תושבי חוץ מעצבים מחדש את פני הדיור בירושלים: בין מגדלי יוקרה להתחדשות עירונית

שוק הדיור בירושלים מזנק בשעה שברוב האזורים יש ירידות חדות ובמיוחד בתל אביב שבה המחירים יורדים בקצב שנתי של 9%. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות בירושלים בשיא - בשנה האחרונה בלבד זינקו מחירי הדירות בירושלים ב-6.4%. איך אפשר להסביר את הניתוק של ירושלים משאר המדינה? 

ההסבר נובע מביקושים קבועים, קשיחים ואפילו עולים של אוכלוסייה חרדית ואוכלוסייה עשירה מחו"ל שרוצה לגור בבירה. במתחם כי"ח, סמוך לשוק מחנה יהודה, מפתחות חברות JTLV וב.ס.ר ארבעה מגדלים של עד 32 קומות הכוללים מגורים, מסחר ותעסוקה. הפרויקט, שמתוכנן ל-550 דירות, הוא חלק מהתחדשות לב העיר. בשנה האחרונה נרכשו במתחם עשרות דירות, בעיקר על ידי הקהילה היהודית-חלבית מניו יורק. מקורות בענף מדווחים כי חברי הקהילה רכשו עשרות רבות של דירות במחיר ממוצע של קרוב ל-55-60 אלף שקל למ"ר ובמחיר של כ-7-9 מיליון שקל לדירה. הדירות במגדלים תוכננו במיוחד עבור משפחות מחו"ל, עם שטח מינימלי של כ-130 מ"ר - שונה מהמקובל בפרויקטים אחרים באזור ומתאים יותר למשפחות גדולות.

דוגמה נוספת להתפתחות בעיר היא בשכונת הקטמונים. השכונה עברה תהליך התחדשות עירונית משמעותי, כאשר פרויקט הדגל הוא Berger Towers, שבו נבנות כ-400 דירות חדשות במקום 95 דירות קיימות. מאז 2024 נרכשו בפרויקט כ-130 דירות על ידי תושבי חוץ, בעיקר יהודים חרדים ודתיים לאומיים מארצות הברית. הדירות נמכרות במחיר של כ-35-38 אלף שקל למ"ר - נמוך יותר ממתחם כי"ח, אך עדיין גבוה בהשוואה לשכונות אחרות בירושלים. בשבועות האחרונים נרשמה עלייה נוספת ברכישות דירות על ידי תושבי חוץ בירושלים ונראה שהיקף הדירות שירכשו על ידי תושבי חו"ל יעלה על 1,000 דירות. זה מספר שיא והוא מצד אחד מעיד על ביקוש גדול של יהודי התפוצות, גם על רקע האנטישמיות שעולה בעולם, אבל הוא לא מבטיח שהרוכשים יעלו לישראל. יש בירושלים מעל 5,000 דירות של יהודי התפוצות שאינן משמשות למגורים באופן שוטף, אלא רק כאשר המשפחות האלו מגיעות לחופשה בישראל. לא ידוע כמובן מה המשפחות הרוכשות מתכוונות לעשות בדירה, אבל אם זה לא יהיה לצורך עלייה, הרי שהן בעצם תופסות דירה לישראלים.

על פי ההערכות חלק גדול מהרוכשים רוצה וצפוי להגיע לישראל, אך יש לא מעטים שאין להם תאריך מוגדר. כך או אחרת, עלייה כזו שחלק גדול ממנה הוא מארה"ב משנה את תמהיל האוכלוסייה בירושלים, במיוחד באזורים המרכזיים העוברים התחדשות עירונית, ובמקביל היא כאמור מעלה את המחירים בצורה חדה.

