להערכת המנכ"ל אסא לוינגר, השוק מתעלם מהפוטנציאל הגלום בגל רגולציה חדש בארה"ב, שצפוי לחזק את יתרון החברה מול מתחרים ולהוביל לעלייה במחירי החשמל תוך שאנרג'יקס עשויה לרכוש פרויקטים שיתקעו ללא מימון או ציוד במחירי עלות.

ברקע פרסום דוח הרבעון השני של 2025, שעליו כתבנו בהרחבה, ערכנו ראיון עם מנכ"ל החברה, אסא לוינגר, שבו דיברנו על תנודתיות מחירי החשמל, ההשפעה הצפויה של הרגולציה בארה"ב, והאסטרטגיה לצמיחה.

מחירי החשמל ירדו לאחרונה, מה ההערכה שלכם לגבי ההמשך?

ב-2022 פרצה המלחמה באוקראינה, סוף עידן הקורונה, ומחירי החשמל ראו עליה מאד חדה, באירופה ובכלל. ובזמן של הספייק הזה, שהמחירים הרקיעו שחקים, הצלחנו לקבע את מחירי החשמל בפולין במהלך 2022 ועד סוף 2024. אם היינו יכולים לקבע את המחירים ולגדר אותם לתקופה ארוכה יותר, זה מה שהיינו עושים, אבל כך או כך לאחר מספר חודשים המחירים החלו לרדת ואנחנו בעצם נהנינו ממחירים גבוהים מאד שלא שיקפו את מחירי השוק ב-2023 ו-2024. עבורנו זו הייתה הכנסה עודפת של מאות מיליוני שקלים במהלך השנתיים וחצי הללו, אבל אם משווים במהלך 2025 את מחירי החשמל למה שהצלחנו לקבע, כמובן שהם נמוכים יותר אבל הם מחירי השוק. כך שלכאורה ההכנסות שלנו ירדו אבל למעשה היו שנתיים וחצי שנהנינו ממחירי שיא, גבוהים בהרבה ממחירי השוק. 

ומה לגבי ההכנסות שלכם ממיסים? אם מנטרלים אותם הרווח שלכם היה מינימלי 

ההכנסות ממיסים היא הכנסה שאנחנו מקבלים מהממשל האמריקאי ואותה אנחנו רושמים על פני 5 שנים, במקום להכניס אותם לשנה אחת או רבעון אחד. מה שרואים ברבעון הזה היא הכנסה אמיתית ויציבה, שאינה צפויה להסתיים בקרוב. האם ריבוי הפרויקטים שלכם מוביל להתייעלות? בעקבות העובדה שאנחנו גם היזם וגם חברת ההקמה, אנחנו מצליחים לייעל והתשואות בפרויקטים שלנו בפולין וגם בחלק מהפרויקטים בארה"ב הן גבוהות. לגבי הפרויקטים בישראל, אני חושב שהתשואות אינן מספיק גבוהות באופן כללי בענף כולו.

• אנרג'יקס מדווחת על ירידה של כ-10% בהכנסות וכ-21% ב-EBITDA
• קריסה בענף האנרגיה המתחדשת; סולאראדג' נחתכת ב-19% בטרום
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

האם אינכם חוששים מביטול הטבות ה-IRA והחוק הגדול והיפה של טראמפ? 

זוהי בעצם המהות של אנרג'יקס, ואם לרדת לעומקם של הדברים, אנחנו היחידים בישראל שעובדים עם פירסט סולאר ולמעשה אנחנו אחד משלושת הלקוחות הגדולים ביותר שלהם בכל העולם. פירסט סולאר הוא ספק הלוחות הסולריים הייד בארה"ב והעובדה שהלוחות מיוצרים בארה"ב מסתדר היטב עם הרגולוציה החדשה ברוח MAGA, שתפעל נגד ה-Foreign Entity of Concern, זאת אומרת שימוש ברכיבים סיניים במתקנים סולאריים. 

אפי נכסים אפי נכסים 2%   העוסקת בייזום,הקמה,תפעול והשכרה של מבנים לתעשיה,למשרדים ולמסחר בארץ ובחו"ל - מסכמת את הרבעון השני של השנה עם תוצאות כספיות ותפעוליות נאות, אשר משקפות מגמת צמיחה מתמשכת בפעילותה. ה-NOI (הכנסות תפעוליות נטו) של החברה עלה בכ-9.5% והסתכם בכ-276 מיליון שקל, לעומת כ-252 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. ה-FFO (תזרים מפעילות שוטפת בנטרול שיערוכים וכו') צמח בכ-11% והגיע לכ-122 מיליון שקל, לעומת כ-110 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנה שעברה, על רקע שיפור בתפוסות הנכסים ואכלוס פרויקטים חדשים שהושלמו בתקופה האחרונה.

