בשעות הבוקר המאוחרות באולם בית המשפט העליון בירושלים, כשהצדדים שוטחים את הטענות האחרונות שלהם ורחש קל ממלא את החלל, נדמה היה כי הסכסוך רב־השנים סביב ניהול מלון מלכת שבא באילת עומד לקבל הכרעה סופית. מאחורי הדרמה המשפטית הסתתר סיפור מורכב על הבטחות, על הבנות שנולדו מחוץ להסכמים חתומים, ועל שורה של בעלי יחידות נופש שהרגישו כי ההנהלה חייבת להם יותר ממה שנכתב על הנייר. הם ביקשו שבית המשפט ייתן תוקף להבנות שלא נכנסו לחוזה, אך העליון קבע בפשטות כי החוזה הוא חוזה סגור, ואין להוסיף עליו דבר.

המערערים, קבוצת בעלי זכויות ביחידות הדיור שבמלון, טענו כי בעת שרכשו את היחידות הוצגו בפניהם מצגים ברורים וחד־משמעיים, שלפיהם המלון ינוהל תמיד בידי חברת ניהול בינלאומית כמו הילטון, ושדמי הניהול שעליהם לשלם יישארו קבועים - 3 דולרים למ"ר לחודש. לטענתם, מעבר ללשון הכתובה, הם הסתמכו על רוח הדברים, על דפוסי ההתנהלות בין הצדדים ועל תחושה שלפיה תנאים אלו מהווים חלק בלתי נפרד מן העסקה.

ההנהלה, מצדה, טענה כי הכל מצוי במסמכים: שלושה הסכמים מפורטים שפורטו עד דק, המהווים מערכת חוזית סגורה, שאינה פתוחה לשינויים אלא בהסכמה בכתב. לטענתה, לאחר שהסתיימה התקשרותה עם הילטון לאחר 20 שנה, פג תוקפו של מנגנון דמי הניהול הישן, ויש להחיל את עקרון המשק הסגור: כל בעל יחידה נושא בחלקו היחסי בהוצאות הניהול בפועל, בהתאם לשטח היחידה. השופטים אלכס שטיין, נעם סולברג ויעל וילנר, שישבו בהרכב, הכריעו באופן חד וברור. אך כדי להבין את משמעות הכרעתם, חיוני להעמיק רגע במערכת היחסים המורכבת שהצדדים כרתו לפני שנים.

"מערכת חוזית מפורטת עד-דק"

העליון הדגיש כי במקרה זה קיימת מערכת חוזית סגורה, ברורה, מפורטת וממצה. השופט שטיין כתב כי המערערים, "חתמו על מערכת חוזים עסקית שפורטה לפרטי-פרטים", וכי לא יישמעו טענות בדבר מצגים חיצוניים או הבנות שלא קיבלו ביטוי מפורש בהסכמים עצמם. הוא ציין במפורש כי, "אלה הן מושכלות היסוד" של דיני החוזים, ושכל ניסיון לסטות מהן פוגע ביציבות העסקית ובוודאות המשפטית.

• כולם בחו"ל? לא בדיוק. יותר אנשים בנופש במלונות מאשר לפני הקורונה
• בוקינג: הכתה את תחזיות האנליסטים בשורה העליונה והתחתונה; עולה 4%
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ההסכמים - הסכם הרכישה, הסכם הניהול והסכם ההצטרפות למאגר - כולם כללו סעיפים ברורים המצהירים כי האמור במסמכים ממצה את כלל ההבנות בין הצדדים, וכי כל שינוי או תוספת מחייבים חתימה בכתב. כפי שמדגיש פסק הדין, בהסכם הרכישה נקבע כי הרוכש "אין הוא מושפע […] מכל פרסום, הצהרה, הבטחה, מצג או אמירה בע״פ או בכתב ואשר לא נכללו בהסכם זה". באותו קו נכתב גם כי כל שינוי בהסכמים "לא יעשו ולא יכנסו לתוקף אלא בכתב ובחתימת הצדדים".

