לאחרונה השתנו שוב החוקים בתחום מיסוי הנדל“ן, שמאריכים את תקופת המעבר עבור משפרי דיור מתקופת מכירת הדירה הישנה לרכישת הדירה החדשה מ-18 ל-24 חודשים. כתבנו על השינוי: איך להרוויח מעליית ערך נדל"ן על 2 דירות בלי לשלם מס שבח? כשהוספת 6 חודשים נועדה לתת 'אוויר לנשימה' לאלפי משפרי דיור המתמודדים עם לוחות זמנים צפופים, במיוחד בערים שבהן זמני המסירה מקבלנים מתמשכים שנים.

במקביל, מונחת בימים אלה בכנסת הצעת חוק שמטרתה לעגן את תקופת ה-24 חודשים כחוק קבוע, ולהסיר את היעדר הוודאות שנגרם מהמלצות רשות המסים לקצר ל-18 חודשים. אם התיקון יאומץ, המשפרים ייהנו ממסגרת יציבה וברורה, ללא חשש לשינויים עתידיים, ויוכלו לתכנן את תהליך הדילוג בין הדירות בביטחון יחסי ובשקט נפשי. עם זאת, האוצר ורשות המסים לא רוצים בהארכת התקופה ל-24 חודשים באופן קבוע. ההיפך, ויש בזה הגיון - אפשר למכור דירה תוך 18 חודשים, זה בהחלט מספיק זמן. האוצר מנסה להעביר חקיקה נגדית להפחתת התקופה ל-18 חודשים, ובינתיים - בלגן גדול. מה שתקף כרגע ומזה כשלושה חודשים הוא פטור ממס שבח ומס רכישה על דירה שנייה, באם מדובר במשפרי דיור שימכרו דירתם תוך 24 חודשים. האמת, לא נראה שזה ישתנה בקרוב. 

כדי לעשות סדר בבלגן המיסוי שוחחנו עם עו"ד ורו"ח דן טולדנו, מוביל תחום מיסוי נדל“ן במשרד ארנון תדמור‑לוי.

האם בכלל קיימת האפשרות להחזיק בשתי דירות ולא לשלם מס כלל?

למעשה, הפטור המוכר ל'שתי דירות ואפס מס' מיועד למקרים ספציפיים בלבד - כאשר אדם יורש דירה מהוריו ומחזיק בשתי דירות במקביל (שלו ושל הדירה שהורישו לו ובתנאי כאמור שהדירה שהייתה אצל הוריו היא הדירה היחידה שלהם). במקרה זה, המכירה המשותפת של שתי הדירות מזכה בפטור ממס שבח על שתיהן.

קיימת עוד סיטואציה של פטור חד פעמי בו אדם יכול פעם אחת בחייו למכור שתי דירות ששהחזיק ובתנאי שהשווי שלהם יחד עד 2.252 מ' שקל ולקנות דירה אחת במקומם ובמקרה זה גם יהיה זכאי לפטור ממס שבח בגין שניהם.

לעומת זאת, למשפרי דיור הפטור הרלוונטי הוא הפטור ממס שבח על הדירה הישנה, בכפוף לעמידה בלוח הזמנים שנקבע בחוק.

• מנכ"ל איילון: "התשואות על ההון מצדיקות את התמחור בביטוח"
• מנכ"ל מגדל: "גם שווקים 'יקרים' עוד שנתיים ייראו כהזדמנות"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מהו בעצם 'משפר דיור' ואיך הוא שונה ממחזיק שתי דירות להשקעה?

משפר דיור הוא בעל דירה קיימת, לדוגמה שלושה חדרים, שעובר לדירה גדולה או חדשה יותר, למשל חמישה חדרים או לכל דירה אחרת במקום הדירה הישנה שלו והכל בתנאי שהוא מחזיק רק דירה אחת (או בנוסף אליה חלקים בדירות אחרות שאיפשר המחוקק). במסגרת זו זכאי לפטור המלא ממס שבח שחל על הדירה, במידה שמתקיימת מכירתה לפי המועדים שנקבעו.

