בבניין מגורים שקט ברחוב זלמן סורוצקין שבשכונת רוממה בירושלים, מתקיימת כבר עשרות שנים מציאות לא שגרתית. שתי דירות סמוכות, באותה קומה ממש, זהות כמעט בשטחן, נרכשו באמצע שנות השמונים על ידי בני זוג נשואים. כל דירה נרשמה בנפרד: האחת על שם הבעל, השנייה על שם האשה. במשך השנים, כך נטען, לא מדובר היה רק בהפרדה רישומית, אלא בהפרדה מהותית של ממש. אלא שכשהגיע רגע האמת, עם בקשה להרחבת שתי הדירות ודרישת תשלום היטל השבחה של מאות אלפי שקלים, נדרשה ועדת הערר המחוזית בירושלים להכריע האם מדובר בשתי דירות עצמאיות לצורכי פטור, או במשק בית אחד שניסה לפרוץ את גבולות סעיף הפטור.

הסיפור החל בעקבות אישורה של תוכנית משביחה מ-2013, שאפשרה הרחבות דיור ותוספת קומה לבניין. ב-2021 הגישו בני הזוג, ביחד עם בעלי דירות נוספים בבניין, בקשה להיתר בנייה להרחבת שש דירות. הבקשה אושרה, ובהמשך נשלחו דרישות תשלום היטל השבחה: כ-170 אלף שקל לדירה הרשומה על שם האשה, וכ-164 אלף שקל לדירה הרשומה על שם הבעל. בני הזוג הגישו בקשות לפטור מכוח סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה - הסעיף המוכר המאפשר למשק בית להרחיב דירת מגורים עד שטח כולל של 140 מ"ר בפטור מהיטל השבחה, מטעמים סוציאליים.

אלא שכאן ביקשו בני הזוג צעד נוסף. כל אחד מהם, בנפרד, ביקש פטור מלא עבור הדירה הרשומה על שמו. לטענתם, לא מדובר בדירת מגורים אחת שפוצלה או אוחדה, אלא בשתי דירות נפרדות לחלוטין, שכל אחת מהן עומדת בפני עצמה. בכתב הערר תוארה מציאות ייחודית: הבעל, מוציא לאור של ספרי קודש בעסק משפחתי ותיק, נזקק לשקט רב לצורך עבודתו, ולכן הוא התגורר בדירה אחת, בעוד שאשתו גידלה את ילדיהם בדירה השנייה. ההפרדה, כך נטען, לא היתה מקרית אלא מכוונת, ונשמרה לאורך השנים גם במישור הכלכלי והרכושי.

בני הזוג הדגישו כי כל דירה נרכשה ממקורות מימון שונים, כי הרישום בלשכת רישום המקרקעין משקף בעלות בלעדית ונפרדת, וכי גם בפועל מדובר בשתי יחידות מגורים עצמאיות. “מדובר ביחידה הכוללת את כל הפונקציות הנדרשות למגורים עצמאיים”, נטען, ולא ב"חדר ספח" או נספח תכנוני. עוד נטען כי גם אם הם בני זוג ומהווים תא משפחתי אחד, עדיין יש לבחון כל דירה לגופה, בייחוד כשהשימוש בהן שונה - האחת למגורים, ואילו השנייה לעבודה ולשהייה יומיומית נפרדת.

• 2,200 דירות ללא היטל השבחה? הכנסת בדרך לסגור את פרצת "כפר בתיה" שברעננה
• חופשת לידה ומלחמה: החלטה חשובה בהליכי היטל השבחה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הפרדה מלאכותית?

מנגד, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים דחתה את הבקשות, ועמדתה היתה חד־משמעית: מדובר בתא משפחתי אחד, המחזיק ומשתמש בפועל בשתי דירות סמוכות, כך שתנאי המחייה של המשפחה כוללים שטח מגורים מצטבר העולה בהרבה על רף ה-140 מ"ר שקבוע בחוק. לטענתה, אין לקבל הפרדה מלאכותית שנועדה לייצר כפל פטור, בניגוד לתכלית הסוציאלית של סעיף הפטור. הוועדה המקומית טענה כי גם שימוש מעורב - מגורים ועבודה - אינו יוצר שתי יחידות נפרדות לצורך המס, אלא משקף יחידת חיים אחת.

הדיון בפני ועדת הערר היה רחב ומעמיק, ונגע בשאלות עקרוניות החורגות מהמקרה הספציפי. בין היתר, עלתה שאלת המשקל שיש לייחס לרישום הקנייני לעומת המציאות הפונקציונלית, שאלת ההפרדה הרכושית בתוך התא המשפחתי, והיחס בין דיני התכנון והבנייה לבין עקרונות מוכרים מדיני מיסוי מקרקעין. במהלך הדיון התברר כי בין שתי הדירות נפתחה בשלב מסוים דלת מקשרת, שנפרצה לטענת המשפחה מטעמי נגישות רפואיים, וכי לאורך שנים נרשמו שני בני הזוג כמחזיקים בשתי הדירות לצורכי ארנונה.

