השופטת תקפה: "הדירה לא תוחזק כקלף מיקוח"

בסתיו 2020, כשמגפת הקורונה עדיין טלטלה את חיי היום־יום, חניאל ולירז מרגי כבר לא חיפשו פיצוי או עימות משפטי. כל מה שהם רצו היה להיכנס לדירה שרכשו שנה קודם לכן בכפר סבא. דירה שעליה שילמו את מלוא התמורה, ושמועד מסירתה כבר נדחה כמה פעמים. אלא שבנקודת הזמן שבה הדירה היתה מוכנה, המפתח לא הונח בידיהם. במקום זאת, הם נדרשו לחתום על מסמך שלפיו הם מוותרים על זכויותיהם לפיצוי בגין האיחור, או שלא יקבלו את הדירה. שנים אחר כך קבע בית משפט השלום בפתח תקווה כי מדובר בוויתור שנכפה, כזה שאין לו כל תוקף משפטי, וחייב את החברה הקבלנית לשלם לרוכשים פיצוי משמעותי.

פסק הדין, שניתן באחרונה על ידי השופטת לימור חלד־רון, עוסק בתביעה שהגישו בני הזוג מרגי נגד מיזם נדל"ן ש.א אור ובעל מניותיה, איתן אברהם ישעיה. התביעה היתה על סכום של יותר מ-438 אלף שקל, וכללה דרישה לפיצוי בגין איחור של כ-11 חודשים וחצי במסירת הדירה, ליקויי בנייה, עוגמת נפש והוצאות נלוות. במרכז ההליך עמדה שאלה אחת עקרונית: האם ניתן לאכוף על רוכשי דירה ויתור על זכויות קוגנטיות בחוק, כתנאי למסירת הדירה עצמה.

העובדות, כפי שנקבעו בפסק הדין, אינן שנויות במחלוקת. ביולי 2019 נחתם בין הצדדים חוזה מכר לרכישת דירה בפרויקט תמ"א 38 בכפר סבא. לפי ההסכם, מועד המסירה נקבע ל-30 באוקטובר 2019. בפועל, הדירה נמסרה רק ב-14 באוקטובר 2020. מדובר באיחור של כמעט שנה. על פי חוק המכר (דירות), איחור כזה מזכה את הרוכש בפיצוי סטטוטורי המחושב לפי דמי שכירות חודשיים, ובמקרה הזה כ-7,200 שקל לחודש. אלא שהנתבעים טענו כי האיחור נגרם בשל התנהלות התובעים עצמם. לטענתם, בני הזוג מרגי איחרו בתשלומים, והחוזה הקנה לחברה זכות לדחות את המסירה בהתאם. בנוסף, נטען כי נחתם בין הצדדים הסכם פשרה, שלפיו ויתרו הרוכשים על טענותיהם בגין האיחור, בתמורה לוויתור מצד החברה על דרישות כספיות אחרות.

גם כשהיה איחור בתשלום - זה היה בגלל הנתבעת

השופטת חלד־רון דחתה את הטענות האלה אחת לאחת. לאחר בחינה מדוקדקת של לוח התשלומים, ההתכתבויות בין הצדדים והעדויות שנשמעו, נקבע כי התובעים לא איחרו בתשלומים, וכי גם במקרים שבהם התשלומים בוצעו במועד מאוחר יותר, הדבר נבע מהתנהלות הנתבעת עצמה או מהיעדר מועדים מוסכמים חדשים לאחר עיכובים בפרויקט. "משלא נקבעו מועדים ברורים ומוסכמים לביצוע התשלומים, נשמט הבסיס לטענת הנתבעים כי התובעים איחרו בתשלום התמורה", כתבה השופטת בהחלטתה.

