמור על פשטות בדרך כלל נראה את המשקיעים בוחרים במסלול ה-10% על סכום השכירות שהתקבלה - וגם זה החל מסכום של קצת למעלה מ-5.5 אלף שקל בחודש ובמידה ועוברים את זה, אז משלמים רק על ההפרש את ה-10%. המיסוי הוא מינורי בנדל״ן - וכל עוד השכרת הדירה לא מגיעה לכדי עסק שאז יש למסות אותה במס שולי.
מדובר בהחלט על הטבה גדולה עבור משכירי הדירות. זאת ללא להתייחס למס שבח ומס רכישה - שאם מדובר בדירה ראשונה אז יש פטור עד לסכום של קרוב ל-2 מיליון שקל ואז לפי מדרגות. דבר שמוזיל משמעותית את המס המשולם - יש בזה גם הגיון מסוים מצד המדינה, שמנסה לעודד את הזוגות הצעירים לרכוש דירה יחידה בישראל. לא בטוח בכלל שהיא משיגה את המטרה לאור המחירים הגבוהים של דירות בארץ וגם כמות המשכורות הנדרשות כדי להגיע לדירה - אבל זו המטרה של המיסוי מלכתחילה.
- העליון הפך את החלטת המחוזי: הרוכשים והדיירים בנווה עופר נשארים בלי כסף ובלי דירה
- כך נעשה ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- העליון הפך את החלטת המחוזי: הרוכשים והדיירים בנווה עופר...
עסקאות אחרונות במוריה:
ברחוב מנחם בגין 22, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.6 מיליון שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-117 מ״ר שנמצאת בקומה הראשונה.
ברחוב מנחם בגין 94, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.15 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-123 מ״ר שנמצאת בקומת הקרקע.
ברחוב לאה אימנו 81, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.09 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-99 מ״ר שנמצאת בקומה הראשונה.
ברחוב שרה אימנו 67, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.55 מיליון שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-142 מ״ר שנמצאת בקומת הקרקע והמרתף.
ברחוב שרה אימנו 134, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.8 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-80 מ״ר שנמצאת בקומה השלישית.
העליון הפך את החלטת המחוזי: הרוכשים והדיירים בנווה עופר נשארים בלי כסף ובלי דירה
פרויקט מסוג תמ"א 38 ברחוב קורקידי בשכונת נווה עופר בתל אביב נועד לחזק את המבנה הישן, להוסיף ממ"דים ומרפסות, ולהעניק לדיירים דירות חדשות לצד 22 דירות נוספות שנמכרו לרוכשים. אלא שמה שהתחיל כהבטחה לשדרוג משמעותי של חיי התושבים הפך לסיוט מתמשך. העבודות נתקעו לאחר שהושלמו כבר 82% מהן, והבניין נותר עטוף בפיגומים במשך שנתיים. במהלך התקופה נגרמו נזקים לדירות הקיימות, ובאוקטובר 2024 אף פרצה במקום שריפה שנגרמה משימוש בדירות הריקות בידי גורמים זרים.
בשלב זה, חלק מהרוכשים ביקשו להפעיל את ערבויות חוק המכר כדי לקבל את כספם חזרה. בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל את בקשתם, אך העליון הפך את ההחלטה. השופטת גילה כנפי שטייניץ קבעה כי חילוט הערבויות יפגע במקורות המימון של הפרויקט - בנק ירושלים ואיילון חברה לביטוח. ויהפוך את האפשרות להשלימו לכמעט בלתי אפשרית. לדבריה, אם הכסף יוחזר לרוכשים ויושקע ברכישת דירות חלופיות, לא ניתן יהיה להחזיר את המצב לקדמותו במקרה שבו הערעור של הגורמים המממנים יתקבל.