במחצית הראשונה של השנה עמד ה-NOI על כ-526 מיליון שקל וה-FFO על כ-228 מיליון שקל. מדובר על עלייה דו ספרתית לעומת התקופה המקבילה ב-2024. הנהלת החברה מייחסת את השיפור להמשך אכלוס נכסים חדשים שנכנסו לפעילות, לצד עלייה בשיעורי התפוסה בנכסים הקיימים בישראל ובאירופה. מגמות אלו תרמו ככל הנראה לחיזוק תזרים המזומנים של החברה ולשיפור הרווחיות.

ההון העצמי של אפי נכסים הסתכם בכ-7.3 מיליארד שקל, מה שמספק בסיס פיננסי די חזק להמשך פיתוח והרחבת פעילותה. בחברה מציינים כי לאחר אכלוס מלא של הפרויקטים שהושלמו לאחרונה צפוי קצב NOI שנתי של כ-1.16 מיליארד שקל ו-FFO שנתי של כ-481 מיליון שקל. עם השלמת כלל הפרויקטים שבביצוע, ההערכה היא שה-NOI השנתי יגיע לכ-1.32 מיליארד שקל וה-FFO לכ-605 מיליון שקל.

הפעילות של החברה

אפי נכסים פועלת כיום במספר מישורים, מה שמעניק לה פיזור די רחב של מקורות הכנסה ומקטין את התלות בשוק אחד. לחברה נכסים מניבים בכמה מדינות באירופה, ביניהן רומניה, פולין, צ'כיה וסרביה. זה מגיע לצד פעילות ענפה בישראל. הפיזור כנראה זה מה שמאפשר לה ליהנות ממגמות מקומיות שונות: במקומות שבהם הביקוש למשרדים גבוה, היא יכולה להשכיר שטחי עבודה במחירים אטרקטיביים. באזורים שבהם יש ביקוש למרכזים מסחריים או לדיור להשכרה, היא יכולה לנצל את ההזדמנות ולהגדיל הכנסות. כך, גם אם שוק מסוים נמצא בהאטה זמנית או לאורך זמן, הפעילות במדינות אחרות מאזנת את הפגיעה האפשרית.

בנוסף, לאפי נכסים צבר משמעותי של פרויקטים שנמצאים בשלבי הקמה, ואלו מהווים את מנוע הצמיחה העתידי שלה. הצבר כולל נכסים גדולים של משרדים, מרכזים לוגיסטיים ופרויקטי מגורים להשכרה. נראה שלכולם קיים מרכיב של השבחה מסוים. להערכת החברה, ככל שהפרויקטים האלו יושלמו וייכנסו לפעילות מלאה, הם יתרמו תרומה משמעותית להכנסות ולתזרים בשנים הקרובות.

מבחינת אמות מידה פיננסיות (קובננטים), החברה שומרת על יחס חוב להון שנחשב סביר ביחס לענף, דבר המעניק לה גמישות בגיוסי הון להמשך פיתוח פרויקטים. גם בתקופה שבה הריבית גבוהה, מבנה המימון שלה מאפשר לה להמשיך לקדם יוזמות ולנצל הזדמנויות חדשות בשוק, מבלי להכביד יתר על המידה על תזרים המזומנים. בזירת המגמות והתפוסה, התמונה חיובית יחסית: באירופה, על אף האטה מסוימת בביקוש למשרדים בחלק מהערים, החברה מדווחת על יציבות ואף על שיפור בשיעורי התפוסה במספר נכסים.

בישראל, הביקוש לנדל"ן מניב נחלש בשנים האחרונות במיוחד במיקומים מרכזיים ובאזורים בעלי נגישות תחבורתית גבוהה. אבל נראה שכעת הוא חוזר לזירה עם פרויקטים רבים שמניבים תשואות יפות מאוד. ראו כאן להרחבה בנושא - ענף המשרדים קפוא? לא ב-Class A: גל חדש של ביקושים.

שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?

שווי השוק של החברה עומד על כ-7.8 מיליארד שקל, הונה העצמי כאמור נאמד בכ-7.3 מיליארד שקל. מכפיל ה-FFO של החברה הוא 17 (לפי גישת הרשות). המניה עלתה מתחילת השנה בכ-17% וב-12 החודשים האחרונים בכ-23%.

• אפי נכסים בדרך למדדים: מוסדי ירכוש מניות מביג בהיקף של עד 230 מיליון שקל
• אפי נכסים: 250 מיליון שקל הכנסות; 55 מיליון רווח
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אבי ברזילי, מנכ"ל החברה, מסר: "החברה ממשיכה להציג שיעורי צמיחה משמעותיים גם במחצית הראשונה של שנת 2025 ב- NOI וב- AFFO, כתוצאה מגידול בתפוסות הנכסים הפעילים ואכלוס נכסים נוספים כאשר התוצאות התפעוליות החזקות באות לידי ביטוי באופן ישיר גם ברווח. אנו צופים כי מגמה זו תמשך גם ברבעונים הבאים. מגמת תנופת הפיתוח בה מצויה החברה בשנים האחרונות נמשכת והיא מתבטאת בייזום והקמה של פרויקטים חדשים של משרדים ודיור להשכרה בישראל, רומניה, סרביה, פולין וצ'כיה אשר צפויים לתרום להמשך הצמיחה עם השלמתם ואכלוסם".