ארי נדל"ן: ה-NOI גדל ב-4%; התקדמות בפרויקטים באשדוד אילת וקפריסין
החברה מציגה רווחיות יציבה יחסית במחצית השנה, עם שיעור תפוסה של 96% בנכסים, ומעריכה כי ה-NOI יגדל לכ-342 מיליון שקל לאחר אכלוס כלל הפרויקטים שבייזום
ארי נדל"ן, העוסקת בנדל"ן מניב מסחרי וקניונים בישראל ובחו"ל, מסכמת
מחצית ורבעון עם תמונה יציבה ועם המשך התקדמות בפרויקטים המרכזיים בישראל ובקפריסין. במחצית הראשונה של השנה הנוכחית ה-NOI הסתכם בכ-40.1 מיליון שקל, שמבטא גידול של כ-4% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
ברבעון השני ה-NOI עמד על כ-19.4 מיליון שקל לעומת כ־19.9
מיליון שקל ברבעון המקביל בשנה שעברה, וה-FFO למחצית עמד על כ-27 מיליון שקל - מול כ־29 מיליון אשתקד. בעוד שברבעון השני ה-FFO נותר זהה סביב כ-14 מיליון שקל.לצד זאת, החברה מדווחת כי כאשר כוללים את חלקה (50%) בקניון My Mall בלימסול, ה-NOI הרבעוני מגיע לכ-25 מיליון
שקל. שיעור התפוסה בקניון נותר גבוה מאוד- 99%, והרחבתו בכ-2,500 מ״ר צפויה להסתיים במהלך הרבעון השלישי. שיעור התפוסה הממוצע בכלל הנכסים (סטאר סנטר אשדוד, סטאר נהריה ו-My Mall) עומד על כ־96%, נתון שממשיך לתמוך בהכנסות תפעוליות יציבות.
מבחינת קידום
הנכסים המניבים שלה, החברה השלימה את מסירת מתחם “ג׳מבו” בסטאר סנטר אשדוד – מתחם שצפוי להניב NOI שנתי של כ-6.5 מיליון שקל. בנוסף, באילת כ-40% משטחי קניון "סטאר" כבר הושכרו או מצויים במו״מ מתקדם, כאשר עבודות הקמת טרמינל האוטובוסים החדש בעיר, מסירתו ל״אגד״ ואכלוסו
צפויים להסתיים עד סוף השנה.
במבט קדימה: החברה מעריכה כי לאחר אכלוס מלוא הפרויקטים שבייזום עתידי, ה-NOI יכול לגדול לכ-342 מיליון שקל בשנה, בין היתר בזכות פרויקטים באילת ובמתחם תל השומר שלדברי ההנהלה צפויים להוסיף יחד כ-250 מיליון שקל ל-NOI לאחר השלמתם.מבחינת
המימון של החברה: הוצאות המימון ברבעון השני עלו לכ-15 מיליון שקל (מול כ-12 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד), בעיקר בעקבות הנפקת אג״ח סדרה ב׳.
עם זאת החברה מציגה בסיס הון ומבנה מאזני המאפשרים פעילות נמשכת בהיקפים גדולים, עם הון עצמי של קרוב ל1 מיליארד
שקל ויחס מינוף של כ-58%.
הפעילות של ארי נדל"ן
החברה פועלת כיום במספר מוקדים, בישראל וגם בחו"ל, מה שמאפשר לה ליהנות מפיזור רחב של מקורות הכנסה ולהפחית תלות בשוק אחד בלבד. פעילותה בארץ מתפרסת על פני אשדוד, נהריה, אילת ותל השומר, ובחו"ל היא פעילה בקפריסין, בעיקר בעיר לימסול. בישראל היא נהנית מביקוש מתמשך די גבוה לשטחי מסחר ותעסוקה, בעוד שבקפריסין היא פועלת בשוק שמבוסס על תיירות חזקה וצריכה מקומית גבוהה, במיוחד באזורים עירוניים ותיירותיים כמו לימסול.
מעבר לכך, החברה נוקטת באסטרטגיה ממוקדת של הרחבות והשבחת נכסים קיימים, במטרה להגדיל את שטחי ההשכרה ולשפר את פוטנציאל ההכנסות מהם. במקום להסתפק בשימור המצב הקיים, היא משקיעה בשדרוג ובפיתוח של נכסים קיימים. זה מה שמעלה את ערכם של הנכסים ומגדיל את ההכנסות לאורך זמן. כך למשל, הרחבת קניון My Mall בלימסול, שבו היא תוסיף כ-2,500 מ"ר של שטחי מסחר, צפויה לחזק את מעמדו כמרכז קניות מוביל באזור. גם בישראל היא פועלת לפי אותה אסטרטגיה, עם דוגמה בולטת בהוספת "ג'מבו" בסטאר סנטר אשדוד, מהלך שצפוי להניב NOI שנתי משמעותי ולהגדיל את תנועת הקונים במתחם.
