המלחמה לא אשמה: יזם ישלם 444 אלף ש' על פנטהאוז שלא נמסר

באוגוסט 2021 חתמו יעקב אריה וחדוה שקולניק על חוזה לקניית דירת פנטהאוז בפרויקט תמ"א 38 בפתח תקווה. היזמית, התחדשות - חיים כהן 28 פתח תקווה, התחייבה למסור להם את הדירה בתוך 24 חודשים, כלומר עד 11 באוגוסט 2023. מאז עברו יותר משלוש שנים, והמפתח עדיין לא אצלם.

כעת קיבל בית משפט השלום בהרצליה את תביעתם. הוא חייב את החברה לשלם להם 443,775 שקל פיצוי עבור 35 חודשי איחור, ועוד 70 אלף שקל שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט. השופטת אילת הרנוף דחתה את הטענה המרכזית של החברה, שלפיה המלחמה היא שתקעה את הבנייה.

החברה נשענה על סעיף בחוזה שמאפשר לדחות את מועד המסירה במקרה של מלחמה, גיוס או מחסור בפועלים. היא טענה שמלחמת חרבות ברזל גרמה למחסור חמור בפועלי בניין, ושמדובר בכוח עליון. ואולם השופטת לא קיבלה את הטענה. היא הזכירה שמועד המסירה נקבע כחודשיים לפני שהמלחמה פרצה, כלומר הדירה כבר היתה באיחור כשהמלחמה התחילה. "לו הנתבעת היתה בונה את הפרויקט במועדים להם התחייבה, הדירה היתה נמסרת לפני המלחמה, ואף אחד מהצדדים לא היה צריך לשאת בהשלכותיה", היא כתבה. לדבריה, סעיף כזה חל על תקופת הבנייה שנקבעה בחוזה, ולא על התקופה שבה היזם כבר מפר אותו. זה נכון במיוחד בחוזה לקניית דירה מקבלן, שבו מפרשים סעיפים שפוטרים את הקבלן בצורה מצמצמת.

העדות שהפילה את הגרסה

מעבר לזה, השופטת קבעה שהמלחמה בכלל לא היתה הסיבה לעיכוב. בחקירה הנגדית תיאר נציג החברה, ניר שר, שרשרת של תקלות מול קבלני הביצוע. לדבריו, לאורך 2023 נתקלה החברה ב"בעיות קשות מאוד" מול הקבלן הראשון. הקבלן החליט על דעת עצמו להפסיק לעבוד, איים על אנשי החברה וסירב לעזוב את האתר. רק בתחילת 2024 הוא הסכים לצאת, תמורת תשלום. לדברי שר, בתוך שבוע מהיום שבו התחיל לעבוד הקבלן החדש, הגיעו אנשים והוציאו אותו מהאתר באלימות. "זה גרם לנו לעוד חודשיים שלושה שלא היו עבודות באתר", הוא העיד.

את הבעיות אפשר היה לראות עוד לפני המלחמה. בפגישה עם הדיירים ביולי 2023 אמר נציג החברה שכבר שבועיים אין עבודה בבניין בעקבות מחלוקת כספית עם הקבלן. באותה פגישה הודיע לדיירים שהפרויקט יימסר באיחור של שנה.

גם עם הקבלן השני, שהתחיל לעבוד בפברואר 2024, הדברים לא הסתדרו. הוא עבד בלי הסכם חתום עד יולי 2025. "הקבלן הנוסף, פשוט בשלב מסוים סחט אותנו, אין לי מלה אחרת", העיד שר, והודה: "זאת טעות שלנו, כי זה עלה לנו בלא מעט כסף". לקראת סוף 2025 גם הקבלן הזה עזב. "בשלב מסוים הקבלן השני פשוט נעלם, נעלם מהאתר", סיפר שר. מאז החברה בונה בעצמה, בפיקוח הגוף שמממן ומלווה את הפרויקט.

ומה עם המחסור בפועלים? כאן העדות של שר עצמו פגעה בטענה. "מרגע שארז נכנס, לא היתה לנו בעיה של פועלים", הוא אמר על הקבלן השני. השופטת קבעה שהטענה שלפיה המלחמה גרמה לאיחור "נטענה בעלמא, לא נתמכה ביומני עבודה, ולא הוכחה". כלומר היא נטענה בלי שום ביסוס. השופטת גם ציינה שהחברה לא הביאה לעדות את הקבלנים ולא את האחראי על הביצוע. היא הביאה רק את שר, שהעיד שהצטרף לפרויקט בשלב מאוחר ושאינו אחראי על הצד הטכני.

הסיכון על היזם, לא על הקונים

החברה טענה גם לקשיים הנדסיים שלא היה אפשר לצפות ביסודות הבניין, ולאלימות מצד הקבלן. השופטת קבעה שגם את הסיכונים האלה צריכה לשאת החברה. "מדובר בלב ליבת האחריות של הנתבעת בהתאם להסכם המכר", היא כתבה בהחלטתה. "היא האחראית על ההתקשרות עם הקבלנים, על תקציב הפרוייקט, על קשיים שמתעוררים תוך כדי הבניה. בכל אלה אין לתובעים, הרוכשים, יד ורגל".

החברה ניסתה לפחות להקטין את הפיצוי. בחוזה נקבע פיצוי של 5,000 שקל לכל חודש איחור, וגם "תקופת חסד" של 60 יום בלי פיצוי בכלל. אבל חוק המכר (דירות) קובע שקונה דירה זכאי לפיצוי לפי הסכום הגבוה מבין השניים: הסכום שנקבע בחוזה, או שכר הדירה של דירה דומה כפול 1.5 בשמונת החודשים הראשונים וכפול 1.25 מהחודש התשיעי. אי אפשר לוותר בחוזה על ההגנה הזאת, אלא לטובת הקונה. שמאי מטעם בני הזוג העריך את שכר הדירה ב-9,700 שקל בחודש. החברה לא הגישה חוות דעת משלה וגם ויתרה על חקירת השמאי. לכן השופטת קיבלה את ההערכה שלו.

• משהב תלתה את האיחור במסירה בקורונה - ותשלם לזוג מאלקנה יותר מ-150 אלף שקל
• אשדר החזירה 2 מיליון שקל על סעיף ההצמדה: שלושת סעיפי חוזה הקבלן שמתומחרים

התוצאה: 14,550 שקל לחודש בשמונת החודשים הראשונים, ו-12,125 שקל לחודש אחר כך. לפי החוזה היו בני הזוג מקבלים 175 אלף שקל על 35 חודשים, והחוק העניק להם יותר מפי שניים וחצי מזה. גם תקופת החסד נדחתה. השופטת קבעה שאם הדירה לא נמסרה בתוך 60 יום, הפיצוי מתחיל לרוץ מהמועד שנקבע בחוזה ולא מסוף ה-60 יום. לסכום יתווספו הצמדה וריבית מיולי 2026. ובינתיים הבנייה של הפנטהאוז עדיין לא הסתיימה.