• איחור של 17 חודשים – בלי פיצוי על האיחור
• היזמית התעכבה שנתיים - וזה מה שנגזר עליה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אלא שבמרכז פסק הדין לא נמצאים חישובי מועדים או בהצמדות למדד, אלא האופן שבו ניסתה החברה הקבלנית, כך לפי הקביעה, לכפות על הרוכשים ויתור על זכויותיהם. ההתכתבויות שהוצגו לבית המשפט מתארות תמונה ברורה של לחץ מתמשך. הדירה היתה מוכנה, הכסף שולם, אך החזקה לא נמסרה. שוב ושוב דרש הנתבע 2 אישור מפורש לכך שלא יהיו לתובעים שום טענות בגין האיחור במסירה. באחד המיילים כתב הרוכש ליזם: "אתה מחזיק בדירתי כבת ערובה עד אשר אאשר לך את הסעיף הזה שאני לא מחויב בו על פי חוק ולא על פי ההסכם בינינו". בהודעה אחרת, לאחר שכבר שילם את מלוא הסכום, הוא שאל בייאוש: "מה עוד צריך לקרות כדי שאקבל את דירתי בשעה טובה?".

השופטת לא הותירה מקום לספק. "אין מדובר בפשרה כלל וכלל, אלא בכתב ויתור אשר נכפה על התובעים לחתום עליו, והוא נעדר תוקף משפטי", היא קבעה בפסק הדין שפורסם. לדבריה, מחילופי הדברים עולה בבירור כי אילו לא היו התובעים מסכימים לחתום על אותו מסמך, הדירה לא היתה נמסרת להם. בכך, כך נקבע, נעשה שימוש במסירת הדירה כקלף מיקוח - בדיוק המצב שהמחוקק ביקש למנוע באמצעות הוראות חוק המכר.

הסכם הפשרה חסר תוקף

פסק הדין כולל סקירה רחבה של הפסיקה בנושא, ומדגיש כי הזכות לפיצוי בגין איחור במסירה היא זכות קוגנטית, שלא ניתן להתנות אותה אלא לטובת הרוכש. גם אם רוכש חותם מרצון על הסכם שמפחית את הפיצוי המגיע לו, ההסכם הזה למעשה חסר תוקף. הדברים מקבלים משנה תוקף כשהחתימה נעשית לפני קבלת הדירה, בזמן שהרוכש נתון בלחץ ממשי. "במעמד קבלת הדירה הרוכש ככלל נמצא בעמדת נחיתות", ציטטה השופטת מהפסיקה, "והוא עלול לעשות ויתורים מפליגים על זכויותיו בניגוד לתכלית החוק". עדותו של חניאל חיזקה את המסקנה הזו. בבית המשפט הוא תיאר מציאות של משפחה עם שני ילדים, שנעה בין דירות זמניות, עם ציוד מאוחסן ומצוקה יומיומית גוברת. "אין לי ברירה כי אני צריך להיכנס איפשהו לגור", הוא העיד. "הדירה מוכנה, הציוד שלי מחכה שם, ואני רוצה להיכנס ולסיים עם הסאגה הזאת. אז כן, זה תחת מחאה, כי אתה לא משאיר לי שום ברירה".

• לימודי עריכת דין - האקדמיה מביסה את המכללות; הנה התוצאות
• החוזה שלא היה: בית התמחוי חויב להתפנות מהנכס
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הסבתא הורישה הכל לנכדים - בית המשפט ביטל זאת

על הרקע הזה קבעה השופטת כי הוויתור שנחתם אינו תקף, וכי התובעים זכאים לפיצוי מלא בגין האיחור - 117.9 אלף שקל. בנוסף, נפסק להם פיצוי של 26,520 שקל בגין ליקויי בנייה, בהתאם לחוות דעת מומחה שמונה מטעם בית המשפט, וכן החזר של 11,263 שקל עבור שכירת מכולה לאחסון ציוד בתקופת ההמתנה הארוכה. החברה חויבה גם בתשלום שכר טרחת המומחה והוצאות משפט. לעומת זאת, התביעה האישית נגד בעל המניות נדחתה. השופטת קבעה כי לא הוכחו התנאים החריגים להרמת מסך, וכי עצם היותו הרוח החיה מאחורי החברה אינו מצדיק הטלת אחריות אישית. עם זאת, היא ציינה במפורש כי דעתה אינה נוחה מהתנהלותו, בייחוד בכל הנוגע להצבת דרישה לוויתור על זכויות כתנאי למסירת הדירה.