החברה גם נהנית משיעורי תפוסה גבוהים במיוחד, שהם אחד ממקורות היציבות הפיננסית שלה. שיעור התפוסה הממוצע בכלל הנכסים עומד על כ-96%, ובקניון My Mall הוא מגיע ל-99%.
שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?
שווי השוק של החברה עומד על כ-911 מיליון שקל והונה העצמי נאמד בכ-940 מיליון שקל. כלומר, היא נסחרת מתחת להון העצמי שלה. מכפיל ה-FFO שלה הוא 17. המניה עלתה מתחילת השנה בכ-25% וב-12 החודשים האחרונים בכ-40%.
צחי אבו, מנכ"ל ובעלים, מסר: "במחצית הראשונה של שנת 2025 המשכנו להציג שיפור בהכנסות ורווחיות יציבה למרות השפעת המערכה מול אירן על התנאים העסקיים בארץ. אנו ממשיכים לקדם הרחבות לנכסים הקיימים בארץ ובחו"ל כולל התקדמות בהקמת הקניון באילת ובמתחם תל-השומר אשר צפויים להגדיל אתה-NOI בכ-250 מיליון שקל לאחר השלמתם. הקבוצה ממשיכה לפעול לאיתור ומימוש הזדמנויות עסקיות חדשות ולהרחבת עסקי הקבוצה, לצד המשך מימוש פוטנציאל הנכסים הקיימים בפורטפוליו של החברה."
"כדאי להיות עכשיו בנכסים נזילים כדי לנצל את המימוש לכשיגיע"
"תור הזהב של 2024-2025 לא יחזור": אמיר חדד, מנהל ההשקעות הראשי בברומטר מסמן את ההזדמנויות החדשות בשוק האג"ח, מסביר למה הוא מעדיף את המח"מ הבינוני בממשלתי, על תמהיל של 50-50 בין שקלי לצמוד, למה המרווחים בקונצרני לא מצדיקים את הסיכון ולמה הוא נזהר מאג"ח נדל"ן למגורים
"היה מישהו שאמר לי ב-2009, (שהייתה שנה פנומנלית): 'הלוואי שכל שנה תהיה ככה'. עניתי לו שזה אפשרי, בתנאי שהשנה שלפניה תהיה כמו 2008", אומר בחיוך אמיר חדד, מנהל תיקים והאנליסט הראשי בבית ההשקעות "ברומטר".
אנחנו בנקודת זמן מעניינת בשוק. שוק שמסכם שנתיים חריגות בעוצמתן עם עליות מצטברות של כ-80%. אתם בטח שמעתם כבר עשרות תחזיות על מה שהיה ומה שהולך להיות, אבל כדאי לכם לשמוע מה יש לחדד לומר בנושא. חדד נמצא בשוק כבר 25 שנה, יש לו הסמכה בכלכלה ומינהל עסקים מאוניברסיטת בר-אילן, והוא כבר ראה מקרוב את השוק המקומי והעולמי במחזורי הגאות והשפל של שני העשורים האחרונים. אנחנו אוהבים לגלגל איתו שיחה מפעם-לפעם ולקבל ממנו את הסתכלות מאקרו. בפעם האחרונה שדיברנו הוא טען שאג"ח עדיף על מניות ולא חסך ביקורת מהנגיד - "מחירי האג"ח יעלו; הנגיד הוא פרזנטור גרוע והדירוג נפגע בגללו"
"אנחנו אחרי שנתיים חזקות מאוד בשוק הישראלי", הוא אומר היום. "קשה לי לראות את 2026 משחזרת את העוצמה הזו. השוק לא זול, ואנחנו נצטרך לקבל פה מימוש מתישהו".
מסיימים
שנה. איך אתם בברומטר?
“אנחנו בסך הכול בסדר. הייתה שנה מאוד טובה בתוצאות, אחת השנים היותר טובות. אבל צריך לשים את זה בפרופורציה. 2024 גם הייתה שנה טובה, והשוק בארץ עלה בערך 30%. אנחנו כבר בעצם בשנתיים מאוד חזקות בשוק הישראלי, בסיכום של מעל
80% בשוק".
- האנליסט שממליץ לכם - תמכרו מניות, תקנו אג"ח
- "הפרמיה באג"ח עם הדירוגים הנמוכים לא אטרקטיבית, הייתי נשאר בגבוהים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז מה אומרים למי שנמצא בחוץ או מחפש איפה 'לחזק' - מה לעשות עכשיו לדעתך?
