השמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א

השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים פרסם עדכון מקיף לערכי הרווח היזמי המזערי בתוכניות פינוי־בינוי, בהתאם לסמכותו לפי תקן 21.1 ולאחר בחינה מקצועית מעמיקה של השינויים שחלו בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות. מדובר בעדכון ראשון מאז יוני 2022, שנעשה על רקע עלייה חדה בריבית, התייקרות תשומות הבנייה, האטה בקצב המכירות, גידול במלאי הדירות הלא־מכורות והתארכות משכי הביצוע – כולם גורמים שמגבירים את רמת הסיכון היזמי במיזמי התחדשות עירונית.

עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, בהתחשב ברמות הסיכון, מאפייני השוק והנתונים הכלכליים העדכניים. 

בנוסף, לראשונה נקבעו ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות בכל מחוז, המשקפים הבדלים אזוריים בסיכון ובכדאיות. העדכון נועד לאזן בין הצורך בכדאיות כלכלית מספקת לקידום מיזמי התחדשות עירונית לבין המגבלות התכנוניות, ובראשן יכולת הציפוף המוגבלת במרחב העירוני. במסמך הודגש כי ככל שהתכנון מאפשר זאת, אין מגבלה על רווחיות גבוהה יותר, ואף רצוי לשמר רווחיות מספקת שמגדילה את סיכויי המימוש ומיטיבה עם היזמים ועם בעלי הדירות.

הרווח היזמי המזערי מהווה רף מינימלי להיתכנות כלכלית, שמתחתיו גדל באופן משמעותי הסיכון לאי-מימוש הפרויקט. מדובר בכלי מקצועי לבחינת כדאיות, ולא ברווח נורמטיבי או רצוי. מטרת העדכון היא שמירה על איזון מקצועי בין קידום ההתחדשות העירונית לבין תכנון בר־מימוש, היתכנות כלכלית והפחתת הסיכון לאי־ביצוע של תוכניות מאושרות.

• מותג עירוני זכתה בפרויקט פינוי-בינוי ברחובות עם 94 יח"ד חדשות
• רוב לפינוי בינוי בי-ם: בעלי דירות יקבלו עוד 2 חדרים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, נוכח ירידה ריאלית במחירי הדירות, רמות מלאי גבוהות, קצב מכירות איטי ועלויות מימון וביצוע גבוהות. לראשונה נקבעו גם ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות, המשקפים הבדלים אזוריים במאפייני השוק, רמת הביקוש והסיכון: במחוזות המרכז, תל אביב וירושלים – 16% בממוצע, ובמחוזות הצפון, חיפה והדרום – 17% בממוצע.

העדכון יחול על תוכניות פינוי-בינוי שטרם הוחלט להפקידן, ואינו חל רטרואקטיבית על פרויקטים קיימים. מטרתו המוצהרת היא לשמר איזון מקצועי בין קידום ההתחדשות העירונית כמנוע צמיחה מרכזי בענף הבנייה, לבין תכנון בר־מימוש, היתכנות כלכלית והפחתת הסיכון לכך שתוכניות מאושרות יישארו על הנייר.

אמנם עד כה היקף ביטולי של מיזמי פינוי-בינוי לא היה גבוה, אבל לאור ירידת המחירים, והאפשרות הריאלית שימשיכו לרדת, ההשפעה על הרווח הגולמי היא דרמטית. לצורך הדוגמא, נאמר שחברה כלשהי צפתה רווח גולמי שמתבסס על דירה שתימכר ב-2 מיליון שקל, שההוצאות עליה מסתכמות בכ-1.6 מיליון שקל, וכך הרווח הגולמי הוא 20%, אבל אם ניקח בחשבון את ירידת מחירים בת"א, אותה דירה שהיתה אמורה להימכר ב-2 מיליון שקל, תימכר ב1.8 מיליון שקל וכך הרווח הגולמי יורד ל-11.1%. 

• שוכרים דירה ורוצים לצאת באמצע החוזה? זה אפשרי, הנה התנאים
• הוספת מעלית בבניין ישן: כל מה שצריך לדעת על השבחת הנכס ועלויות הפרויקט
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

הרווח הגולמי של החברות המובילות כיום 

אם נסתכל על המרווחים של החברות בתחום, שכאמור, עשויים להישחק, נוכל לראות את המשמעות של העדכון. 

בדוח רבעון האחרון שפרסמה אאורה אאורה -0.5%  , חברה שעוסקת בהתחדשות עירונית, ניתן לראות רווח גולמי של 21.7% לרבעון, שמסתכמות בכ-112 מיליון שקל, עם הכנסות של כ-518 מיליון שקל. 

אנשי העיר אנשי העיר 0.97%  , למשל, פרסמו ברבעון האחרון הכנסות של 23.23 מיליון שקל, לעומת עלות של 21.6 מיליון שקל, כלומר רווח גולמי של כ-7% בלבד. כמובן שמדובר ברבעון אחד ותמהיל המכירות משתנה, אך מדובר במרווחים קטנים שבמקביל לעלייה בהוצאות המימון, נראה ששוחקים את השורה התחתונה.

ברבעון האחרון של אקרו אקרו -1.13%  , החברה פרסמה רווח גולמי של כ-25%, שהסתכם בכ-51 מיליון שקל, על הכנסות של כ-204 מיליון שקל. על פי מצגת החברה, בפרויקטים בשיווק עם מלאי שעוד לא נמכר, החברה צופה רווח גולמי של כ-26.4%, ואילו על פרויקטים שצפוי להתחיל שיווק במהלך 2026 החברה צופה 28% רווח גולמי,בעוד שעל פרויקטים שיתחילו שיווק בין 2027 ל-2030, החברה צופה רווח גולמי של 23.5%. 

במבט קצת יותר ממוקד, בפרויקט גדול בת"א, כמו למשל מגדל מזא"ה, הרווח הגולמי שהחברה צופה הוא כ-20%. 

על הנייר, ניתן לחזות רווח גולמי, אבל למעשה, לאור העובדה שחזינו במהלך השנה האחרונה 7-10% ירידה במחירי הדירות, אם המגמה תימשך, המספרים שנראים טוב בתחזיות עלולים להשתנות ולרדת. 

חברה נוספת שאפשר להסתכל עליה כדי לקבל סדר גודל לגבי הרווח הגולמי בפרויקטים כאלה היא הכשרה התחדשות עירונית הכשרה התחדשות 1.68%  . אם נסתכל על פרויקט דה-האז 7 בת"א, החברה פרסמה שיעור רווח גולמי של 15%. פרויקט נוסף בחנקין, חולון, פורסם עם שיעור רווח גולמי של כ-13%. לעומתם, פרויקט העלייה השניה בחיפה, הוא עם רווח גולמי צפוי של כ-21%. 

בשורה התחתונה, הרף החדש שנקבע, יחד עם מגמת ירידות המחירים, עלולים להוביל לכך שפרויקטים נוספים של התחדשות עירונית יתקרבו למינימום הנקבע וייתכן שלא יקבלו את האישורים כדי להתקדם.