מה בעצם המשמעות של הקביעה שהוויתור נכפה?
המשמעות היא שבית המשפט לא הסתפק בזה שהרוכשים חתמו על מסמך. הוא בדק איך ולמה הם חתמו, והגיע למסקנה שלא היתה להם באמת אפשרות לבחור. כשאדם חותם רק כדי לקבל את הדירה שהוא כבר שילם עליה, זו לא הסכמה חופשית אלא לחץ.

אם הרוכשים חתמו במפורש שהם מוותרים, למה זה לא מחייב אותם?
מכיוון שהחוק קובע שיש זכויות שאי אפשר לוותר עליהן, גם אם חותמים. הפיצוי על איחור במסירת דירה הוא זכות שכזו. בית המשפט אומר בפשטות כי חתימה לא יכולה לבטל חוק.

האם זה אומר שכל הסכם פשרה עם קבלן לפני קבלת דירה הוא בעייתי?
לא בהכרח, אבל זה בהחלט נורה אדומה. אם ההסכם נחתם כשהרוכש עוד לא קיבל את הדירה, והוא נדרש לוותר על פיצוי שמגיע לו לפי חוק, בית המשפט יבדוק את זה בזכוכית מגדלת.

מה היה קורה אם הרוכשים היו מקבלים את הדירה ורק אחר כך חותמים על הסכם פשרה?
במצב שכזה הסיכוי שההסכם יכובד גבוה יותר. אחרי קבלת הדירה, הרוכש כבר לא נמצא בלחץ מיידי, ויש לו יכולת אמיתית לשקול אם הפשרה משתלמת לו.

האם הקבלן עבר עבירה פלילית?
לא. פסק הדין עוסק באחריות אזרחית ובכסף, לא בעבירות פליליות. אבל בית המשפט כן הביע חוסר נחת מההתנהלות, גם בלי להגדיר אותה כעבירה.

האם כל איחור במסירת דירה מזכה אוטומטית בפיצוי?
כן, מעבר לתקופת חסד קצרה שמותרת לפי החוק. מהרגע שהאיחור חורג ממנה, הזכאות לפיצוי נוצרת באופן אוטומטי, בלי צורך להוכיח נזק בפועל.

מה זה אומר שהפיצוי הוא קוגנטי?
הכוונה היא שזו חובה. אי אפשר לעקוף אותו, לשנות אותו או לוותר עליו לרעת הרוכש. גם אם שני הצדדים מסכימים, החוק חזק יותר מההסכמה.

למה בית המשפט שם דגש כזה גדול על ההתכתבויות במיילים?
משום ששם רואים את המציאות כמו שהיא. לא ניסוחים משפטיים בדיעבד, אלא מה נאמר בזמן אמת, תחת לחץ. ההתכתבויות הראו שהדירה לא נמסרה עד שהרוכש נכנע.

האם מותר לקבלן לעכב מסירה בגלל ויכוח כספי?
ככלל, לא. בייחוד לא כשמדובר בכספים שנויים במחלוקת, ובוודאי לא כדי לכפות ויתור על זכויות חוקיות.

למה בכל זאת הרוכשים לא קיבלו פיצוי על עוגמת נפש?

מפני שלפי הפסיקה, הפיצוי על האיחור כבר כולל בתוכו את הקושי, הלחץ והטרטור. בית המשפט לא מוסיף על זה סכומים נוספים, אלא אם יש נזק חריג ומוכח.