העליון ראה בכך עיקרון מכונן: חוזה שכזה אינו חוזה יחס. אף שרבים מחוזי היחס מתפרשים על פני שנים, כפי שבית המשפט המחוזי סבר, לא כל חוזה ארוך הוא בהכרח חוזה פתוח. במקרה הזה, קבע העליון, הצדדים סגרו מראש כל אפשרות לשינוי עתידי שלא יעוגן בכתובים. השופט שטיין הסביר בהחלטתו כי, "לא יהא זה נכון לסווגה כ‘חוזה יחס’. […] המערכת החוזית כוללת בתוכה הסדרה פורמלית ממצה, מפורטת לפרטי-פרטים בכל עניין ועניין".

האם היתה התחייבות לחברת ניהול בינלאומית?

אחד מעיקרי המחלוקת נגע לשאלת מינוי חברת ניהול בינלאומית - האם ההבטחה הזו התקיימה בעת רכישת היחידות? בעלי היחידות טענו כי הוצג להם מצג שלפיו המלון יישאר בניהולה של הילטון או של חברה בינלאומית אחרת. אלא שבית המשפט בחן את ההסכמים וקבע אחרת. נכון שבהסכם הניהול קיימת התייחסות לכך שהילטון ניהלה את המלון באופן בלעדי לאורך תקופת התקשרות מסוימת, אבל ההתחייבות נכנסה לתוקף רק "בכפוף להוראות ההסכם" עם הילטון. מהרגע שאותו הסכם הגיע לסיומו, ההתחייבות אינה קיימת עוד.

• הגג חזר לדיירים: מה מותר בבניינים משותפים?
• בקרוב? ההחלטה שעלולה לעלות למדינה מאות מיליונים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• בית המשפט חייב דוד להשיב לאחיינית 220 אלף שקל

חשוב מכך, השופטים קבעו כי סעיפי ההסכם אף מציינים במפורש כי בעלי היחידות מתחייבים לנהל את היחידות באמצעות חברת הניהול של הבעלים, ולא באמצעות גוף בינלאומי. אחת מן הפסקאות המרכזיות היא סעיף 5.1 להסכם הניהול, הקובע כי חברת הניהול רשאית להתקשר עם גורמים אחרים על פי שיקול דעתה הבלעדי, וכי היא בעלת הסמכות הבלעדית לקבוע את תנאי ההתקשרות. על כן הגיע שטיין למסקנה חדה בהכרעת הדין, שלפיה, "המשיבות לא התחייבו למסור את ניהול המלון לגורם בעל מיתוג ומוניטין בינלאומיים בחלוף ההתקשרות עם חברת הילטון".

הנושא השני שהטריד את המערערים היה העלאת דמי הניהול. במהלך שנות פעילותה של הילטון נגבה מבעלי היחידות תעריף קבוע: 3 דולרים למ"ר לחודש. המערערים טענו כי זהו נתון קשיח, שאינו ניתן לשינוי. ואולם גם כאן בחן בית המשפט את ההסכם, והגיע למסקנה ההפוכה: מדובר היה בהסדר זמני בלבד, שנגזר מתקופת ההתקשרות עם הילטון. סעיף 4 להסכם הניהול קובע באופן שאינו משתמע לשתי פנים כי נוסחת דמי הניהול בתעריף הקבוע היתה בתוקף רק כל עוד מתקיים ההסכם עם הילטון.

לאחר שההסכם הסתיים, נפתחה הדרך לתעריף חדש המחושב לפי עיקרון המשק הסגור, המופיע בסעיף 8.1 להסכם: כל בעל יחידה נושא בכל הוצאות הניהול בהתאם לחלקו היחסי - rata pro - לפי שטח היחידה. שטיין הדגיש כי בכך מתבטלת כל טענה שלפיה ההנהלה אינה רשאית להעלות את דמי הניהול. לדבריו, "התעריף החודשי הקבוע של 3 דולר ארה"ב למ"ר פג עם עזיבתה של הילטון". בכך נסתם הגולל על הטענה כי יש להשאיר את דמי הניהול על התעריף המקורי.

מה לגבי המאגר המשותף?

המערערים ביקשו להראות שהעלאת דמי הניהול משפיעה גם על התמורה שקיבלו מהמאגר - מערכת שבמסגרתה מקבלים בעלי היחידות 35% מההכנסות של השכרת היחידה לאורחים. אך העליון קבע כי הסכם המאגר הוא הסדר אופציונלי, ואינו קשור להטלת דמי הניהול. בעלי היחידות יכולים לבחור להצטרף אליו או לא, ובכל מקרה אין תלות בין ההסכמים. שטיין כתב בהכרעתו כי, "לא קיימת שום תלות בין הסכם הרכישה והסכם הניהול […] לבין הסכם ההצטרפות למאגר". מכאן שהעלאת דמי הניהול אינה משנה את חלוקת הרווחים במאגר באופן המאפשר לבעלי היחידות לכפות שינוי בהסדרים החוזיים.

