המצב בשוק הנדל״ן למגורים בהחלט מבלבל. אנחנו רואים מהנתונים שמגיעים מתחילת ירידות מחירים רוחביות במחירי הדירות. העסקאות שנעשות מעידות על קצב נמוך ואיטי מאוד. לא קל למכור דירה היום בישראל. כמובן שבמחיר הנכון תמיד יש את מי שמוכן לשלם, אבל באופן כללי - הירידות שאנחנו מדברים אליהן כבר למעלה מחצי שנה, מורגשות היטב בשטח. מנגד, רואים את מחירי השכירות עולים. הערכה שמרנית מדברת על עלייה של  5% בממוצע בשכר הדירה הארץ בשנה האחרונה.

 המצב מבלבל בעיקר מפני שאם מחירי הדירות יורדים (והם יורדים כאמור)- היינו רוצים לראות גם את מחירי השכירות יורדים בצמוד. וזה לא קורה. לפחות בינתיים. 

נציג את המצב שנובע מן האנומליה שהוזכרה: מצב המשקיעים בנדל״ן - אשר השתפר והפך לטוב יותר בעקבות הדיסוננס של מחירי דירות יורדים ושכר דירה עולה. מביא דה פקטו לעליה בתשואה השוטפת של משקיעי הנדל״ן בכ-5% לפחות. המשמעות היא שהתשואה השוטפת על דירה ממוצעת עולה. לצורך הדוגמא נקח דירה ממוצעת בישראל שעומדת כיום על כ-2.3 מיליון שקל. שיעור ההחזר ( הכנסות השכירות שהמשקיעים מקבלים) עלתה מסכום של כ-2.9% תשואה שוטפת בתחילת השנה לכ-3.4% היום. עבור המשכירים מדובר בשינוי מהותי: אותם נכסים שהניבו הכנסה צנועה יחסית לפני שנה, הפכו לפתע לרווחיים יותר בהשוואה לעלות ההחזקה שלהם. אבל הסוכרייה תגיע דווקא בהמשך: הרי בנק ישראל הציג בהחלטת הריבית האחרונה את התחזית קדימה ובה נראה ככל שנראה את הריבית במשק יורדת ב-0.75%. מה שיביא את המשכנתא הממוצעת לירידה בהתאם. בנוגע לשיפור בתשואה, ננסה להסביר בפשטות: כשהמחיר הנקוב של הנכס יורד, אבל ההכנסה מהשכירות דווקא עולה, שיעור התשואה עולה בהתאם. אם בעבר בעל דירה שהשכיר אותה קיבל תשואה של 3%, היום הוא כבר מתקרב ל-3.5%.

כמו כן, לתוך המשוואה הזו נכנסת כאמור גם הריבית. אם התחזיתשל הורדת הריבית ב-0.75% תתממש, משקיע שירכוש דירה להשקעה יוכל לקחת משכנתא בריבית זהה (בקירוב) לתשואה השוטפת שמייצר הנכס. כלומר, ההחזר החודשי על ההלוואה יהיה קטן מההכנסה משכר הדירה, מצב שבו ההשקעה מממנת את עצמה, עם פוטנציאל לעליית ערך נוספת של הנכס ביום שאחרי ההתייצבות הכלכלית והביטחונית.מדובר על נכס שמייצר תזרים חיובי כבר מהיום הראשון, ובמקביל שומר פוטנציאל השבחה לעתיד. משקיעים אובים את המצב הזה וראינו זאת בשנים קודמות. כמו לפני 3 שנים - בימים אלה הריבית עדיין הייתה נמוכה והנכס הניב תשואה ממוצעת של כ-2.2-2.3%. אבל זו הייתה השקעה טובה.בעיקרכי הוא נשאר עם תזרים חיובי בסוף החודש לאחר ששילם את החזר המשכנתא. 