• קצב העלייה השנתי בשכר הדירה טיפס ל-3.2%
• הישראבלוף של המלחמה ביוקר המחיה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

התחדשות עירונית תורמת למגמה זו. בעיריית ירושלים אושרו ב-2025 תוכניות להקמת כ-4,000 דירות חדשות במסגרת פינוי-בינוי, כולל 1,880 יחידות בשכונות קריית יובל, קריית משה ופת. פרויקטים כמו "עיר מזרח" כוללים 4,000 דירות נוספות עם מגדלים עד 40 קומות, 5,300 מ"ר מסחר וחניונים תת-קרקעיים. בשכונת ארמון הנציב, תוכנית חדשה כוללת הריסת 123 דירות ישנות והקמת 1,400 חדשות. חברת טרא נדל"ן מובילה פרויקטים בשכונות מרכז העיר, בית הכרם וגילה, עם 3,000 יחידות בבנייה ועוד 4,000 מתוכננות. במתחם הנורית, זכויות הבנייה הוגדלו, והפרויקט יכלול מאות דירות חדשות.

השינויים משנים את פני העיר. ירושלים מובילה בהנפקת היתרי בנייה, עם עלייה של 20% בהשוואה ל-2024. מחירי דירות 3 חדרים עולים לכ-2 מיליון שקל, 4 חדרים לכ-2.7 מיליון ו-5 חדרים מעל 3 מיליון, עם מחיר ממוצע של 35-36  אלף שקל למ"ר. התשואה משכירות נמוכה יחסית, אך הביקוש ממשפחות חרדיות, המהוות 35% מהאוכלוסייה, שומר על יציבות. עליית האנטישמיות בעולם תורמת לביקוש, אך על פי הנתונים עד כה רוב הרוכשים לא עולים בפועל, מה שיוצר 5,000 דירות ריקות. 

מה גורם לזינוק במחירי הדירות בירושלים בעוד שבתל אביב הם יורדים?

• משרד הבינוי והשיכון הכריז על 32 מתחמי פינוי-בינוי עם כ-15.5 אלף דירות חדשות
• רובי קפיטל ושלמה ביטוח יממנו פרויקט מגורים בקריית שמונה בכ91.5 מיליון שקל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• רוכשי דירות במבצעי מימון מתחרטים - 1,300 ביטולים; האוצר:...

ביקוש קשיח מאוכלוסייה חרדית, המהווה 35% מתושבי העיר, ומשקיעים זרים מארה"ב וצרפת דוחף את המחירים כלפי מעלה. ב-2025, רכישות מחו"ל הגיעו לכ-1,000 דירות, בעוד שההיצע הארצי גבוה עם 29.2 חודשי מלאי. פרויקטי התחדשות כמו כי"ח ובקטמונים מושכים משפחות גדולות, מה שמגביר לחץ על מחירים מקומיים.

אילו פרויקטים מרכזיים תורמים להתחדשות העירונית בירושלים?

פרויקט Berger Towers בקטמונים כולל 400 דירות חדשות במקום 95 ישנות, עם מכירות של 130 יחידות לזרים. במתחם כי"ח נבנים 550 דירות במגדלים עד 32 קומות. תוכניות נוספות כמו "עיר מזרח" מוסיפות 4,000 דירות, ו-1,880 יחידות בשכונות קריית יובל ופת, עם 1,000 מ"ר מסחר.

מה ההשפעה של רכישות תושבי חוץ על שוק הדיור?

רכישות אלה, שמגיעות לכ-1,000 דירות ב-2025, מעלות מחירים ב-6.4% שנתית ומשנות תמהיל אוכלוסייה. כ-5,000 דירות ריקות משמשות לחופשות, מה שמפחית היצע למקומיים. עם זאת, 40% מהרוכשים צפויים לעלות, מה שתורם לצמיחה דמוגרפית באזורים מרכזיים.

כיצד משפיעה ההתחדשות העירונית על מחירי הדירות?

התחדשות מוסיפה 4,000 דירות חדשות ב-2025, אך הביקוש עולה על ההיצע, עם מחירים ממוצעים של 35-60 אלף שקל למ"ר. פרויקטים כמו ארמון הנציב עם 1,400 דירות חדשות מגבירים תשואה נמוכה משכירות, אך מושכים משקיעים זרים ומעלים מחירי 4 חדרים ל-3.33 מיליון שקל.

מה התחזית לשוק הדיור בירושלים לשנת 2026?

כמובן שאי אפשר לדעת אבל כששואלים שמאים הם מעריכים המשך עלייה, אם כי בקצב נמוך מהשנה האחרונה