מה עדיף - השקעה בדירה או השקעה במניות ובאיזה עיר היה כדאי לקנות דירה?

מדדי המניות נתנו תשואה גבוהה בהרבה משוק הדירות במבחן של 5 השנים האחרונות. כשמדברים על שתוה ברוטו, מדדי המניות הבולטים הניבו תשואה פנומנלית של מעל 80% בחמש שנים וגם השקעה במסלולים כלליים שמערבבים מניות עם אג"ח היתה עם תשואה נהדרת של כ-53%. כלומר, השקעה בבורסה הניבה כ-9% בשנה והשקעה במניות בלבד הניבה כ-13% בשנה.  

כאשר  בוחנים תקופות ארוכות יותר, מתקרבים לבנצ'מרק המקובל - אגרות חוב מניבות בין 4% ל-5%, מניות בין 7% ל-9% בשנה (בשני העשורים האחרונים יש הטייה כלפי מעלה). מסלול כללי אמור לייצר תשואה של כ-6% וצפונה. 

מניות, אג"ח, מסלול מעורבב או דירות - התשואה בחמש שנים

מול השקעה בשוק ההון - ישירות או דרך הגופים המוסדיים (ניהול תיקים, קרנות נאמנות, השתלמות, גמל ועוד) יש כמובן את אפשרות ההשקעה בנדל"ן ובעיקר בדירות למגורים. מה עדיף?

לפני המבחן הכלכלי, צריך להזכיר שיש הבדלים מהותיים - השקעה בבורסה היא נזילה (אם דרך קרנות השתלמות אז צריך לחכות 6 שנים), זו השקעה שיש לה מחיר כל יום ואתם כמשקיעים יודעים מה קורה שם באופן שקוף. אם אתם משקיעים ישירות אז אתם יודעם כל יום, אם זה בקרן נאמנות יש מידע מדי יום, בנכסים שנחסכים בהשתלמות וגמל המידע הוא פעם בחודש. אבל בעיקרון מדובר על נכסים לרוב נזילים ושקופים.

• מיומנו של יועץ השקעות - על הדילמה בין השקעה בבורסה להשקעה בדירה
• כסף חדש: ילדים בני 12 משקיעים בבורסה דרך אפליקציות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כשאתם קונים דירה להשקעה, אתם קונים נכס פיזי, זה לא על הנייר. אתם קונים קירות, וצריך לטפל בהם, צריך לנקות, לתקן, להשקיע. דירה להשקעה היא במקרים לא מעטים כאב ראש - הלך המזגן, צריך להביא טכנאי. השוכר מבקש לדבר איתך על המחיר. השוכר מבקש להכניס כלב לכמה חודשים. יש אסיפת בעלי דיירים חשובה. יש כאן השקעה של זמן. חוץ מזה - המימוש הוא לא מהיר והוא לוקח זמן ועלויות. 

התשואה של הדירות להשקעה בחמש שהנים האחרונות היתה 45%. זו תשואה מרשימה, אבל נופלת מהתשואה בשוק ההון. אבל זה לא כל התשואה. בדירות להשקיע אתם מקבלים תשואה דרך השכרת הדירה. מדובר על תשואה ממוצעת של כ-3%, כך שבקירוב עם השכר דירה, התשואה של דירה ב-5 שנים הגיעה ל-60%. 

עדיין נמוך מתשואת שוק ההון ועכשיו מגיעים לנקודה החשובה - מסים. בשוק ההון יש מס מלא של 25% על הרווח, אם כי השקעה דרך קרנות השתלמות היא פטורה לחלוטין ממסים. אבל רוב ההשקעות בשוק ממוסות באופן מלא. על דירות אין מס באופן גורף. יש מס רכישה שתלוי בהיקף הרכישה ואם מדובר ברוכשים דירה ראשונה או שנייה ויש מס שבח שגם תלוי אם מדובר בדירה ראשונה או שנייה וגם אז יש תכנון מס ליניארי שלרוב מקל על העסקה.

• שוכרים דירה ורוצים לצאת באמצע החוזה? זה אפשרי, הנה התנאים
• הוספת מעלית בבניין ישן: כל מה שצריך לדעת על השבחת הנכס ועלויות הפרויקט
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

כלומר, באופן גס ולא לכל המשקיעים, אפשר להעריך ששיעור המס של רובם הוא 25% (נתעלם מההשקעות בהשתלמות), לגבי הנדל"ן, נראה ששיעור המס האפקטיבי, במיוחד שיש המון טכניקות של רכישה ראשונה "בכאילו" - דרך הילדים וכו, המס האפקטיבי נמוך יותר משמעותית. 

המיסוי משנה את התמונה

בהינתן המיסוי עולה תמונה ברורה לגבי השקעה בחמש השנים האחרונות - השקעה באג"ח נמצאת בתחתית, השקעה במסלול הכללי מעליה. השקעה במניות לכאורה עדיפה, אבל כשבוחנים את המס מקבלים עדיפות לא מאוד גדולה. אם לדוגמה, מדובר בהשקעה בדירה דרך הילדים, כי אתם אומרים, גם ככה היא תהיה שלהם בהמשך (ולא ניכנס לבעייתיות הגדולה של המהלך מול מס הכנסה וגם מול הילדים שלכם) אז אין לכם מס ואילו בבורסה מס של 25%, מעביר את הרווח נטו בשני המקרים לכמעוט זהה.

זו גם המסקנה כשבחנו תקופות ארוכות יותר. המניות מנצחות את הנדל"ן שמנצח את האג"ח, אבל בגלל המס, המניות נפגעות, השאלה עד כמה. לרוב הן עדיין במבחנים של עשור-שניים מנצחות. בכל מקרה, זה תלוי גם בסגנון ההשקעה - אם אתם קונים מדדים כפי שהערכנו כאן כבנצ'מרק או אם אתם קונים מניות ספציפיות ואז יש סיכון גדול יותר אבל גם אפשרות לתשואה גדולה יותר.  אותו עיקרון גם בהשקעה בדירות - אתם לא באמת קונים סל, אם כי אפשר להיחשף לקרנות הריט למגורים שהן בעצם סל כזה, רק ששם יש דמי ניהול ופרמטרים נוספים שצריך לקחת בחשבון. ב]ועל, אתם קונים באזור מסוים ולכן יש סיכונים וסיכויים שקשורים ןלמקום. אם קניתם דירה להשקעה בבאר שבע ייצרתם תשואה נמוכה יחסית של 20% בחמ ששנים, אבל אם השקעתם בבית שמש הרווחתם קרוב ל-70% בחמש שנים.