המערערים ביקשו לצרף לערעור חוות דעת מומחה שהוגשה בהליך אחר, בפני המפקח על בתים משותפים. גם כאן העליון העמיד גבול ברור: חוות הדעת היא עדות שמיעה וסברה, אינה עומדת בתנאי תקנה 144, וניתן היה להגיש אותה כבר בדיון בבית המשפט המחוזי. לכן קבע שטיין כי יש לדחות את בקשתם. "המקרה דנן אינו נמנה עם אותם מקרים חריגים בהם קיימת הצדקה מיוחדת להתיר הגשה של ראיה נוספת", כתב השופט בפסק הדין שפורסם.

עוד קביעה חשובה נגעה לנציגות הזמנית של בעלי היחידות, שביקשה להופיע כצד להליך. המחוזי מחק אותה, והעליון אישר את ההחלטה. רק ישות משפטית מוכרת - אדם, שותפות או תאגיד - רשאית להיות בעלת דין. נציגות זמנית שאינה ישות משפטית אינה יכולה להיתבע או לחייב אחרים. שטיין אף המחיש את דבריו באמצעות דוגמה פשוטה: מה היה קורה לו הפסידה הנציגות וחויבה בהוצאות? מי היה משלם אותן?

דברים חריפים על התנהלות המערערים

נקודה נוספת שהעסיקה את השופטים היתה התנהלותם הדיונית של המערערים. לאחר שהצדדים סיימו להציג טיעוניהם והעליון הציע להם לחזור בהם מן הערעור, הם הגישו מסמך נוסף שבו ניסו להמשיך ולהעלות טענות. השופטים לא ראו זאת בעין יפה. השופט שטיין כתב כי, "התנהלות זו הינה פגומה מן היסוד". בית המשפט התעלם מן הטיעון, ולעומת זאת הטיל על המערערים הוצאות משפט משמעותיות: 50 אלף שקל.

פסק הדין מסכם את עמדת ההרכב במשפט אחד חריף: "הערעור שלפנינו הוא ערעור סרק." העליון דחה את הערעור מכל וכל, אישר את קביעות המחוזי, וקבע כי בעלי היחידות אינם רשאים להסתמך על מצגים חיצוניים, אינם יכולים לכפות מינוי חברת ניהול בינלאומית, ואינם יכולים לעכב העלאת דמי ניהול שהוחלה בהתאם להסכמים. השופט שטיין קבע כי, החוזה משמש כמי שמגדיר לא רק את זכויות הצדדים אלא גם את גבולות ההתערבות השיפוטית: "בתי המשפט חייבים להימנע מכל התערבות בהסכמים מפורטים ומפורשים […] תיקון או שינוי מהותי […] לא ניתן לעשות גם בהתבסס על עיקרון תום הלב".

למה בעצם בעלי היחידות התעקשו על חברת ניהול בינלאומית?

רבים מבעלי יחידות הנופש במלון מלכת שבא התרגלו לשנים שבהן הילטון ניהלה את המקום, עם סטנדרטים גבוהים ושם עולמי. מבחינתם, ניהול בינלאומי שווה שיווק טוב יותר, הכנסות גבוהות יותר, וגם ערך מוסף לנכס שלהם. לכן הם הרגישו שמדובר בהבטחה שהתבססו עליה כשהם נכנסו לרכישה. אבל בית המשפט קבע שהבטחה כזו לא מופיעה בחוזה, ואם היא לא כתובה - היא לא מחייבת.

אם כך, האם כדאי לסמוך על מצגים של מוכר בעסקות נדל״ן?

פסק הדין הזה נותן תשובה ברורה מאוד: לא. בית המשפט העליון קבע בבירור שרק מה שכתוב בחוזה תקף. גם אם אמרו לך משהו בעל פה, גם אם זה הופיע בפרסום, וגם אם הכל הובן בין השורות - אם זה לא מופיע במסמך, זה לא קיים מבחינת המשפט. לכן בכל עסקה, בייחוד נדל״נית, צריך לוודא שהכל כתוב במפורש.

