צחי אבו: "אנחנו לא חברת נדל״ן מניב קלאסית, כל נכס אצלנו עובר השבחה"

ארי נדל״ן ארי נדלן -0.27%  , העוסקת בנדל"ן מניב מסחרי וקניונים בישראל ובחו"ל,מציגה את דוחותיה לרבעון עם NOI מאוחד שעומד על כ-24 מיליון שקל בדומה לרבעון המקביל, בעוד ה-FFO עלה לכ-13 מיליון שקל, גידול של כ-18%. שיעורי התפוסה בנכסים המרכזיים נותרו גבוהים, סביב 96% בישראל וכ-99% בקניון My Mall בלימסול לאחר הרחבה. מנגד, הוצאות המימון עלו לכ-18 מיליון שקל לעומת כ-14 מיליון שקל אשתקד, בעיקר בשל הנפקת סדרת אג״ח חדשה שהגדילה את היקף החוב הפיננסי. 

נראה כי החברה מפנה חלק גדול מהדגש לאסטרטגיית ההשבחה שלה: הרחבת סטאר אילת, קידום התכנית הגדולה בסטאר אשדוד והתקדמות בפרויקט תחנת הכוח שמוערך בהיקף של כ-362 מיליון שקל. בנוסף, לאחר מועד הדוח השלימה החברה גיוס הון וחוב בהיקף כולל של כ-208 מיליון שקל, גם באמצעות הנפקת מניות וגם בהרחבת אג״ח - מה שהביא את בית ההשקעות מיטב להפוך לבעל עניין. בשבועות האחרונים קידמה החברה שתי תוכניות תכנוניות מהותיות: הוועדה המחוזית דרום אישרה להפקדה את תוכנית ההרחבה במתחם סטאר אילת, הכוללת תוספת של שני מגדלים חדשים בהיקף של כ-80 אלף מ"ר, ובמקביל ביקשה לבצע תיקונים בתוכנית המקיפה במתחם סטאר אשדוד - תוכנית שאמורה להוסיף 2,000 דירות וכ-110 אלף מ"ר מסחר ותעסוקה.

כמו כן, ארי נדל״ן מנהלת מו״מ לרכישת שטחי מסחר בהיקף של 15 אלף מ"ר ו-300 חניות בירושלים, במהלך שמטרתו לחזק את פורטפוליו הנכסים המניבים באזורים צפופים ומבוקשים. המהלך מתווסף לשורה ארוכה של פרויקטי השבחה שמקדמת החברה בארץ ובעולם , מהרחבת קניון MYMALL ועד לקידום תוספת זכויות במתחמי מסחר ודיור בנהריה ובנתניה.

המנכ"ל ובעל השליטה צחי אבו מסכם זאת כך: ״אנחנו לא חברת נדל״ן מניב קלאסית. כל נכס אצלנו עובר השבחה״. לדבריו, החברה שואפת לייצר תמהיל ייחודי בין נכסים מניבים לבין תוספת זכויות משמעותית בכל נכס ונכס. נראה שהתפיסה הזו באה לידי ביטוי כמעט בכל הנכסים של החברה.

• כ-303 מיליון שקל: ארי נדל"ן מרחיבה את הפורטפוליו עם רכישות בירושלים ובאשדוד
• ארי נדל"ן במגעים לעסקת נדל"ן של 154 מיליון שקל בבירה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בראיון לביזפורטל מסביר אבו כיצד כל אחד ממהלכי החברה משתלב עם אסטרטגיית הליבה, מדוע היזמות היא חלק בלתי נפרד מהמודל העסקי, ומה עומד על הפרק בשנה הקרובה:

נראה שכל נכס אצלכם עובר הליך של השבחה. איך זה מתאפשר לכם?

