יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט יבוטל - להסכים?

עשרות פרויקטים להתחדשות עירונית בתל אביב ובערי המרכז תקועים כעת כי ההצדקה הכלכלית לפרויקט הופכת להיות גבולית. יזמי ההתחדשות העירונית, למי שלא יודע, יכולים לשנות את התנאים תוך כדי תנועה, אם התמורות שהם מקבלים מהעיריה משתנות ואם יש שינויים בשוק. במצב כזה - הדיירים שחולמים על דירה גדולה ששווה הרבה יותר, יכולים תוך כדי תנועה, לגלות שהחלום יהיה קטן יותר. הימזים פשוט פונים לבעלי הדירות עם שינוי בתנאי ההצעה - רוצים - רוצים; לא רוצים - העסקה תתבטל.  

התחדשות עירונית היא פתרון מרכזי למצוקת הדיור ומנוע ליצירת אלפי דירות חדשות מדי שנה. אלא שהמציאות הנוכחית הופכת את התוכניות למורכבות הרבה יותר. פרויקטים שנחתמו ב־2020 או 2021, בשיא הביקוש ובסביבת ריבית כמעט אפסית, הופכים היום לבלתי כלכליים. השילוב בין הוצאות בנייה שעלו בעשרות אחוזים, עלויות מימון כבדות ושוק רווי דירות חדשות, מערער את המודל שעליו התבססו מאות מיזמים. היזמים האלו אמורים לעמוד בהסכמים שלהם, אבל לרובם יש פתח מילוט. 

היזמים מציעים פחות

היזמים מציעים פחות ועדיין - לרוב הדיירים זה בכל זאת משתלם, במיוחד שהם כבר נמצאים בתהליך. אנשים לא נוטים לשנות החלטות כל כך משמעותיות, במיוחד אחרי אחרי עשרות ישיבות של דיירים, פגישות עם עורכי דין, מפגשים רבים עם היזמים, הם נמצאים כבר עמוק בתוך התהליך, ולכן הם לרוב יתקדמו. הבעיה שזו קרקע נוחה ליזמים לקבל יותר. האם הדיירים באמת מבינים ויודעים בכמה עלו חומרי הבנייה ומה המצב המימוני של היזם. לא, והם גם לא צריכים לדעת, אבל ברגע שהיזם פותח שוב את העסקה, הוא יכול בקלות לשנות לטובתו את התנאים.  זאת סוגייה מאוד בעייתית - דמיינו שקניתם דירה ותוך כדי תנועה המחיר שלה עלה משמעותית, או שמורידים לכם 10-20 מטר רבוע משטחה.  

בפרויקטים רבים הדיירים כבר נמצאים בשלב מתקדם: התוכניות אושרו, היתר הבנייה בפתח והבנק נערך להעמיד מימון. ואז מגיעה ההפתעה -  היזם מודיע כי החישובים שעליהם התבססו ההסכמות אינם רלוונטיים עוד. הדירות שאמורות היו להימכר במחירים של 60 אלף שקל למ"ר לא מצליחות להימכר גם ב-50 אלף שקל, ועלות הבנייה, שעמדה על כ־11 אלף שקל למ"ר, קפצה ל־15 אלף שקל ואף יותר. התוצאה: פרויקטים שהובטחה בהם רווחיות של 15% נכנסים לגרעון, והבנקים מסרבים להעמיד ליווי לפרויקט שאינו עומד ברף הכלכליות.

• אאורה מכרה ב-2025 למעלה מאלף דירות
• השמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

במצב כזה, היזמים מבקשים מהדיירים לשנות את ההסכם: להפחית מהשטח המובטח, לוותר על חניה נוספת, לוותר על דמי שכירות בתקופת הבנייה או לשנות את לוחות הזמנים. אחרת הפרויקט ייעצר לחלוטין. עבור הדיירים, מדובר בדילמה לא פשוטה. מצד אחד, אפשר לעמוד על החוזה ולדרוש אכיפה, אך המשמעות היא להתחיל הכול מחדש עם יזם חלופי ולחכות עוד שנים ארוכות. מצד שני, פשרה מביאה לדירה חדשה בתוך כמה שנים, גם אם בתנאים פחות טובים מהצפוי. השאלה אם להסכים להצעה החדשה של היזם או לא היא תלויה כמובן במקרה עצמו. אבל כמו כל דבר, זה מו"מ. היזמים ינסו להפחית עד כמה שאפשר את התמורות, או לבקש כמה שיותר כסף. הדיירים צריכים לחזור להסכם הבסיסי ולנסות לקבל אותו. בסופו של דבר מול עלויות שעלו, גם מחירי הדירות עלו. במקרים רבים זו תאבת בצע של היזמים, אם כי, יש מקרים רבים שמדובר במצב אמיתי, אבל הדיירים לא אשמים שהיזם לא יודע לחשב את ההוצאות שלו. 

כלומר, צריך להיות מו"מ קשוח, צריך לעשות בדיקה כלכלית, צריך להביא חלופות מיזמים אחרים. אולי בסוף תהיה פשרה מקובלת על הדייירם, אבל לא צריך "להרים ידיים". 

עודף היצע מול ירידה בביקושים

הבעיה מחריפה במיוחד במרכז תל אביב. ברובע 4, למשל, קודמו עשרות פרויקטים במקביל, כך שבטווח של קילומטרים ספורים נבנו או שווקו מאות דירות ופנטהאוזים בעת ובעונה אחת. כאשר ההיצע גדול כל כך, גם באזור יוקרתי, המחירים נשחקים והיכולת למכור דירות במהירות נפגעת. דירות שנמכרו לפני כמה שנים במחירים של 70-80 אלף שקל למ"ר נותרות היום ללא קונים גם במחירים נמוכים בהרבה. לכך מצטרפות עלויות לוגיסטיות גבוהות במיוחד, הובלת חומרים, עבודה בסביבה אורבנית צפופה והתייקרות חריפה של כוח האדם, שמכבידות עוד יותר על החישוב הכלכלי.

• מני אקוניס, מנכ"ל קבוצת נגב: ״הישראלים משפצים במקום לעבור דירה"
• כמה תעלה דירה בנהריה לזכאים ומה ההנחה ביחס למחיר השוק?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• עסקת הענק ברמת גן: השלישות תהפוך לשכונה יוקרתית

ניתן לראות את הקשיים גם בערים נוספות. פרויקטים בירושלים, בחיפה ובערי הלוויין של גוש דן מתמודדים עם אותה בעיה בסיסית - ההסכמות שנחתמו לפני שלוש-ארבע שנים אינן מתיישבות עוד עם המציאות הנוכחית. המכפיל שהוא היחס בין מספר הדירות הישנות שנהרסות לבין החדשות שנבנות, קטן, ומספר הדירות הנוספות שמיועדות לשיווק אינו מספיק כדי לכסות את העלויות. במקרים רבים היזמים טוענים כי כל עוד הדיירים לא יתגמשו, לא ניתן יהיה להוציא את הפרויקט לפועל.

במשך שנים נתפס המודל כעוגן להגדלת היצע הדירות, בייחוד במרכז הארץ, אך אם פרויקטים שהבשילו עד לשלב ההיתר מתבטלים או נתקעים, המשמעות היא האטה דרמטית בהיצע. הדבר עלול להחריף את מצוקת הדיור בטווח הארוך, דווקא כאשר המדינה בונה על התחדשות עירונית כדי להוסיף עשרות אלפי דירות בשנים הקרובות.