התוצאה הנוכחית היא די מורכבת: הדיירים הוותיקים ממשיכים לגור באתר בנייה בתנאים קשים, הרוכשים החדשים נשארים בלי דירה ובלי החזר כספי, והבנקים וחברות הביטוח שומרים על השליטה במקורות המימון. מבחינת המערכת הפיננסית - זה מהלך שנועד לשמור על האפשרות לסיים את הפרויקט בעתיד. מבחינת התושבים - זו עוד שנה נוספת של המתנה.
הפרשה הזו היא לא מקרה בודד: לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מעל 20% מהפרויקטים בתחום נעצרים באמצע, לעיתים אחרי שהושקעו בהם כספים עצומים והעבודות כבר כמעט הושלמו. המשמעות היא שאלפי משפחות בישראל מוצאות עצמן חיות במשך שנים בתוך אתר בנייה, תלויות בהחלטות בתי המשפט ובגורמים המממנים. הדיון בערעור עוד צפוי להימשך, אך המקרה של נווה עופר ממחיש את הפער שבין ההבטחות הגדולות של ההתחדשות העירונית לבין המציאות בשטח: פרויקטים ארוכים, הסתבכויות כלכליות ומשפטיות, ובסופו של דבר – דיירים שנשארים בלי ודאות, בלי כסף ובלי דירה חדשה.
מה המשמעות של ההחלטה הנוכחית?
הסיפור של הפרויקט בנווה עופר חושף היטב את הבעייתיות בחוק המכר. החוק נועד בראש ובראשונה להגן על רוכשי דירות, לתת להם ביטחון שכספם לא ייעלם במקרה שהיזם נתקע או נכנס לקשיים. אלא שבמציאות של פרויקטי התחדשות עירונית מורכבים, עם עשרות דיירים ורוכשים חדשים, מתגלה פרדוקס מסוים: אם כל רוכש מושך את הערבות המגיעה לו, הפרויקט עצמו קורס, וכולם נפגעים. במילים אחרות, הגנה פרטנית עלולה להביא לנזק קולקטיבי. מכאן עולה צורך בבדיקת המציאות הנוכחית ואולי לפעולה כדי לשנות אותה ולהתאים את הכללים למציאות של התחדשות עירונית, ולמצוא איזון בין זכויות הפרט לבין ההגנה על כלל הדיירים והפרויקט. הפער בין הערכאות ממחיש זאת היטב – המחוזי הלך עם הפרט ואפשר חילוט ערבויות, בעוד העליון עצר את המהלך מתוך מחשבה על הכלל והמערכת כולה. אבל חשוב לציין עוד דבר - העליון לא הלך רק עם 'טובת הכלל' אלא בחר ללכת עם הכרישים הגדולים שהם דה פקטו הגורמים הממנים ולא עם הדיירים שבדרך כלל פחות יכולים לפגוע בשוק בהמשך. הרי אם גוף מוסדי מסוים מחר נכנס כשותף בפרויקט שכזה - ונאמר לו כי ההחלטה של המחוזי מאושרת ומחזירים כסף לרוכשי הדירות ולדיירים. הוא נשאר ללא כסף - למה שהוא יעשה את זה שוב וייכנס לפרויקטים נוספים בהם הוא יסכן את הכספים שבידו.
העליון הפך את החלטת המחוזי: הרוכשים והדיירים בנווה עופר נשארים בלי כסף ובלי דירה
פרויקט מסוג תמ"א 38 ברחוב קורקידי בשכונת נווה עופר בתל אביב נועד לחזק את המבנה הישן, להוסיף ממ"דים ומרפסות, ולהעניק לדיירים דירות חדשות לצד 22 דירות נוספות שנמכרו לרוכשים. אלא שמה שהתחיל כהבטחה לשדרוג משמעותי של חיי התושבים הפך לסיוט מתמשך. העבודות נתקעו לאחר שהושלמו כבר 82% מהן, והבניין נותר עטוף בפיגומים במשך שנתיים. במהלך התקופה נגרמו נזקים לדירות הקיימות, ובאוקטובר 2024 אף פרצה במקום שריפה שנגרמה משימוש בדירות הריקות בידי גורמים זרים.