״מי שעוקב אחרינו בשנים האחרונות רואה שאנחנו לא חברת נדל״ן מניב מסחרית קלאסית, אלא חברה שמגדירה את עצמה סביב אירועי ייזום והשבחה. כל נכס שנכנס לחברה - בלי יוצא מן הכלל, עובר תהליך של תוספת זכויות. זה המנוע המרכזי שלנו. לדוגמא נקח את סטאר סנטר אשדוד: אנחנו מדברים על תוספת של 2,000 דירות ועוד כ-60 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, כלומר מעל 210 אלף מ"ר של זכויות נוספות. באילת קיבלנו עוד 9,000 מ"ר נוספים בתוך חוות הקניון ועוד 30 אלף מ"ר תעסוקה. זה לא מקרה אלא זה המודל שלנו. אנחנו מאמינים שצריך לקחת נכס מניב ולייצר עליו שכבת ערך נוספת. זו הגישה שלנו, זו הזהות של החברה״.

• מכפיל הון של 0.9 וצבר פרויקטים של 1.7 מיליארד שקל: האם אלביט הדמיה מעניינת?
• מטריא ללוזון פיננסים: המהלך להפיכת פלטפורמת ה-P2P ל"בנק קטן"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המניה שצפויה לזנק היום בבורסה, ומה פוטנציאל הרווח למשקיעים?

איך המהלכים באילת ובאשדוד משתלבים עם התמונה הרחבה של החברה?

״התוכניות בדרום הן חלק מרצף אחד של פעולות: באילת, לצד קידום הקניון, אנחנו מוסיפים שני מגדלים שיכללו משרדים, מסחר ואטרקציות תיירות. באשדוד מדובר בתוכנית בקנה מידה חריג - 2,000 דירות ועוד שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף גדול. שני המתחמים האלו מייצרים לנו בסיס צמיחה משמעותי מאוד. אבל זה לא נעצר שם: בנהריה אנחנו מקדמים תוכנית ל־300 דירות, בלימסול כבר הרחבנו את הקניון ב-4,000 מ"ר ואנחנו בתהליך לאישור עוד 200 דירות. אנחנו רוצים שכל נכס ימשיך להתפתח ולקבל שכבת זכויות נוספת. זו תפיסה שמחברת בין נדל״ן מניב לבין ייזום אקטיבי לאורך זמן״.

מה לגבי המו״מ לרכישת שטחי מסחר גדולים בירושלים?

״המודל שלנו כולל גם רכישת נכסים שניתן להשביח או לחזק בהיבט תפעולי. המו״מ בירושלים על שטחי מסחר בהיקף של כ-15 אלף מ"ר ו-300 חניות מתאים בדיוק לזה. אנחנו בוחנים את המתחם בהסתכלות ארוכת טווח. איך ניתן לייצר ממנו מרכז מסחרי-שירותי שימשיך להניב לאורך שנים. זהו אזור עם ביקוש קשיח, אוכלוסייה מגוונת, וצמיחה עירונית משמעותית. אם העסקה תיסגר, נוסיף עוד נכס איכותי לפורטפוליו ועם פוטנציאל לשדרוגים עתידיים. אנחנו לא רואים את עצמנו כקונים פסיביים - כל נכס צריך להכניס איתו ערך נוסף ולהמשיך להתפתח״.

תחנת הכוח שרכשתם גם תעבור השבחה? מה באמת עמד מאחורי ההחלטה הזו?

״זה חלק מאותו עיקרון: יצירת ערך דרך תהליכי תכנון והרחבת זכויות. תחנת הכוח היא פרויקט אסטרטגי - רכשנו אותה לפני כחודש וכבר עברנו החלטת ממשלה שמקדמת את התוכנית ומסמיכה את הוותמ״ל לקדם אותה במסלול מהיר. אנחנו פועלים לפי אותו DNA של יזמות, גם אם מדובר בנכס תשתיתי. אנחנו יודעים לקחת פרויקט, להבין מה חסר, לקדם תכנון ולהביא אותו לשלב שבו הוא מייצר ערך. זה לא רחוק ממה שאנחנו עושים בנדל״ן מניב, בשני המקרים מדובר ביצירת תשתית שתניב תזרים ארוך טווח ותעלה ערך בנכסים״.

שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה מניית ארי נדל״ן?

שווי השוק של החברה עומד על כ-1.3 מיליארד שקל. הונה העצמי נאמד בכ-915 מיליון שקל. המניה עלתה בכ-63% מתחילת השנה ובכ-83% ב-12 החודשים האחרונים.

גרף מניית ארי נדל״ן