תשואה של כ-60% בשנה: מישורים מוכרת מרכז קניות בצפון קרולינה בכ-25 מיליון דולר
החברה צפויה לרשום רווח לפני מס של כ-3 מיליון דולר על מרכז Village Creek Oak בדורהאם, שנרכש לפני כשמונה שנים ונמכר במחיר גבוה בכשליש מהשווי בדוחות. המוכרת מוכנה גם לממן את הקונה, בריבית של 10%
מרכז קניות שכונתי בדורהאם שבצפון קרולינה מסיים את דרכו בתיק של מישורים עם תשואה חריגה בהיקפה. החברה חתמה על הסכם למכירת מלוא זכויותיה במרכז Village Creek Oak תמורת כ-25.4 מיליון דולר. ההשלמה צפויה בתוך כמה חודשים, בכפוף לתנאים מקובלים, ועם השלמתה החברה צפויה להכיר ברווח חשבונאי לפני מס של כ-3 מיליון דולר.
הנכס מוחזק בשותפות שבה מישורים מחזיקה בכ-65%, והיתרה בידי השותף האמריקאי שלה. עלות הנכס, כולל ההשקעות שבוצעו בו מאז הרכישה, מסתכמת בכ-13.5 מיליון דולר, וחלק החברה בה עומד על כ-8.7 מיליון דולר. בדוחות הכספיים האחרונים הנכס הוצג בשווי של כ-19 מיליון דולר, כך שמחיר המכירה גבוה בכשליש מהשמאות.
הנתון הבולט ביותר בעסקה הוא התשואה. לפי החברה, מאז הרכישה הניב הנכס כ-23 מיליון דולר, ושיעור התשואה הפנימי (IRR) עומד על כ-60% בשנה. מחיר המכירה משקף שיעור היוון של כ-7% על ה-NOI, ההכנסה התפעולית נטו, שמגיע לכ-1.8 מיליון דולר בשנה. המרכז מושכר בתפוסה כמעט מלאה.
לצד המחיר, יש בעסקה פרט שמעיד על מצב שוק המימון בארה"ב. הרוכש התחייב לפעול להשגת מימון, ואם המימון יתעכב, השותפות המוכרת תעמיד לו הלוואה לחצי שנה, בריבית שנתית של 10% ובשעבוד על הנכס. מימון מוכר כזה מקובל בתקופות שבהן הבנקים מחמירים בתנאי האשראי לנדל"ן מסחרי, ובמקרה הזה הוא מאפשר למוכרת לסגור עסקה בלי לוותר על המחיר.
לפי הדיווח, התזרים החופשי הצפוי מהעסקה מגיע לכ-9 מיליון דולר, וחלקה של מישורים בו, אחרי ניכוי הוצאות העסקה, צפוי להסתכם בכ-1 מיליון דולר. הפער בין שני הנתונים מלמד שהתרומה המיידית לקופת החברה צנועה בהרבה מהרווח החשבונאי.
המכירה מצטרפת לשורת מימושים של החברה בדרום-מזרח ארה"ב. בעבר מכרה מישורים מרכז קניות נוסף בצפון קרולינה, כפי שפורט ב34 מיליון דולר: מישורים מוכרת מרכז קניות בצפון קרוליינה, ונכס בפלורידה שנמכר במחיר גבוה משמעותית מהשווי בספרים, כפי שעולה ממישורים מוכרת נכס בפלורידה בזינוק של 75% בשווי תוך חצי שנה. החברה מגדירה את האסטרטגיה כמימוש של נכסים שסיימו את תהליך ההשבחה, והפניית ההון לרכישות חדשות.
האסטרטגיה הזו בולטת על רקע הפער בין שווי הנכסים לבין שווי השוק. מישורים, שפועלת גם במלונאות בארה"ב ובקנדה, נסחרת לפי שווי של כ-112 מיליון שקל בלבד. עסקאות שבהן נכסים נמכרים מעל השמאות עשויות לחזק את האמון של המשקיעים בהערכות השווי בדוחות. את הנושא של חברות נדל"ן מניב שנסחרות מתחת להון שלהן אפשר לבחון במתחת לרדאר - מניות נדל"ן מניב שנסחרות מתחת להון.
עבור המשקיע הישראלי, מרכזים שכונתיים בארה"ב הם ענף מעט שונה מהקניונים הגדולים. מדובר בדרך כלל במרכזים פתוחים עם סופרמרקט, בתי מרקחת, מסעדות ושירותים יומיומיים, שעמדו מול הקניות המקוונות טוב יותר מרשתות האופנה. בשנים האחרונות זינק הביקוש לנכסים כאלה מצד קרנות ומשפחות עשירות, בין היתר בגלל היצע חדש מוגבל, והמחירים עלו בהתאם. חברות ישראליות קטנות ובינוניות זיהו את הנישה הזו מוקדם, ונהנות כעת מהמימושים.
ברקע עומדת סביבת הריבית בארה"ב, שבה הריבית עלתה לטווח של 3.75%-4%. שיעור היוון של כ-7% משאיר מרווח סביר מעל עלות המימון, ומסביר את העניין של משקיעים במרכזים שכונתיים בתפוסה גבוהה. הבחינה הבאה תהיה השימוש של מישורים בתמורה, ברכישה חדשה או בהקטנת חוב. בעבר החברה הפנתה תמורות ממימושים לרכישת מרכזים נוספים באזורים שבהם היא כבר פועלת, כמו טלהאסי בפלורידה.
להרחבה:
