עבור משקיעים רבים, דירה להשכרה מהווה רכיב מהותי בפורטפוליו, וברוב המקרים הוא המשמעותי ביותר. בניגוד לניירות ערך, לא מדובר בהשקעה פאסיבית באמת. ניהול נכון של השכירות משפיע ישירות על התשואה, על רמת הסיכון ועל השקט הנפשי. בטור זה אני משתף בכלים וכללים שלמדתי מטעויות שלי ושל אחרים בניהול דירה להשקעה.

קודם כל, למצוא דייר טוב

דייר טוב הוא נכס אמיתי. הוא חוסך התעסקויות, חודשים בהם הדירה ריקה ועלויות של החלפת דייר (זמן, תיקונים, צבע ותיווך). ככלל, אני מעדיף דייר שכיר על פני עצמאי, שבמקרה של כשל בעסק שלו אתם תהיו האחרונים בתור לתשלומים, משפחות על פני זוגות צעירים או סטודנטים, ויש לי ניסיון טוב עם עולים חדשים, שבמקרים רבים נהנים מסבסוד חלק משכר הדירה. הוודאות והיציבות בתזרים חשובות לי יותר מהפוטנציאל להכנסה מעט גבוהה יותר.

לבדוק את הדייר, לדרוש ביטחונות

בעסקת שכירות, המשכיר מפקיד בידי הדייר נכס ששווה מיליון שקל לפחות, תמורת חתימה, כמה אלפי שקלים בודדים ולחיצת יד. לכן חשוב להתרשם היטב וממקור ראשון מהדייר, לסמוך על האינטואיציה ולגבות אותה בנתונים:

1. לבדוק ולהוסיף לחוזה צילום תעודות זהות, כדי לוודא שמדובר באנשים אמיתיים.

• השקעה בחו"ל: חמישה יעדים לרכישת דירה – עד מיליון שקל
• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

2. לדרוש תלושי שכר על מנת לוודא שיש היתכנות לעמוד בגובה שכר הדירה החודשי.

3. לוודא שלשוכר/ים אין חשבון מוגבל, כלומר צ'קים שחזרו מסיבת “אין כיסוי” (בדיקה פשוטה באתר בנק ישראל).

4. עדיין יש ספק? אפשר לבקש לשוחח עם בעלי דירות קודמים.

דרשו ערבות או צ'ק בנקאי בגובה שלושה חודשי שכירות, וכן צ'קים פתוחים (ללא סכום ותאריך) לפקודת העירייה, חברת החשמל ותאגיד המים. זהו אמצעי פשוט שמקטין חשיפה עתידית לחובות לצד ג’. כאשר משכירים לדיירים צעירים, כדאי להחתים גם את ההורים כערבים, שישמשו אמצעי זמין להסדרת חוב במידת הצורך.

• "פת במלח תאכל": שיעורים בפיננסים שלמדתי מלקוח חרדי
• חושבים להתחיל להשקיע בשוק ההון ולא בטוחים מתי? פשוט תתחילו
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• "פת במלח תאכל": שיעורים בפיננסים שלמדתי מלקוח חרדי

תשלום השכירות החודשית בצ'קים

למרות שמדובר באמצעי מסורבל יותר מהעברה בנקאית או הוראת קבע, תשלום באמצעות צ'קים משאיר את השליטה בידי בעל הנכס ומאפשר גמישות במקרה של שינוי או בעיה. הוראת קבע ניתן לבטל בכל עת, ואילו עם צ'ק חוזר ניתן, במידת הצורך, לבצע תהליך גבייה פשוט יותר.

חשבונות שוטפים

ודאו שבתוך פרק זמן קצר ומוגדר מראש, כל חשבונות השירותים - ארנונה, חשמל, מים, גז, אינטרנט - מועברים על שם השוכר. כך, גם במקרה של חובות או פיגורים, האחריות אינה נופלת עליכם.

סעיפים חשובים בחוזה

1. סעיף "כולם ביחד וכל אחד לחוד" - נועד למנוע חשיפה במקרה שאחד מבני הזוג עוזב את הדירה, ומבטיח שכל אחד מהם מחויב במלוא התחייבויות החוזה.

2. סעיף האוסר השכרת משנה, או מתיר אותה רק בתיאום מראש - מונע הכנסת דייר “בדלת האחורית” ובלאי גבוה לדירה.

3. בחוזים סטנדרטיים סעיף האיחור בפינוי הנכס עומד לרוב על 200-300 שקל ליום. כדאי להעלות אותו ל-500 שקל לפחות, כדי להימנע מתמריץ שלילי לאיחור וכדי לא להיחשף להפרת חוזה מול הדייר העתידי.

חידוש חוזה והעלאת שכר דירה

1. שלושה חודשים לפני תום החוזה בדקו אם הדייר מתכוון להישאר או לעזוב, והאריכו את החוזה מוקדם ככל האפשר.

2. מאחר שמשפחות רבות קובעות את החלפת המגורים לחודשי החופש הגדול, כדאי לתזמן את סיום תקופת השכירות לחודשים יולי-אוגוסט, באמצעות קיצור או הארכת תקופת השכירות הראשונה.

3. העלאת שכר הדירה לסירוגין (שנה כן/שנה לא) או בעת החלפת דייר מאפשרת שמירה על הוגנות מצד אחד, ועלייה בערך הנכס ובתזרים מצד שני.

ביטוח

גם אם אין משכנתא על הנכס, מומלץ לבצע ביטוח מבנה וביטוח צד ג’. העלות נמוכה יחסית, וההגנה משמעותית.

אחריות לנזקים

בחוזה העניין מנוסח לעיתים בצורה מסורבלת, אך חשוב להדגיש בעל פה ובכתב ולבצע הבחנה ברורה בין בלאי סביר - כמו רטיבות, דוד שמש או מזגנים תקולים, שתיקונם חל על המשכיר, לבין נזק הנובע משימוש בלתי סביר או רשלנות, למשל סתימה בצנרת כתוצאה מזריקת מגבונים, שתיקונו חל על השוכר.

שמירת קבלות

שמרו קבלות על כל ביקור של בעלי מקצוע ושיפוצים בנכס. הן יאפשרו קיזוז במס שבח בעת מכירת הנכס בעתיד, או ישמשו כהוצאות מוכרות במעבר למסלולי מיסוי מסוימים.

היו נדיבים, היו גמישים

חוזה טוב לא נועד למנוע סכסוכים, אלא לצמצם אי-ודאות ולגרום לצד השני להבין מראש שיש סדר וכללים. זה לבדו מסנן לא מעט בעיות עוד לפני שהן מתחילות. היו נדיבים: דייר מרוצה שומר טוב יותר על הדירה ונוטה להישאר לאורך זמן. הסתכלו על טיפול בתקלות שוטפות ושיפוץ הנכס לא כהוצאה, אלא כהשקעה. הדייר מבקש לדחות בשבוע את הפקדת הצ'ק? כל עוד זה לא דבר שבשגרה, היו גמישים, זה משתלם.