בשלב זה, חלק מהרוכשים ביקשו להפעיל את ערבויות חוק המכר כדי לקבל את כספם חזרה. בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל את בקשתם, אך העליון הפך את ההחלטה. השופטת גילה כנפי שטייניץ קבעה כי חילוט הערבויות יפגע במקורות המימון של הפרויקט - בנק ירושלים ואיילון חברה לביטוח. ויהפוך את האפשרות להשלימו לכמעט בלתי אפשרית. לדבריה, אם הכסף יוחזר לרוכשים ויושקע ברכישת דירות חלופיות, לא ניתן יהיה להחזיר את המצב לקדמותו במקרה שבו הערעור של הגורמים המממנים יתקבל.
התוצאה הנוכחית היא די מורכבת: הדיירים הוותיקים ממשיכים לגור באתר בנייה בתנאים קשים, הרוכשים החדשים נשארים בלי דירה ובלי החזר כספי, והבנקים וחברות הביטוח שומרים על השליטה במקורות המימון. מבחינת המערכת הפיננסית - זה מהלך שנועד לשמור על האפשרות לסיים את הפרויקט בעתיד. מבחינת התושבים - זו עוד שנה נוספת של המתנה.
הפרשה הזו היא לא מקרה בודד: לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מעל 20% מהפרויקטים בתחום נעצרים באמצע, לעיתים אחרי שהושקעו בהם כספים עצומים והעבודות כבר כמעט הושלמו. המשמעות היא שאלפי משפחות בישראל מוצאות עצמן חיות במשך שנים בתוך אתר בנייה, תלויות בהחלטות בתי המשפט ובגורמים המממנים. הדיון בערעור עוד צפוי להימשך, אך המקרה של נווה עופר ממחיש את הפער שבין ההבטחות הגדולות של ההתחדשות העירונית לבין המציאות בשטח: פרויקטים ארוכים, הסתבכויות כלכליות ומשפטיות, ובסופו של דבר – דיירים שנשארים בלי ודאות, בלי כסף ובלי דירה חדשה.
מה המשמעות של ההחלטה הנוכחית?
הסיפור של הפרויקט בנווה עופר חושף היטב את הבעייתיות בחוק המכר. החוק נועד בראש ובראשונה להגן על רוכשי דירות, לתת להם ביטחון שכספם לא ייעלם במקרה שהיזם נתקע או נכנס לקשיים. אלא שבמציאות של פרויקטי התחדשות עירונית מורכבים, עם עשרות דיירים ורוכשים חדשים, מתגלה פרדוקס מסוים: אם כל רוכש מושך את הערבות המגיעה לו, הפרויקט עצמו קורס, וכולם נפגעים. במילים אחרות, הגנה פרטנית עלולה להביא לנזק קולקטיבי. מכאן עולה צורך בבדיקת המציאות הנוכחית ואולי לפעולה כדי לשנות אותה ולהתאים את הכללים למציאות של התחדשות עירונית, ולמצוא איזון בין זכויות הפרט לבין ההגנה על כלל הדיירים והפרויקט. הפער בין הערכאות ממחיש זאת היטב – המחוזי הלך עם הפרט ואפשר חילוט ערבויות, בעוד העליון עצר את המהלך מתוך מחשבה על הכלל והמערכת כולה. אבל חשוב לציין עוד דבר - העליון לא הלך רק עם 'טובת הכלל' אלא בחר ללכת עם הכרישים הגדולים שהם דה פקטו הגורמים הממנים ולא עם הדיירים שבדרך כלל פחות יכולים לפגוע בשוק בהמשך. הרי אם גוף מוסדי מסוים מחר נכנס כשותף בפרויקט שכזה - ונאמר לו כי ההחלטה של המחוזי מאושרת ומחזירים כסף לרוכשי הדירות ולדיירים. הוא נשאר ללא כסף - למה שהוא יעשה את זה שוב וייכנס לפרויקטים נוספים בהם הוא יסכן את הכספים שבידו.
