מיליארד אירו: עזריאלי מקימה קמפוס דאטה סנטרס בנורבגיה

קבוצת עזריאלי עזריאלי קבוצה -0.94%  , מהחברות הגדולות בישראל בתחומי הנדל״ן המניב והדיור המוגן, חתמה על הסכם למתן שירותי דאטה סנטרס ללקוח טכנולוגי בינלאומי, באמצעות שתי חברות מוחזקות בעקיפין בבעלות מלאה. ההסכם מבוסס על הקמה של קמפוס חדש וייעודי בנורבגיה, שנבנה מראש לצרכים של הלקוח ולסטנדרטים של פעילות דאטה סנטרס בהיקפים גדולים, כחלק מהרחבת פעילות הקבוצה בתחום גם מחוץ לישראל.

ההתקשרות נחתמת בסוף דצמבר ומציבה לעזריאלי פעילות ארוכת טווח בתחום הדאטה סנטרס, שנחשב לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של הקבוצה בשנים האחרונות. מדובר בפרויקט רחב היקף שמרחיב את הפריסה הגיאוגרפית של הפעילות ומכניס את הקבוצה לפעילות משמעותית גם בצפון אירופה.

היקף השירותים עומד על קיבולת כוללת של 80MW, כשהאספקה מתוכננת להתבצע במספר שלבים לאורך תקופה של כשנתיים וחצי ממועד ההתקשרות. בלוח הזמנים שנקבע, 20MW הראשונים אמורים להימסר בסוף מרץ 2027, והחברה מציינת כי קיימת אי ודאות מסוימת לגבי עמידה במועד, בין היתר בשל תלות בגורמים תפעוליים ותשתיתיים הנדרשים להקמת הפרויקט.

NOI שנתי של כ-117 מיליון אירו והשקעה של כמיליארד אירו

לפי הערכת החברה, בהנחה שמסופקת מלוא הקיבולת, ה-NOI השנתי הממוצע מהעסקה צפוי לעמוד על כ-117 מיליון אירו. ההכנסה נגזרת מחוזה ארוך טווח, עם מסירה מדורגת של הקיבולת, כך שהתרומה המלאה צפויה רק עם השלמת כלל השלבים.

• עזריאלי נכנסת לרמת בקע: קונה 50% ומשלבת אגירה וחשמל ירוק לנכסים
• דנה עזריאלי: "עליתי לארץ כדי לבנות בישראל. בנורבגיה אני רוצה להצליח, אבל כאן המקום שלי"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עלות הקמת הפרויקט מוערכת בכ-1,000 מיליון אירו, לא כולל עלויות מימון שמוערכות בכ-60 מיליון אירו. החברה מנהלת מגעים עם גופים מממנים בנוגע למימון הפרויקט, והמבנה הפיננסי הסופי צפוי להיקבע בהתאם לתנאים שייסגרו ולשלבי הביצוע בפועל.

15 שנות שירות לכל שלב, והשעון מתחיל מחדש בכל מסירה

תקופת השירותים נקבעת ל-15 שנים ממועד מסירת כל שלב לשימוש הלקוח. המשמעות היא שכל חלק שנמסר מפעיל תקופה משלו, ולא מדובר בשעון אחד שמתחיל ביום החתימה. זה נותן הסכם ארוך טווח בפועל גם כשהמסירות נפרסות על פני זמן.

בנוסף, ללקוח קיימת אופציה להאריך את התקופה מעת לעת לתקופה מצטברת שלא תעלה על 15 שנים נוספות. מבחינת עזריאלי זה מייצר נראות גבוהה יחסית לתזרים לאורך זמן, אבל זה גם שם זרקור על ביצוע בפועל, כי החוזה מתגמל את מי שמספק יציבות ושירות לאורך שנים.

• מכפיל הון של 0.9 וצבר פרויקטים של 1.7 מיליארד שקל: האם אלביט הדמיה מעניינת?
• מטריא ללוזון פיננסים: המהלך להפיכת פלטפורמת ה-P2P ל"בנק קטן"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המניה שצפויה לזנק היום בבורסה, ומה פוטנציאל הרווח למשקיעים?

בהיבט הביטחונות, החברה מעמידה ערבות בלתי מותנית ובלתי חוזרת לכיסוי התחייבויות ספק השירותים כלפי הלקוח על פי ההסכם. הערבות בתוקף לאורך תקופת ההסכם וגם שלוש שנים נוספות לאחר סיומו, ובמקרה של עיכובים במסירה או כשלי שירות ההסכם מאפשר חיוב בפיצוי מוסכם שניתן בדרך של זיכויים כנגד דמי השכירות.

נורבגיה משנה את כללי המשחק

מעבר ללוגיסטיקה של הקמה, הפרויקט יושב על מסגרת משפטית אחרת. ההסכם כפוף לדין נורבגי ולסמכות שיפוט בנורבגיה, וזה פרט שלא נשאר רק בעמודים האחוריים, כי הוא משפיע על אופן אכיפת הסעיפים ועל ההתנהלות במקרה של מחלוקת.

בנוסף קיימות מגבלות על העברת שליטה בספק השירותים, והעברת זכויות בפרויקט כפופה לזכות סירוב ראשונה של הלקוח לרכוש את הפרויקט לפי מנגנון שנקבע בהסכם. זה סעיף שמבהיר שהלקוח רוצה להחזיק בידית שליטה אם יש שינוי בעלות, ומצד שני הוא גם מתאים לעולם של מימון פרויקטים, שבו שינויי מבנה ומכניקה של החזקה יכולים לקרות תוך כדי תנועה.

ההקשר העסקי, ומה השוק מחפש בתוך המספרים

בעזריאלי רואים בהסכם חיזוק של תחום הדאטה סנטרס כחלק מהפעילות המתרחבת של הקבוצה, עם חוזה ארוך טווח וקיבולת גדולה שנמסרת בהדרגה. בשוק שמים לב בעיקר לשילוב בין מחיר קבוע לכל שלב, מנגנון עלייה שנתי, והיקף השקעה שמגולם כבר מההתחלה במספרים גבוהים מאוד.

כמו תמיד בעסקאות כאלה, הפוקוס עובר מהר לשאלות של כלכלה ל MW וקצב המסירה בפועל. כשהמסירה הראשונה יושבת על סוף מרץ 2027 ותלויה בשורה של היתרים, חשמל ותשתיות, זה בדיוק המקום שבו מבדילים בין תוכנית על הנייר לפרויקט שעומד בלוחות זמנים, והחוזה בנוי כך שהעמידה במדדי שירות ובמועדים היא חלק מהמשוואה, לא רק יעד ניהולי.