מה המשמעות של חוזה סגור לעומת חוזה יחס?

חוזה יחס הוא חוזה פתוח, שמניח שהצדדים יסתדרו תוך כדי תנועה וישלימו פרטים באופן הוגן לאורך שנים. מנגד, חוזה סגור - כמו במקרה הזה - הוא חוזה מפורט ומדויק שמסדיר כל פרט ולא משאיר מקום להשלמות לפי תחושות או שיקולי הוגנות. המשמעות היא שבית המשפט לא יכול להוסיף לתוכו התחייבויות חדשות או לפרש אותו באופן יצירתי. הוא רשאי רק לקרוא מה שכתוב, לא מה שהצדדים קיוו שמשתמע.

האם זה הוגן? הרי ייתכן שבאמת כך נאמר להם כשקנו את היחידות.

השופטים מודעים לתחושת אי-הנוחות, אבל העיקרון שהם מחילים הוא עיקרון יסודי בעולם המסחרי: יציבות וודאות חשובות יותר מהבטחות בעל פה שאי אפשר להוכיח. אם בתי המשפט יתחילו להוסיף להתחייבויות שנחתמו בכתב רק כי מישהו טוען שהיה מצג אחר, יהיה בלתי אפשרי לנהל עסקים במדינה. מבחינתם, ההגינות דווקא מחייבת להיצמד לכתוב.

מה יקרה עכשיו עם דמי הניהול? הם יעלו?

סביר מאוד להניח שכן, כי מנגנון השלושה דולרים למ״ר כבר לא תקף מאז שהילטון עזבה. לפי ההסכם, כעת ההוצאות יחולקו בצורה פרופורציונלית לפי שטח היחידה. המשמעות פשוטה: אם עלויות הניהול יעלו, גם השיתוף בהן יעלה. בית המשפט לא קבע מה יהיה התעריף בפועל - זו מחלוקת שיכולה לעלות לדיון שוב, אבל הוא כן קבע שההנהלה רשאית לגבות יותר.

האם בעלי היחידות יכולים לעשות משהו כדי לצמצם את הוצאותיהם?

מבחינה משפטית הם מוגבלים, כי החוזה מחייב אותם לשאת בכל ההוצאות של המלון לפי חלקם היחסי. הדבר היחיד שביכולתם לעשות הוא לא להצטרף למאגר השכרת היחידות, אבל זה לא משפיע על דמי הניהול, רק על חלקם בהכנסות. כלומר אין דרך להתחמק מההוצאות עצמן כל עוד הם בעלי יחידה במלון המשותף.

למה העליון כל כך הקפיד על הכללים הדיוניים והטיל הוצאות כבדות?

השופטים ראו את ההתנהלות של המערערים כניסיון להאריך את ההליך אחרי שכבר הסתיים, בניגוד לכללי בית המשפט. זה נתפש כפגיעה בסדרי הדין ובזמן השיפוטי. בנוסף, הם ראו בערעור כולו ערעור סרק, כלומר הליך שהיה ברור מראש שאין לו בסיס משפטי ממשי. לכן הם הטילו הוצאות גבוהות, כדי לייצר הרתעה מפני שימוש לא ראוי בהליכי ערעור.

מה המשמעות עבור מלונות דומים שבהם בעלי יחידות רבים חולקים נכס?

המסר העיקרי הוא שליציבות משפטית יש מחיר, אך גם יתרון: כשמלון מנוהל באמצעות הסכמים מפורטים, אי אפשר לשנות את כללי המשחק לפי תחושה או רצון של קבוצה כזו או אחרת. זה נותן ביטחון למי שמנהל את הנכס, וגם יוצר ציפייה ברורה אצל רוכשי היחידות להבין שהם קונים נכס בתוך מסגרת חוזית קשיחה מאוד.

אם כך, האם בעלי היחידות תקועים במצב הנוכחי?

לא בהכרח. עדיין עומדות בפניהם שתי אפשרויות: האחת, לנהל הליכים נפרדים על הנושאים הקנייניים שלא הוכרעו; והשנייה, להחליט האם להמשיך להיות חלק מהמאגר או לצאת ממנו. הם לא יכולים לשנות את ההסכמים, אבל כן יכולים לפעול בתוך הגבולות שנותנים להם אותם הסכמים.