אמות פספסה את התחזית של 2025 ונותנת תחזית חלשה ל-2026

איך חברת נדל"ן מניב שהפעילות שלה מאוד יציבה, מאוד ברורה, מזהירה כי לא תעמוד בתחזית? משהו כאן לא הגיוני. לא התחיל משבר  ברבעון הרביעי של 2025 וגם לא ברבעון הראשון של 2026. אז למה החברה לא תעמוד בתחזיות? אולי פשוט נגמרו המשחקים? החברה שיחקה עם המספרים עד כמה שיכלה. סיפרה מה שהיא רוצה לספר, הפסיקה לספר על מספרים חשובים - לפני שני רבעונים היא הפסיקה לדווח על השינוי בשכר הדירה בחוזים נמשכים. הסיבה היא כנראה שהמחירים (השכירות) בירידה.

אמות נהנתה בשנים הטובות, באזור 2021 משכר דירה מאוד גבוה, וזה נמשך כי אלו חוזים קבועים. כשבאים לפתוח אותם ב-2025-2026 יש בעיה - המחירים יורדים. אז למה לספר על זה.

ועוד נקודה - דוח שנתי הוא לא כמו דוח רבעוני. בדוח רבעוני המנהלים יכולים להחביא יותר. זה סוד ידוע. בשנתי רואה החשבון עושה ביקורת רחבה, ברבעוני הוא מסתמך על ההנהלה. וכך חברה יציבה, ברורה, מדווחת על הנמכת תחזית משמעותית.  

אמות השקעות אמות -5.55%   מפרסמת את התוצאות לסיכום 2025, המצביעות על כך שהחברה לא עמדה ביעדים שהציבה לעצמה בתחילת השנה ובמהלכה. בעוד שהחברה הצליחה לשמור על צמיחה מתונה בהכנסות התפעוליות מנכסים, השורה התחתונה הושפעה לרעה מהמשך העלייה בהוצאות המימון. התחזית שסיפקה החברה לשנה הקרובה מצביעה על שנת מעבר מאתגרת, שבה הרווח התזרימי צפוי לדרוך במקום ואף להישחק מעט בנקודת האמצע של התחזית, מה שמשקף את הזהירות שבה נוקטת ההנהלה בסביבת הריבית הנוכחית ומול שוק הנדל"ן המאתגר.

• רבד ואמות יהרסו את בית אגיש ויקימו מגדל משרדים
• אמות: יציבות בהכנסות וב-FFO, מאשררת את התחזית השנתית
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

במהלך 2025 הסתכם ה-NOI של אמות בכ-1.06 מיליארד שקל (קצת מעל הטווח התחתון של התחזית השנתית שאישררה שעמדה על טווח של 1.05-1.07), נתון המשקף עלייה של כ-2% לעומת שנת 2024. הצמיחה נבעה בעיקר משיפור בהכנסות מנכסים זהים וממנגנוני ההצמדה למדד המובנים בחוזי השכירות, אשר קיזזו פגיעה זמנית בהכנסות קניון קריית אונו הנמצא בתהליכי שיפוץ נרחבים. ה- FFO לפי גישת ההנהלה בשנת 2025 הסתכם לכ-804 מיליון שקל ירידה של 2.3% לעומת כ-823 מיליון שקל אשתקד - זאת מתחת לטווח התחתון בתחזית השנתית שסיפקה ל-FFO לפי גישת ההנהלה של 810-830 מיליון שקל.

עם זאת, הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות נשחק ב-15% לרמה של 782 מיליון שקל. הירידה החדה ברווח מיוחסת בעיקרה לירידה בהתאמות השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה, המבטאת את השפעת הריבית הגבוהה על שיעורי ההיוון ואת הציפיות המשתנות בשוק הנדל"ן המניב המקומי תחת תנאי אי-הוודאות הכלכלית.

• הרוטציה כבר כאן? האם 2026 תהייה השנה של המניות הקטנות בוול סטריט
• הפניקס רוכשת את השליטה ב-BUYME; ישראכרט תרשום רווח של עד 90 מיליון שקל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המניה שצפויה לזנק היום בבורסה, ומה פוטנציאל הרווח למשקיעים?

התחזית לשנת 2026 שפרסמה הנהלת החברה פושרת, ומעידה על סביבה עסקית מאתגרת שבה השיפור התפעולי נבלע בתוך עלויות המימון. אמות צופה NOI בטווח של 1.07 עד 1.1 מיליארד שקל, ו-FFO בטווח של 790 עד 810 מיליון שקל. בנקודת האמצע, מדובר למעשה בנסיגה קלה לעומת ה-FFO השנתי של 2025 שעמד על כ-804 מיליון שקל. 

השילוב של הוצאות מימון גבוהות בגין חוב פיננסי נטו של כ-9.3 מיליארד שקל, לצד דילול שנבע מהנפקת מניות שביצעה החברה ביולי האחרון, ממשיך להעיב על היכולת להציג צמיחה ברווח למניה בטווח הקצר. עם זאת באמות מנסים להמתיק את הגלולה עם סימון של כניסה לתחום הדאטה סנטרס.

