הסיפור הבא התחיל, כמו לא מעט עסקות נדל"ן בישראל, ברצון למכור בית ולהמשיך הלאה. בית מגורים במיתר, עסקה שנחתמה בינואר 2022, סכום של יותר מ-3 מיליון שקל, לוח תשלומים מדורג, והתחייבות ברורה מצד המוכרים להעביר נכס נקי מעיקולים. אלא שמאחורי החתימות והסעיפים המשפטיים הסתתרה מציאות מורכבת יותר: חובות עבר, הליכי הוצאה לפועל, ועיקולים שהוטלו בזה אחר זה. כשהקונים עצרו את התשלומים, והמוכרת פנתה לבית המשפט בדרישה לפיצויים מוסכמים ולדמי שכירות, נדרש השופט יניב בוקר, סגן נשיא בית משפט השלום בבאר שבע, להכריע מי באמת הפר את ההסכם, ומתי.

בפסק דין מפורט, שניתן באחרונה, קבע בית המשפט כי המוכרת היא זו שהפרה את ההסכם באופן יסודי, כבר בשלב מוקדם, כשלא הסירה עיקול שהוטל על הנכס במועד שנקבע בהסכם. בעקבות כך, נקבע כי הקונים היו רשאים לעצור את התשלומים, ולא ניתן לחייבם בפיצויים או בדמי שכירות. התביעה נדחתה, וגם התביעה שכנגד של הקונים נדחתה, אך המוכרת חויבה לשלם הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של עשרות אלפי שקלים.

העובדות עצמן לא היו שנויות במחלוקת. הצדדים חתמו ב-11 בינואר 2022 על הסכם מכר למכירת בית המגורים במיתר. המוכרים היו בני זוג לשעבר, והקונים - זוג שרכש את הבית במחיר שנקבע על 3.075 מיליון שקל. ההסכם כלל חמש פעימות תשלום, חלקן ישירות לבנקים ולנושים, וחלקן למוכרים עצמם. כבר במעמד החתימה היה ידוע על עיקול אחד, בסכום של כ-484 אלף שקל, והקונים שילמו אותו ישירות ללשכת ההוצאה לפועל, כפי שנקבע בהסכם.

אלא שלאחר מכן, כך עלה מהראיות, הוטלו עיקולים נוספים על הנכס, בגין חובות של אחד המוכרים. כאן החל הסכסוך. המוכרת טענה כי הקונים חדלו לשלם את התמורה במשך כשנה, אף שתפסו בעלות על הבית והתגוררו בו, ולפיכך הפרו את ההסכם הפרה יסודית. היא דרשה פיצויים מוסכמים בסכום של יותר מ-300 אלף שקל, וכן דמי שכירות עבור תקופת המגורים בנכס.

• רכב היוקרה נרשם על שם אחר כדי שלא יעוקל - איך הצליחו בכל זאת לעקל את הרכב?
• קנה חלק מדירה כדי לעזור לבעלת הדירה שנקלעה לחובות - וקיבל תביעה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הכניסה לבית נעשתה בהסכמה, כדי למזער נזקים

מנגד, הקונים טענו כי עצרו את התשלומים כדין, משום שהמוכרים הפרו את התחייבותם החוזית להסיר עיקולים בתוך פרק זמן קבוע. לדבריהם, ההסכם קבע במפורש כי אם יוטל עיקול על זכויות המוכרים בדירה, “הקונה יהא פטור מהמשך התשלומים על פי הסכם זה עד להסרתם”. עוד הם טענו כי כניסתם לבית נעשתה בהסכמה, כדי למזער את נזקיהם, לאחר שהמוכרים לא עמדו בהתחייבויותיהם.

השופט בוקר נדרש תחילה לשאלה מה ידעו הקונים במעמד החתימה. המוכרת טענה כי הקונים ידעו על מצבו הכלכלי הקשה של בעלה לשעבר, ועל כך שעשויים להיות עיקולים נוספים. אלא שבית המשפט דחה את הטענה הזו באופן חד-משמעי. השופט קבע כי מדובר בעדות יחידה של בעלת דין, שסותרת את מה שכתוב בהסכם עצמו ואת העדויות של עורכות הדין שייצגו את הצדדים בעסקה. אחת מהן העידה בצורה ברורה כי, “לא הוצהר על עיקול נוסף או צפי לעיקול נוסף מצד המוכרים”. גם עורכת הדין שייצגה את הקונים מסרה כי נשאלה במפורש על חובות נוספים, ונענתה שזהו העיקול היחיד הידוע. השופט אף ציין כי המוכרת בחרה שלא להביא לעדות אדם שלטענתה ידע על מלוא החובות, ובכך חיזקה את המסקנה כי גרסתה אינה מהימנה. “עדותה של התובעת היתה עדות מניפולטיבית, חסרת הגיון, מתחמקת ומנוגדת לראיות בכתב”, כתב השופט בפסק הדין שפורסם, והעדיף את העדויות האובייקטיביות של עורכות הדין.