"אף פעם אי אפשר לדעת, אבל הגישה של להיות 0 או 1 היא גישה לא נכונה. מה שאנחנו עושים בנקודת הזמן הזאת היא שלקוחות שרוצים להיות במסלול של 30% מניות, אז נתחיל
ב-15%-20. לקוחות שרוצים להיות ב-50%, אנחנו מכוונים אותם כרגע ל-30%-40. הרעיון הוא לא להיות בחוץ, קצת להוריד מינון".
אז אתה חושב שצריך פה 'ניעור' מסוים, שתיקון הוא משהו שיכול-צריך להגיע?
"אני
חושב שכן. אנחנו נצטרך לקבל פה איזשהו מימוש מתישהו.
"כדאי להיות עכשיו בנכסים נזילים כדי לנצל את המימוש לכשיגיע"
"תור הזהב של 2024-2025 לא יחזור": אמיר חדד, מנהל ההשקעות הראשי בברומטר מסמן את ההזדמנויות החדשות בשוק האג"ח, מסביר למה הוא מעדיף את המח"מ הבינוני בממשלתי, על תמהיל של 50-50 בין שקלי לצמוד, למה המרווחים בקונצרני לא מצדיקים את הסיכון ולמה הוא נזהר מאג"ח נדל"ן למגורים
"היה מישהו שאמר לי ב-2009, (שהייתה שנה פנומנלית): 'הלוואי שכל שנה תהיה ככה'. עניתי לו שזה אפשרי, בתנאי שהשנה שלפניה תהיה כמו 2008", אומר בחיוך אמיר חדד, מנהל תיקים והאנליסט הראשי בבית ההשקעות "ברומטר".
אנחנו בנקודת זמן מעניינת בשוק. שוק שמסכם שנתיים חריגות בעוצמתן עם עליות מצטברות של כ-80%. אתם בטח שמעתם כבר עשרות תחזיות על מה שהיה ומה שהולך להיות, אבל כדאי לכם לשמוע מה יש לחדד לומר בנושא. חדד נמצא בשוק כבר 25 שנה, יש לו הסמכה בכלכלה ומינהל עסקים מאוניברסיטת בר-אילן, והוא כבר ראה מקרוב את השוק המקומי והעולמי במחזורי הגאות והשפל של שני העשורים האחרונים. אנחנו אוהבים לגלגל איתו שיחה מפעם-לפעם ולקבל ממנו את הסתכלות מאקרו. בפעם האחרונה שדיברנו הוא טען שאג"ח עדיף על מניות ולא חסך ביקורת מהנגיד - "מחירי האג"ח יעלו; הנגיד הוא פרזנטור גרוע והדירוג נפגע בגללו"
"אנחנו אחרי שנתיים חזקות מאוד בשוק הישראלי", הוא אומר היום. "קשה לי לראות את 2026 משחזרת את העוצמה הזו. השוק לא זול, ואנחנו נצטרך לקבל פה מימוש מתישהו".
מסיימים
שנה. איך אתם בברומטר?
“אנחנו בסך הכול בסדר. הייתה שנה מאוד טובה בתוצאות, אחת השנים היותר טובות. אבל צריך לשים את זה בפרופורציה. 2024 גם הייתה שנה טובה, והשוק בארץ עלה בערך 30%. אנחנו כבר בעצם בשנתיים מאוד חזקות בשוק הישראלי, בסיכום של מעל
80% בשוק".
- האנליסט שממליץ לכם - תמכרו מניות, תקנו אג"ח
- "הפרמיה באג"ח עם הדירוגים הנמוכים לא אטרקטיבית, הייתי נשאר בגבוהים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז מה אומרים למי שנמצא בחוץ או מחפש איפה 'לחזק' - מה לעשות עכשיו לדעתך?
"אף פעם אי אפשר לדעת, אבל הגישה של להיות 0 או 1 היא גישה לא נכונה. מה שאנחנו עושים בנקודת הזמן הזאת היא שלקוחות שרוצים להיות במסלול של 30% מניות, אז נתחיל
ב-15%-20. לקוחות שרוצים להיות ב-50%, אנחנו מכוונים אותם כרגע ל-30%-40. הרעיון הוא לא להיות בחוץ, קצת להוריד מינון".
אז אתה חושב שצריך פה 'ניעור' מסוים, שתיקון הוא משהו שיכול-צריך להגיע?
"אני
חושב שכן. אנחנו נצטרך לקבל פה איזשהו מימוש מתישהו.