ועדת הערר לא התעלמה מהטענות, אך בסופו של יום קבעה כי המבחן אינו טכני או רישומי בלבד. בהחלטה ארוכה ומנומקת חזרה הוועדה לתכליתו של סעיף הפטור, והדגישה כי מדובר בפטור בעל אופי סוציאלי, שנועד “לעזור לאזרחים בשיפור תנאי מגוריהם והקלה על מצוקת הדיור”, ולא לאפשר התעשרות או תכנוני מס. הוועדה ציטטה בהרחבה מפסיקת בית המשפט העליון, וקבעה בהחלטתה כי “האיזון הראוי מחייב מתן פירוש מצמצם להטבות המתקבלות”.

• מי ישלם? החתימה שעלתה לאח הקטן ביוקר
• הבן טיפל ונשאר קרוב וקיבל את כל הירושה - האחים תבעו; מה קרה בסוף?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• צוואה ביקשה לנשל אם לשמונה - בית המשפט התנגד

השאלה המרכזית, כפי שניסחה הוועדה, היתה האם בני זוג, שכל אחד מהם רשום כבעלים בלעדי של דירה נפרדת, זכאים כל אחד לפטור מלא, או שמא יש לראות בהם תא משפחתי אחד שמיצה את זכאותו. התשובה שניתנה היתה ברורה. הוועדה קבעה כי גם אם קיימת הפרדה רישומית, לא הוכחה בפניה הפרדה רכושית מוחלטת “המנתקת את הזיקה של התא המשפחתי למקרקעין”. עוד נקבע בהכרעת הדין כי ההתנהלות בפועל - שימוש משולב בדירות, דיווח משותף לצורכי ארנונה, פתיחת דלת מקשרת והעובדה שהכנסות העסק משמשות את התא המשפחתי כולו - מלמדת על התנהגות של בעלים אחד.

קיים קושי מובנה

הוועדה הדגישה כי אין היא יושבת כערכאה לדיני משפחה או מיסוי מקרקעין, אלא בוחנת את המקרה דרך עדשת דיני התכנון והבנייה בלבד. מנקודת המבט הזו, נקבע כי ראיית התא המשפחתי היא ראייה מתחייבת. “במקום בו תא משפחתי נהנה ממקרקעין מסוימים לא ניתן לנתק אותו מהם גם לא בהפרדה רכושית”, נכתב בהחלטה, וכי קבלת העמדה שהוצגה בערר “תחתור תחת תכלית הפטור”. עוד ציינה הוועדה כי קיים קושי מובנה בטענה שלפיה תא משפחתי אחד ייהנה בו זמנית משני פטורים, כשסעיף הפטור עצמו כולל התחייבות למגורים בדירה במשך ארבע שנים. “לא ניתן לקבל כי תא משפחתי יתגורר בו זמנית בשתי דירות בהן ייהנה בו זמנית משני פטורים”, נקבע, תוך הפניה לפסיקה קודמת של בית המשפט העליון ששללה הרחבה כזו של הפטור.

בסופו של דבר נדחו העררים פה אחד. ועדת הערר קבעה כי בני הזוג אינם זכאים לפטור, בין היתר משום שלא הוכחה הפרדה רכושית מוחלטת, משום שהתנהלותם לאורך השנים מלמדת על שימוש משפחתי משותף, ומשום שתכלית הפטור אינה מאפשרת מתן פטורים בהיקף המבוקש לתא משפחתי אחד. המשמעות המעשית היא שבני הזוג יידרשו לשלם את היטלי ההשבחה שנדרשו מהם, בכפוף להמשך בירור גובה החיוב, אם יבקשו זאת.

מעבר למקרה הפרטני, ההחלטה מהווה תזכורת חדה לגבולות היצירתיות בתחום היטלי ההשבחה. היא מבהירה כי רישום נפרד, תשתיות כפולות ואפילו שימוש יומיומי שונה אינם בהכרח מספיקים כדי לפרק תא משפחתי לשתי ישויות עצמאיות לצורך קבלת פטור כפול. מבחינת ועדת הערר, השאלה המרכזית נותרת אחת: מי נהנה בפועל מהמקרקעין, ומהו שטח המחיה הכולל של אותו משק בית. במקרה הזה, התשובה הובילה לדחיית ערר שניסה למתוח את סעיף הפטור עד קצה גבולו.

מה בעצם היה הרעיון היצירתי בערר הזה?