• איך המדינה לוקחת מעל 50% ממחיר הדירה? כי היא יכולה
• מחירי הדירות יורדים, אבל תשכחו מירידת מחירים חדה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

זה אולי נשמע כמו שינוי קטן במספרים, אבל בעולם ההשקעות מדובר בהבדל מהותי. במיוחד בתקופה שבה שוקי ההון תנודתיים והאלטרנטיבות לא תמיד נחשבות לחוף מבטחים. עם בורסה מקומית שבימים האחרונים הראתה לנו תנודות של 4-5% בכל יום למטה או למעלה. התנודות הללו מגיעות גם על רקע נתונים גאופוליטיים ולאו דווקא בהקשר לחברה, בדרך כלל לא נראה חברה שעולה יורדת 8% ויורדת 11% ביום שאחרי בגלל דיווח כזה או אחר. חברה לא משנה את עצמה באופן כה חד למטה ואז למעלה או להיפך בטווח זמן קצר שכזה. 

בנוסף, חשוב לזכור כי שוק השכירות מתוח במיוחד. הביקוש לשכירות גדל על רקע מחירי הדירות הגבוהים, הקושי בקבלת משכנתאות, והצורך של זוגות צעירים ומשפחות במגורים זמינים. דבר שיוצר יציבות בהכנסות המשקיעים מהשכרת נכסים, ואף עשוי להוביל להמשך עליות בשכר הדירה כל עוד ההיצע מוגבל. תוסיפו לזה את המצב לאחר הנפילות שהתרחשו לאחר המערכה מול איראן שבה רבים עברו למגורים בשכירות במקומות אחרים. ותקבלו עוד ביקושים על פחות היצע במשק.

למעשה נוצר פרדוקס: בעוד בעלי דירות למגורים מרגישים את הירידה בערך הנכסים שלהם, דווקא המשקיעים נהנים משיפור במציאות הכלכלית נכון להיום וגם בהסתכלות קדימה. תשואה גבוהה יותר, לצד צפי לירידת ריבית, מציבים את ההשקעה שלהם במקום די טוב שיכול להפוך שוב לאטרקטיבי ולברירת המחדל של משקיעים. מנגד חשוב להזכיר ולהדגיש - אף אחד לא יכול לחזות מה יקרה בעתיד ואם מחירי הדירות יעלו או ירדו בהמשך. המצב יכול להתהפך על המשקיעים בשנה הבאה אם התשואה תרד או שיקרו תרחישים אחרים. אבל בהחלט לפי המצב הנתון כיום, באופן מבלבל בצורה מסוימת - המצב של משקיעי הנדל״ן השתפר. 

• בין סתם גבעה לגבעת שמואל - על האזור החדש מול הישן ואיך להרוויח יותר?
• התחדשות עירונית נוספת בר"ג: 460 יחידות דיור בשכונות הגפן ורמת השקמה
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• העליון הפך את החלטת המחוזי: הרוכשים והדיירים בנווה עופר...

לונג ישראל - מה צפוי בהמשך למשקיעים?

כמו כן, למשקיע שמאמין בכלכלת ישראל ובצמיחה ארוכת הטווח שלה, זו עשויה להיות נקודת כניסה שמבשרת על תשואות יפות בשנים הקרובות. שכן אם מסתכלים על היום שאחרי המלחמה. ושיקום ההרס כמובן - הרי שהצמיחה כאן תהיה מוכפלת: קודם כל בעקבות הסיבה שכבר נאמרה רבות וחוזרת לקדמת הבמה - האנטישמיות הגואה בעולם, שגורמת לרבים מתושבי החוץ לכל הפחות לרכוש דירה בישראל ליום סגריר ובמקרים אחרים אף לעלייה בפועל של משפחות ארצה. שנית, אם תהיה הסדרה ברמה המדינית יהיה הרבה יותר קל ונכון לזרים לרכוש כאן דירות (נופש ומגורים). יש לציין שגם התיירות בישראל צפויה להשתפר באופן מובהק ביום שאחרי סיום המלחמה.