הנקודה המרכזית בפסק הדין נגעה לפרשנות סעיפי ההסכם. סעיף 4.6 להסכם קבע כי המוכרים מתחייבים להסיר כל עיקול שיוטל על זכויותיהם בתוך 30 יום, ושאם הם לא יעשו זאת, הקונים יהיו פטורים מהמשך התשלומים. סעיף זה הוגדר כסעיף יסודי, שהפרתו מהווה הפרה יסודית של ההסכם. השופט קבע כי המוכרים, שניהם ביחד וכל אחד לחוד, נשאו באחריות להסרת העיקולים. העובדה שהעיקול נבע מחוב אישי של אחד מהם אינה פוטרת את השנייה. “בניגוד לעמדתה המשתמעת של התובעת, כאילו אם הוטל עיקול בשל חוב אישי של מר **** *** הרי שאין לה נגיעה לעניין - הרי שהוראות הסכם המכר סותרות עמדה זו בצורה מפורשת”, כתב השופט בהחלטתו.

• מה קורה לרוכשים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום?
• מה יקבל עדיפות: הקופה הציבורית או שכר הטרחה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• צוואה ביקשה לנשל אם לשמונה - בית המשפט התנגד

"למה בכל זאת נתנו את המפתח?"

לאחר שחלפו 30 יום מהטלת העיקול והוא לא הוסר, נקבע כי המוכרים הפרו את ההסכם הפרה יסודית. אחת מעורכות הדין אף העידה על כך במפורש: “המוכרים לא קיבלו את כל הכסף, למה בכל זאת נתנו את המפתח? כי הם הפרו קודם את ההסכם”. הקביעה הזו היתה בעלת משמעות מכרעת: אם המוכרים הפרו ראשונים, לא ניתן לטעון כי עצירת התשלומים מצד הקונים מהווה הפרה.

גם סוגיית הכניסה לבית נבחנה בהרחבה. המוכרת טענה כי הקונים קיבלו מפתח לצורכי שיפוץ בלבד, ותפסו חזקה בנכס שלא כדין. אלא שבית המשפט קיבל את גרסת הקונים, שנתמכה בעדויות עורכות הדין, שלפיה היתה הסכמה ברורה לאפשר להם להתגורר בבית כדי למזער נזקים, לאחר שהמוכרים הפרו את ההסכם. אחת העדויות תיארה זאת כך: “כדי שימוזערו הנזקים לנתבעים, היא תעבור, הם יעברו לגור שם”. השופט דחה את גרסת המוכרת, בין היתר משום שלא הוצגה אף התכתבות שמעידה על התנגדות לכניסה לבית, ומשום שהסבריה בעניין הזה נמצאו בלתי סבירים. “אני מעדיף את עדויותיהם של עורכות הדין של הצדדים להסכם המכר - שאין להן אינטרס בתוצאתו של הליך זה - על פני עדותה של התובעת”, הוא כתב בהכרעת הדין.

בסופו של דבר, קבע בית המשפט כי לא ניתן לחייב את הקונים בפיצויים מוסכמים או בדמי שכירות. עצירת התשלומים נעשתה כדין, והכניסה לבית נעשתה בהסכמה, על רקע הפרת ההסכם מצד המוכרים. התביעה העיקרית נדחתה במלואה. גם התביעה שכנגד של הקונים, שבה דרשו פיצויים מוסכמים מהמוכרת, נדחתה. זאת משום שבית המשפט קיבל את הטענה כי הצדדים הגיעו להסכמה מעשית: הקונים ויתרו על דרישת הפיצויים, ובתמורה הורשו להתגורר בנכס. עם זאת, השופט לא חסך ביקורת מהמוכרת על עצם הגשת התביעה. “התרופה הראויה והנדרשת לתביעתה חסרת הבסיס של התובעת היא פסיקת הוצאות משפט ושכר טרחת עו”ד כנגדה”, הוא כתב. בהתאם לכך, חויבה המוכרת לשלם לקונים שכר טרחת עורך דין בסכום של 27,498 שקל, וכן הוצאות משפט בסכום של 7,500 שקל. הסכומים האלה, כך נקבע, ישולמו בתוך 30 יום.