הרעיון היה פשוט אבל נועז: לקחת סעיף פטור שנועד למשק בית אחד, ולהראות שבפועל קיימים שני משקי בית נפרדים, גם אם מדובר בבני זוג נשואים. אם כל דירה רשומה בנפרד, מתפקדת בנפרד ומשמשת אחרת, אז אולי גם הפטור צריך להיספר פעמיים. ועדת הערר לא קיבלה את הרעיון, אבל עצם הניסיון היה חריג ומעורר מחשבה.

אם בני הזוג לא היו נשואים, התוצאה היתה משתנה?

ייתכן מאוד שכן. פסק הדין מדגיש שוב ושוב את המושג תא משפחתי. אם היה מדובר באחים, שותפים או אנשים זרים שכל אחד מהם בעל דירה נפרדת, הדיון היה נראה אחרת לגמרי. הנישואים הם גורם מרכזי בהחלטה, משום שהם יוצרים חזקה של משק בית אחד, שנהנה יחד מהנכסים.

האם עצם הרישום בטאבו לא אמור להספיק?

לפי הוועדה, לא. הרישום הוא נקודת פתיחה, לא נקודת סיום. גם אם בטאבו כל דירה רשומה על שם אדם אחר, זה לא אומר שהרשויות חייבות להתעלם מהמציאות בפועל. אם בני הזוג מתנהלים כיחידה אחת, נהנים מהדירות ביחד ומשתמשים בהן לצרכים משלימים, הרישום לבדו לא יכריע.

מה היה קורה אם הדירות לא היו צמודות, אלא בקומות שונות או בכניסות שונות?

פסק הדין רומז שזו נקודה משמעותית. דירות סמוכות באותה קומה, עם חיבור פיזי ביניהן בעבר, נתפשות כחלק ממרחב חיים אחד. דירות בבניינים שונים, בכניסות שונות או אפילו בכתובות שונות, היו מחזקות הרבה יותר טענה להפרדה אמיתית.

האם פתיחת הדלת בין הדירות הכריעה את הכף?

לא לבד, אבל היא בהחלט לא עזרה לעוררים. גם אם הדלת נפתחה מטעמים רפואיים ונסגרה לאחר מכן, עצם קיומה חיזק את התחושה שמדובר במרחב אחד גמיש, ולא בשתי יחידות מנותקות לחלוטין. הוועדה ראתה בזה סימן לאופן שבו הדירות שימשו בפועל.

מה לגבי הטענה שאחת הדירות שימשה לעבודה ולא למגורים?

הוועדה לא התרשמה מההבחנה הזו. מבחינתה, עבודה של אחד מבני הזוג מתוך הדירה, כשההכנסה משרתת את כל המשפחה, היא עדיין חלק מחיי התא המשפחתי. זה לא הפך את הדירה לנכס זר או ליחידה נפרדת לצורכי הפטור.

האם היה אפשר לשכנע את הוועדה אם היתה הוכחה כלכלית חזקה יותר?

אולי. פסק הדין מדגיש שוב ושוב שהעוררים לא הביאו ראיות אובייקטיביות ומלאות להפרדה רכושית מוחלטת. תיעוד פיננסי ברור לאורך שנים, הפרדה מוחלטת בהוצאות, הכנסות, מיסים ושימוש, ייתכן שהיו משנים את נקודת האיזון, גם אם לא בהכרח את התוצאה הסופית.

האם פסק הדין סותם את הגולל על ניסיונות דומים בעתיד?

לא לגמרי, אבל הוא מציב רף גבוה מאוד. מי שירצה לטעון להפרדה בתוך תא משפחתי יצטרך להוכיח הפרדה עמוקה, עקבית וארוכת שנים - לא רק במסמכים, אלא גם בהתנהלות היומיומית. ניסיונות להתארגן מחדש רק אחרי קבלת דרישת תשלום צפויים להיתקל בחשדנות.

מה ההבדל בין היטל השבחה לבין מסים אחרים בהקשר הזה?

פסק הדין מדגיש שהיטל השבחה לא נבחן דרך משקפי דיני מיסוי מקרקעין. גם אם במסים אחרים מכירים לפעמים בהפרדה רכושית בין בני זוג, כאן הדגש הוא על תכלית סוציאלית: כמה שטח מחיה יש בפועל למשפחה, ולא למי רשומה כל פינה.

למה הוועדה הדגישה כל כך את תכלית הפטור?

מפני שמבחינתה זה לב העניין. הפטור לא נועד לתגמל תחכום משפטי, אלא לאפשר למשפחה שאין לה מרחב מגורים גדול לשפר תנאים בסיסיים. ברגע שהמשפחה כבר נהנית משטח מגורים רחב יחסית, גם אם הוא מחולק לשתי דירות, התכלית הזו, לדעת הוועדה, כבר הושגה.