"המהלך של מישורים בטלהאסי מביא אותנו לשליטה ב-50% מהמרכזים בעיר"

חברת מישורים מישורים -0.8%   סיכמה רבעון חיובי עבורה, עם גידול של 13.4% ב-NOI ושל 8% ב-FFO, מה שמצביע על המשך יציבות יחסית וצמיחה בשוק המניב, בדגש על ארה"ב. אבל מאחורי המספרים מסתתר סיפור מעניין יותר: השבחות מהירות, תפוסות שמטפסות, ואסטרטגיה ממוקדת שכוללת גם רכישות וגם מימושים.

בשיחה עם המנכ"ל אלון וקסמן, הוא מפרט את המהלכים האחרונים, מסביר את מבנה הפעילות, ומציב יעד: קפיצה לדירוג אשראי גבוה יותר. לצד הגידול במספרים, מישורים מדגימה רבעון עם התמקדות במרכזים מסחריים פתוחים בארה"ב ואקטיביות גבוהה בניהול הנכסים.

חלק ניכר מהעלייה ב-NOI נובע מאכלוס נכסים חדשים. תוצאה של רכישות שבוצעו בתשואות ראשוניות גבוהות יחסית, ולאו דווקא משיפור בשכר הדירה או עליית ערך מהותית. המהלך בג'קסונוויל, לדוגמה - רכישה של מרכז מסחרי עם 50% תפוסה ודיווח על עלייה ל-95% בתוך חודשים ספורים, מדגים את יכולת ההפעלה המהירה, אך גם מעלה שאלה על קצב מימושים והאם ניתן לשמר את רמת התשואה בטווח הארוך.

בישראל, המכירה של בניין המשרדים בבנימינה מעל השווי בספרים מצביעה על גישה של ניצול הזדמנויות, שמטרתה לשפר את מבנה ההון. עם זאת, מדובר בפעילות מצומצמת יחסית, החברה מחזיקה רק שבעה נכסי משרדים בארץ, ורואה את מוקד הצמיחה שלה בארה"ב ובבחינה ראשונית של שווקים באירופה. בעיקר גרמניה.

מבחינה פיננסית, יחס החוב של החברה אינו חריג אך דורש תשומת לב (51%), והיעד לשדרוג דירוג האשראי מרמת B לרמת A עדיין נמצא במרחק. במיוחד לאור הצורך ביצירת הכנסות שוטפות מבלי להסתמך על מימושים חד פעמיים.

מה הפילוח של הפעילות?

מרכזי קניות פתוחים בלבד כמו ביג או פאואר סנטר. ולמעשה יש לנו 12 כאלה, יש לנו עוד אחד כאמור בטלהאסי שנרכש לאחרונה וזה מביא אותנו לשליטה מאוד חזקה בעיר, יש לנו מרכז קודם שגם הוא בטלהאסי, אנחנו מגיעים לשליטה ב-50% מהמרכזים בעיר. זאת עיר גדולה של 350 אלף תושבים עם 4-5 מרכזים מסחריים.

• תמורת 13 מיליון דולר: מישורים רוכשת מרכז מסחרי בפלורידה
• תמורת 5.4 מיליון שקל: אלכס שניידר השכיר עוד חנויות במגדל ויטה

מה בעצם מגזר הפעילות?

המגזר שיש לנו הוא מניב, מרכזים מסחריים בארה"ב ומשרדים בארץ. בארץ, אחרי שמכרנו בניין בבנימיניה, נשארנו עם 7 בניינים. אנחנו לא בתחום של מגורים, אנחנו לא בונים. אנחנו רק בתחום של מניבים. 

תמשיכו להיות במניב?

הם עושים מרכזים יותר קטנים, אנחנו עושים מרכזים שיש בהם 4-10 שוכרים כמו של ביג. וזה נותן את חשיפה. יש לנו חשיפה גם לנדלן ישראלי של בנייני משרדים. אם מישהו רוצה להיות חשוף לבניין משרדים B לוקיישן, לא מגדלי זכוכית של תל אביב, אז הוא גם יכול למצוא אצלנו את זה.

הבחינה שלנו מאוד פשוטה, האם הצלחנו בשנה לעלות את ה-NOI, לשפר את ה-FFO, לקנות עוד דברים, למכור מעל השומה, לעלות את התפוסות של החברה. אלה הפרמטרים הרגילים לחברת נדל"ן מניב ולהיכנס למגזרים יותר אטרקטיביים. אנחנו יוצאים ממגזר אחר שהיה פחות אטרטקיבי - סקייליין.

 אנחנו באקט של מסירה של רוב בתי המלון שלנו, נותרנו כרגע עם כ-3.5-4 בתי מלון בארה"ב וזה מגזר שאנחנו יוצאים ממנו כי ראינו שהוא פחות היה רווחי עבורנו. אנחנו מעבירים את הכסף יותר לתחום של מרכזים מסחריים או נכסים מניבים באופן כללי. 

שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?

שווי השוק של החברה עומד על כ-238 מ' שקל. הונה העצמי נאמד בכ-945 מ' שקל. המניה ירדה מתחילת השנה בכ-1%. וב-12 החודשים האחרונים בכ-2.3%.

• "תחיו כאילו אין מחר - תנהלו את התיק כאילו יש"
• מנכ"ל גולד בונד: "אחרי המלחמה תהיה קפיצה, אנחנו נערכים ליום שאחרי"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

יהיה מעניין לראות מתי והאם הערך יצוף בחברה. וכמה החשיפה לנדלן מניב בחו"ל, עם דגש על ארצות הברית תשתלם בעתיד. וכיצד החברה תתפתח לאזורים נוספים, כמו למשל בגרמניה.