פנטהאוז לבעלים, מחיר מופרז לדייר: יזמית פינוי־בינוי הפסידה

לפעמים סכסוך נדל"ני גדול מתחיל דווקא בפרט קטן שנראה שולי. פגישה אחת, שיחה בעל־פה, מחיר שנאמר - או אולי נזרק לחלל האוויר - והחלטה של דייר אם להמשיך או לוותר. כך בדיוק נולד ההליך שנדון בבית המשפט המחוזי בתל אביב, ושבסיומו נרשם הפסד משמעותי ליזמית פינוי־בינוי, לאחר שנקבע כי היא סיכלה ביודעין את זכותו של דייר לרכוש דירת פנטהאוז בפרויקט, והעדיפה למכור אותה לבעל השליטה שלה עצמה. פסק הדין, שניתן בדצמבר 2025 על ידי השופט ארז יקואל, עוסק בפרויקט פינוי־בינוי ברמת גן, אך חורג בהרבה מגבולות המגרש הספציפי. הוא נוגע בלב היחסים שבין יזמים לדיירים בפרויקטים מורכבים, בשאלת תום הלב החוזי, ובקו הדק שבין זכות שדרוג לגיטימית לבין מהלך שנועד להוריד דייר מהעניין.

במוקד הפרשה עומד אילן יעקב לקפיש, אחד מבעלי הזכויות במקרקעין שעליהם יזמה צ.פ. חברה לבנין פרויקט פינוי־בינוי. במסגרת ההסכם שנחתם כבר ב-2013, נקבע כי לקפיש יהיה זכאי לדירת תמורה בבניין החדש, ולצדה ניתנה לו, ביחד עם בעלת זכויות נוספת, אפשרות לשדרג את דירתו לדירת הפנטהאוז היחידה בפרויקט, “בהתאם למחירי השיווק של היזם ובקיזוז שווי דירת התמורה”. אלא שמאז החתימה על ההסכם זרמו לא מעט מים בירקון. תוכניות השתנו, היקף הפרויקט צומצם, דירת הגן שיועדה ללקפיש בוטלה, והוא הועבר לדירה אחרת בבניין. בשלהי 2019 או ראשית 2020, הגיע הרגע שבו נדרש להחליט אם לממש את זכות השדרוג לפנטהאוז - הדירה שעליה חלם מלכתחילה.

לטענת לקפיש, בפגישה עם נציג החברה הוצג לו מחיר בלתי נתפש, של כ-60 אלף שקל למ"ר - סכום שהעמיד את מחיר הפנטהאוז על כ-10 מיליון שקל. “מדובר במחיר דמיוני שאין לו כל קשר למחירי השוק”, הוא טען, והוסיף כי גם כשמחה על כך, נאמר לו שייתכן שאפשר יהיה להוריד את המחיר ל-9 מיליון שקל, אך לא מעבר לכך.

בית המשפט קיבל את הגרסה הזו במלואה. השופט יקואל קבע כי שוכנע שזו אכן היתה התמונה שהוצגה ללקפיש בזמן אמת, בין היתר על סמך עדויות של אנשי מקצוע שאליהם פנה הדייר מיד לאחר הפגישה. אחד מהם, שמאי מקרקעין, תיאר כיצד נשאל בטלפון אם מחיר של 60 אלף שקל למ"ר הוא ריאלי והשיב מיד בשלילה. “60 זה בטוח”, העיד. “60 אלף שקל למטר, כי זה היה מאוד חריג, אז אני זוכר את זה”.

• 28 אלף בחודש: מזונות חריגים למשפחה בתנאי יוקרה
• 21.3 מיליון שקל לפנטהאוז מול פארק הירקון
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בית המשפט מצא את גרסת היזם מהימנה פחות

מנגד, טענה החברה כי המחיר שנאמר לללקפיש הגיע ל-6.9 מיליון שקל בלבד, וכי מעולם לא הוצג לו סכום של 10 מיליון שקל. אלא שבית המשפט מצא את גרסת היזם מהימנה פחות, בין היתר בשל העובדה שהחברה בחרה שלא למסור הצעת מחיר בכתב, בטענה למדיניות חברה. בהקשר הזה העיר השופט כי מדובר במקרה קלאסי של מלה נגד מלה, אך כזה שבו הראיות החיצוניות תומכות בגרסת הדייר.

הנקודה הדרמטית בפרשה נחשפה בהמשך. חודשים ספורים לאחר שלקפיש ויתר על רעיון הפנטהאוז ובחר לשדרג לדירה בקומה השביעית, נמכרה דירת הפנטהאוז עצמה, ולא למישהו מהציבור הרחב, אלא לבעל השליטה בחברה היזמית, צביקה פוקס, תמורת סכום של כ-5.47 מיליון שקל. מדובר במחיר נמוך משמעותית מהסכום שנאמר לדייר, ואף נמוך ממחירי השוק כפי שנקבעו בהמשך. עבור בית המשפט, הרצף הזה לא היה מקרי. “התרשמתי כי הנתבעת פעלה לסיכול זכות השדרוג שהוקנתה לתובע בנוגע לדירת הפנטהאוז, בכך שמסרה לו מחיר מופרז, במטרה להניאו מרכישתה”, כתב השופט בהחלטתו. הוא הוסיף כי מכירת הדירה לבעל השליטה “השלימה את המהלך”, והבהיר כי מדובר בהתנהלות החורגת מדרך מקובלת של קיום חיוב חוזי.

• יבואנית תקבל 315 אלף שקל מתוך תביעה של 2.2 מיליון
• דרש לבטל הסכם גירושים בטענה שלא הבין עברית - ונדחה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מכר דירה, ביקש לבטל את העסקה - ונדחה בבית המשפט

היזמית ניסתה לטעון כי לא מדובר בזכות קדימה אלא בזכות שדרוג בלבד, וכי ממילא לקפיש ויתר עליה מרצונו. אלא שבית המשפט לא מצא לכך בסיס עובדתי. “אין בידי לקבל את הטענה כי התובע מיצה את זכות השדרוג מרצון”, נקבע בפסק הדין שפורסם, תוך הדגשה כי הוויתור נעשה “בלית ברירה”, לנוכח מחיר לא ריאלי שהוצג לו. גם הטענה שלפיה היה על הדייר לבדוק מחדש את מחירי הדירה במועד מאוחר יותר נדחתה. השופט יקואל ציין בהכרעת הדין כי צניחה של עשרות אחוזים במחיר בפרק זמן קצר היתה מחייבת פנייה יזומה מצד היזם לדייר, ולא ציפייה שיגלה זאת בעצמו. “הקפצת המחיר באופן דרסטי היא חסרת תום לב בקיום חיוב חוזי”, הוא כתב.

הדייר יקבל הזדמנות לממש את זכותו לרכוש את הדירה

בשלב הסעדים, קבע בית המשפט כי אין לאפשר את מכירת הפנטהאוז לבעל השליטה להישאר על כנה. העסקה בוטלה, והדייר יקבל הזדמנות לממש את זכותו לרכוש את הדירה - אך לא במחיר ההטבה שניתנה לבעל השליטה, אלא לפי שווי השוק במועד הרלוונטי. לשם כך מונה שמאי מטעם בית המשפט, שקבע כי שווי דירת הפנטהאוז הגיע במאי 2020 לכ-6.46 מיליון שקל. מכיוון שלקפיש כבר קיבל דירה בקומה השביעית בשווי של כ-3.05 מיליון שקל, נקבע כי יוכל להשלים את ההפרש - כ-3.41 מיליון שקל, בצירוף ריבית - ולקבל את דירת הגג.

בית המשפט דחה את דרישת הדייר לקבל את הדירה במחיר שבו נמכרה לבעל השליטה, והבהיר כי ההטבה שניתנה לבעלים אינה חלק מההסכם המקורי. עם זאת, עצם ההטבה שימשה נדבך מרכזי בקביעה כי ההתנהלות כולה היתה פסולה. “אחריתו של האירוע - רכישת הדירה על ידי הנתבע, בעליה של הנתבעת - במידה רבה יש בו להעיד גם על ראשיתו”, כתב השופט בהחלטתו.