מי שמחזיק שתי דירות לצורכי השקעה, לעומת זאת, פועל למעשה כמשקיע שנכנס ויוצא מעסקאות (‘פליפים’), ומס על כך מחושב בהתאם למדרגות מס שבח וניכויי מס רכישה החלים על כל עסקה. אלא אם אותו משקיע יפעל בצורה חכה ויעמוד במגבלות המוטלות ובתנאים של משפרי הדיור ובכך הוא יוכל להנות ממדרגות מס של דירה יחידה ברכישת הדירה הנוספת ובפטור במס שבח במכירת הדירה הישנה.

מה השתנה בהארכת התקופה (מ-18 חודשים ל-24 חודשים)?

עד לתאריך ה-31/5/25 הייתה הוראת שעה שנתנה למשפרי דיור 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה למכור את הדירה הישנה. החל מה-1/6/25 הסתיימה הוראת השעה והורחבה התקופה ל-24 חודשים, מתוך רצון להותיר למשפרי הדיור מרווח זמן התואם את ממוצע זמני המכירה בשוק.

חשוב לציין - עפ"י הנתונים העדכניים: מכירת דירה ממוצעת לוקחת כ-21/22 חודשים. הארכת תקופת המעבר תקפה במיוחד למי שרוכש את הדירה בשוק דירות יד שנייה. מי שרוכש מיזם/קבלן, שם המסירה לעתים מתעכבת 3-4 שנים, זכאי למכור את הדירה הישנה עד 12 חודשים לאחר מועד מסירת המפתח מהקבלן/יזם.

איך משפיע סוג הרכישה, מיד שניה מול קבלן - על לוחות הזמנים והפטור?

ברכישת דירה יד שנייה עומדים למשפרי הדיור 24 חודשים (לשעבר 18) למכירת הדירה הישנה. ברכישה מיזם/קבלן, התקנות מקנות תוספת של עד 12 חודשים נוספים מיום קבלת טופס 4, שכן בפועל משך ההמתנה למסירת הדירה על ידי הקבלן עשוי להגיע לשנים.

תקופת “הגרייס” הזו נועדה לאפשר סגירה נוחה של העסקה ללא חשש לאיבוד הפטור.

• חבל הצלה ליזמים - תוספת לשטח הממ"ד תקזז את ירידת המחירים
• אקרו וטרה נדל"ן יוצאות לדרך: 730 דירות חדשות בדרום פלורנטין, אכלוס ב-2030
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?

מה צפוי מבחינת חקיקה, האם העיגון יהיה ל-24 חודשים?

בכנסת מונחת הצעת חוק שנועדה לעגן בחקיקה קיצור ל-18 חודשים ולבטל את המצב הנוכחי של 24 חודשים. לטענת גורמים במשרד האוצר ורשות המיסים, תיקון זה ימנע את הדירות על המדף ויקצר את התקופה ויגדיל את מכירת הדירות ושחרורן אל השוק.

מנגד, בהתאם לסקרים שבצעה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מראים כי תיקון זה ל-18 חודשים יגביל את משפרי הדיור ויחייב אותם להוריד מחיר לעיתים כדי להנות מהטבות המס שהמחוקק נתן ואנו לא בטוחים שזו הכוונה וזו התכלית הנכונה, בטח לא בעבור משפרי הדיור.

היעדר גמישות מצד רשות המסים

חשוב לציין - אם אתם נכנסים להגדרת 'משפרי דיור' ולא תעמדו בזמנים הקבועים - לא תיתקלו בתנאים מקלים מצדה של רשות המסים. אלא להיפך - הכללים הם די נוקשים. תקופה של 24 חודשים היא בלתי ניתנת לשינוי או לדחייה, גם אם חווים עיכובים בשל מצב רפואי, עיכובים של הקבלן או סיבות ביטחוניות, לא תינתן שום הארכה.

מי שמפספס את המועד מאבד באופן מיידי את הזכאות לפטור ממס רכישה על הדירה הישנה, וחבות המיסוי תחול במלואה. לכן חשוב לתכנן מראש את לוח הזמנים למכירת הנכס, ולהגיע מוכנים למצבים השונים.