עיקרי התוצאות ברבעון הרביעי ברבעון הרביעי 

ה-NOI עלה בכ-1.1% והסתכם בכ-268 מיליון שקל, לעומת כ-265 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. העלייה נובעת בעיקר מגידול בהכנסות מנכסים זהים, שנרשם גם בניכוי קיטון בהכנסות ממימוש נכסים. מנגד, החברה מציינת פגיעה זמנית בהכנסות קניון קריית אונו, שעובר שיפוץ נרחב בחלקים הציבוריים ובשטחים המושכרים. 

ה-NOI מנכסים זהים הסתכם ברבעון בכ-266 מיליון שקל, עלייה של כ-1.1% לעומת הרבעון המקביל. ה-FFO לפי גישת ההנהלה ירד בכ-8% והסתכם בכ-190 מיליון שקל, לעומת כ-207 מיליון שקל ברבעון הרביעי של 2024. ה-FFO למניה עמד על 38.4 אגורות, ירידה של כ-13% לעומת 44 אגורות ברבעון המקביל. הרווח הנקי ברבעון הסתכם בכ-222 מיליון שקל, ירידה של כ-12% לעומת כ-253 מיליון שקל ברבעון הרביעי של 2024. הירידה מוסברת בעיקר בירידה בהתאמות שווי הוגן של הנדל"ן להשקעה, בקיזוז חלקי של ירידה בהוצאות הפרשי הצמדה.

למרות התחזית המאופקת, אמות שומרת על איתנות פיננסית עם שיעור תפוסה גבוה של 93.3% בתיק הנכסים המניבים שלה. החברה נמצאת כיום בשלבי הקמה מתקדמים של פרויקטי ענק בהשקעה כוללת של כ-3.1 מיליארד שקל, כאשר פרויקט הדגל ToHa2 בתל אביב צפוי להגיע לסיום הבנייה בסוף 2026. 

לפי הערכות ההנהלה, הפרויקט יחל להניב הכנסות רק במחצית השנייה של 2027, מה שמסביר מדוע שנת 2026 מסתמנת כשנת המתנה. במקביל, החברה ממשיכה במדיניות התגמול לבעלי המניות והכריזה על חלוקת דיבידנד כוללת של כ-247 מיליון שקל, הכוללת את הדיבידנד לרבעון הראשון של 2026 ודיבידנד נוסף בגין רווחי השנה החולפת.

לצד פעילות הליבה בנדל"ן משרדים ולוגיסטיקה, אמות מסמנת כיוון אסטרטגי חדש עם כניסה מתוכננת לתחומי האנרגיה והדאטה סנטרים. מנכ"ל החברה, שמעון אבודרהם, ציין כי מהפכת ה-AI מובילה להתפתחות מואצת של מתקני אנרגיה ומרכזי נתונים, והחברה בוחנת הקמת תחנות כוח לייצור חשמל מגז טבעי ומתקני אגירה על בסיס פורטפוליו הקרקעות שברשותה לדבריו: "אנו מסכמים את שנת 2025 עם NOI בסך של 1.06 מיליארד שקל. גם השנה, הצלחנו לעמוד בלוחות הזמנים של הפרויקטים המצויים בהקמה, זאת למרות האתגרים שעמדו בפני ענף הבנייה בתקופת המלחמה. מגדל ToHa2 צפוי להיפתח בסוף השנה כמתוכנן, ולהתחיל להניב במחצית השנייה של שנת 2027. במקביל, אנו ממשיכים להעמיק את אחיזתנו במע״ר השלום, אשר ביסס את מעמדו כמרכז העסקים של ישראל. לאחרונה רכשנו 50% מהזכויות בבניין אגיש-רבד, הממוקם בחזית נתיבי איילון וגשר מוזס, ואנו מקדמים במתחם תב״ע חדשה להקמת מגדל אמות-רבד בהיקף של כ-65 אלף מ״ר עילי. במע״ר זה, מחזיקה אמות בנוסף במגדלים ToHa1 ו-ToHa2, במתחם למגדל בהיקף של כ-110 אלף מ״ר ברחוב האומנים וכן במגרשים להקמת ToHa3 ו-ToHa4. היקף הזכויות הכולל במע"ר - בנוי ועתידי - מסתכם לכ-640 אלף מ״ר, מתוכם כ-400 אלף מ״ר בבעלות ישירה.
"מהפכת ה-AI נמצאת בראשית דרכה ומובילה להתפתחות מואצת של תחומים נדל״ניים חדשים, ובראשם מתקני אנרגיה ודאטה סנטרים. לצד פעילות הליבה, אנו פועלים לכניסה לתחומים אלו, תוך ניצול פורטפוליו הנכסים והקרקעות בייעוד תעשייה ולוגיסטיקה בהם מחזיקה אמות, בהיקף של למעלה מאלף דונם. הבחינה כוללת, בין היתר, הקמת תחנות כוח לייצור חשמל מגז טבעי, דאטה סנטרים ומתקני אגירת אנרגיה.