התביעה התקבלה אפוא בעיקרה, והיזמית חויבה גם בהוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין בסכום כולל של 130 אלף שקל. מעבר לכך, פסק הדין שולח מסר ליזמים הפועלים בשוק הפינוי־בינוי: גם כשההסכם מעניק שיקול דעת מסוים, הוא לא מאפשר שימוש במחיר מופרז ככלי להדיפת דייר, ובוודאי שלא כשהדירה מוצאת לבסוף את דרכה לכיסו של בעל השליטה עצמו.

אז בעצם, מה היה כל כך חמור בהתנהלות של היזמית?

הבעיה לא היתה רק במחיר הגבוה שנאמר לדייר, אלא בדרך. בית המשפט קבע שהמחיר הוצג בצורה כזו שנועדה מראש לגרום לו לוותר. לא משא ומתן קשוח, אלא מהלך שמטרתו להרחיק אותו מהעסקה. כשאחר כך אותה דירה נמכרה לבעל השליטה במחיר נמוך בהרבה, זה כבר נראה כמו תכנון ולא כמו צירוף מקרים.

אם בהסכם כתוב שאין זכות קדימה, איך הדייר בכל זאת ניצח?

מכיוון שגם בלי זכות קדימה רשמית, עדיין קיימת חובה לנהוג בתום לב. השופט אמר בפירוש כי לא משנה איך קוראים לזכות - קדימה או שדרוג - אם נותנים לדייר אפשרות לרכוש נכס ואז עושים הכל כדי שיוותר עליה, זו הפרת ההסכם.

למה זה משנה שהפנטהאוז נמכר דווקא לבעל השליטה בחברה?

מפני שזה יוצר ניגוד עניינים. כשיזם מוכר דירה לעצמו או לבעלים שלו, בית המשפט בוחן את העסקה בזכוכית מגדלת. כאן זה חיזק את המסקנה שהדייר הורד מהעניין כדי שהדירה תישאר בתוך החברה, או לפחות בידיים מקורבות.

האם מותר ליזם למכור דירה לבעלים שלו בהנחה?

כן, עקרונית זה מותר. אבל לא כשההנחה הזאת מגיעה אחרי שדייר אחר קיבל מחיר מנופח ולא אמיתי. בית המשפט אמר שההנחה עצמה לא פסולה, אבל הדרך שבה היא הושגה - כן.

למה הדייר לא קיבל את הפנטהאוז במחיר שבו הוא נמכר לבעל השליטה?

מכיוון שההסכם דיבר על מחירי שיווק, לא על מחירי הטבה. בית המשפט קבע שהדייר זכאי למחיר שוק הוגן, לא ליחס מועדף. ועדיין, עצם העובדה שהדירה נמכרה בהנחה לבעלים שימשה ראיה להתנהלות הבעייתית.

מה היה קורה אם הדייר לא היה מתייעץ בזמן אמת עם אנשי מקצוע?

סביר להניח שהמקרה היה הרבה יותר קשה להוכחה. העדויות של השמאי ואיש הנדל”ן, ששמעו על המחיר החריג בזמן אמת, היו קריטיות. הן שכנעו את השופט שהסיפור לא הומצא בדיעבד.

האם בית המשפט בעצם אמר שהמחיר שנאמר לדייר היה שקר?

לא בדיוק במלה הזו, אבל הוא כן קבע שהמחיר היה מופרז ובלתי ריאלי, ושנועד להרתיע. מבחינת התוצאה, המשמעות כמעט זהה.

מה המסר לדיירים בפרויקטים של פינוי־בינוי?

לא לוותר מהר. אם מוצע מחיר שנשמע מנותק מהמציאות, כדאי לבדוק, להתייעץ ולתעד. גם הסכמים שנראים חד־צדדיים לא נותנים ליזם יד חופשית לפעול איך שירצה.

ומה המסר ליזמים?

שפינוי־בינוי זה לא רק תכנון, רישוי ומכירות, אלא גם יחסי אמון. ניסיון לעקוף דייר דרך מחיר מופרך עלול לעלות ביוקר, כולל ביטול עסקות שכבר נחתמו.