האם קונים באמת יכולים להפסיק לשלם על בית שהם כבר נכנסו לגור בו?

כן, אבל לא בכל מצב. במקרה הזה בית המשפט קבע שהקונים היו רשאים לעצור את התשלומים משום שהמוכרים הפרו ראשונים את ההסכם. החוזה קבע בצורה ברורה שאם מוטל עיקול על הנכס והמוכרים לא מסירים אותו בזמן, הקונים פטורים מתשלום עד להסרתו. לכן עצירת התשלומים לא נחשבה התחמקות, אלא שימוש בזכות חוזית.

למה זה כל כך משנה מי הפר ראשון את ההסכם?

בדיני חוזים, מי שמפר ראשון מאבד הרבה פעמים את הזכות לדרוש אכיפה או פיצויים מהצד השני. כאן השופט קבע שהמוכרת הפרה את ההסכם כבר בשלב מוקדם, כשלא הסירה את העיקול. מהרגע הזה, הקונים כבר לא היו חייבים לעמוד בלוח התשלומים המקורי.

אם העיקול היה על חוב של הבעל לשעבר, למה זה נחשב גם בעיה של המוכרת?

מכיוון שבהסכם המכר היא והבעל לשעבר הוגדרו יחד כ“המוכר”, בערבות הדדית. כלומר כל אחד מהם אחראי גם לחובות ולמחדלים של השני בכל מה שקשור לנכס. בית המשפט אמר במפורש שהמוכרת לא יכולה להתנער מהעיקול בטענה שזה לא החוב שלה.

מה היה קורה אם הקונים היו ממשיכים לשלם למרות העיקול?

הם היו לוקחים סיכון משמעותי. עיקול על הנכס או על זכויות המוכרים יכול למנוע העברת בעלות, רישום בטאבו או קבלת משכנתא. החוק והחוזה נועדו להגן על הקונים בדיוק מפני מצב כזה, שבו כסף משולם אבל הזכויות לא עוברות.

למה בית המשפט האמין דווקא לעורכות הדין ולא למוכרת עצמה?

משום שעורכות הדין נחשבו עדות נייטרליות, בלי אינטרס אישי בתוצאה. הן גם הציגו גרסאות עקביות שתאמו את המסמכים הכתובים. לעומת זאת, עדות המוכרת סתרה את ההסכם עצמו, ולא גובתה בראיות חיצוניות.

האם עצם זה שהקונים גרו בבית לא היה אמור לחייב אותם בדמי שכירות?

לא במקרה הזה. השופט קבע שהכניסה לבית נעשתה בהסכמה, כדי למזער נזקים לקונים, אחרי שהמוכרים הפרו את ההסכם. כשיש הסכמה כזו, אין בסיס לדרוש בדיעבד דמי שכירות כאילו מדובר בפלישה.

למה הקונים לא קיבלו פיצויים, אף שגם הם תבעו?

מפני שבית המשפט השתכנע שהיתה הסכמה לא רשמית בין הצדדים: הקונים לא ידרשו פיצויים מוסכמים, ובתמורה יוכלו להתגורר בנכס עד לסיום העסקה. ההסכמה הזו חסמה את האפשרות לקבל פיצוי נוסף בדיעבד.

מה היתה הטעות המרכזית של המוכרת בפרשה הזו?

ההנחה שהיא יכולה להמשיך לדרוש תשלומים ופיצויים אף שהנכס לא היה נקי מעיקולים. בנוסף, היא ניסתה לטעון שהעיקול זניח או לא באחריותה - טענות שבית המשפט דחה באופן ברור.

האם הגשת התביעה עצמה פגעה במוכרת?

כן. השופט קבע שהתביעה היתה חסרת בסיס, ולכן חייב אותה בהוצאות משמעותיות. כלומר לא רק שהיא לא קיבלה כסף, אלא שהיא גם שילמה מחיר כבד על ניהול ההליך.