ספרד מגבילה חברות השקעה שקונות דירות בהנחה של יותר מ-30%

ספרד מגבילה את האפשרות של חברות השקעה ובעלי דירות גדולים לקנות דירות במחירי מציאה. צו חדש אוסר על קבוצות הרוכשים שנכללות בו לרכוש דירה במחיר הנמוך מ-70% משווי השוק שלה, כלומר בהנחה של יותר מ-30%, למעט במקרים שהוחרגו.

הממשלה מכוונת לתופעה של רכישת נכסים במחירים נמוכים מאוד, במטרה להרוויח מהם בהמשך באמצעות מכירה או השכרה. לטענתה, פעילות שמבקשת להפיק רווחים גבוהים מדירות פוגעת בתושבים שצריכים אותן למגורים. ההחלטה מגיעה כחלק מחבילת צעדים רחבה יותר לטיפול במשבר הדיור, שכוללת סיוע למשפחות, הגנות לשוכרים והגדלת היצע הדירות במחירים נגישים.

ההגבלה נוגעת לחברות שעוסקות בקניית נכסים או חובות משכנתה שלא שולמו במחירים נמוכים במיוחד, וגם לחברות שמוגדרות בחוק הספרדי כבעלות נכסים גדולות. היא כוללת גם חברות בקבוצה שלהן וגופים שפועלים מטעמן. אדם פרטי שמחפש דירה למגורים אינו כפוף להגבלה הזאת רק מפני שהצליח להשיג מחיר נמוך.

הדירה היא השקעה לחברה, אבל בית לתושבים

הפער בין מי שקונה דירה כדי להרוויח ממנה לבין מי שצריך אותה למגורים נמצא במרכז המהלך. חברה בוחנת כמה כסף אפשר לקבל מהנכס לאורך השנים. משפחה צריכה לבדוק אם היא יכולה לשלם את שכר הדירה מדי חודש, או לחסוך מספיק כסף ולהחזיר משכנתה. כשהמחירים עולים, האפשרויות של אותה משפחה מצטמצמות.

ממשלת ספרד מבקשת לצמצם פעילות שבה הרכישה הזולה היא הבסיס לרווחים גבוהים ממכירה חוזרת, מהשכרה או מהעברת הנכס לשימושים אחרים. היא רואה בפעילות הזאת חלק מהקושי של התושבים להשיג מקום מגורים, ומנסה לשמור יותר דירות לשימוש למגורים בתנאים נגישים. זו עמדת הממשלה לגבי התופעה, וההגבלה מכוונת לרוכשים ולעסקאות שהוגדרו בצו.

חלק מהחברות קונות גם חובות של אנשים שלא הצליחו לשלם את המשכנתא. במקום שהלווה יהיה חייב כסף לבנק, הוא חייב אותו לחברה שקנתה את החוב. אם הוא ממשיך לא לשלם, החברה יכולה לפנות לבית המשפט ולבקש למכור את הדירה כדי לקבל את הכסף שמגיע לה. במקרה כזה, הלווה עלול לאבד את ביתו.

פינוי של אישה בת 87 מביתה במדריד עורר תגובות בציבור והוסיף לדיון על משבר הדיור. שרת הדיור הציגה את הצעדים החדשים בעקבות המקרה ואמרה שהממשלה רוצה למנוע פינויים דומים. לדבריה, יש משפחות שמוציאות יותר מחצי מהשכר שלהן על דיור.

החברות שעליהן חלה ההגבלה לא יוכלו לקנות דירה בהנחה של יותר מ-30% משווייה, אלא במקרים שהחוק מתיר. שמאי עצמאי יקבע כמה הדירה שווה, והמחיר שהחברה משלמת ייבדק מול ההערכה שלו.

הוויכוח הזה מתקיים גם מחוץ לספרד. בארה״ב, טראמפ הודיע בינואר על כוונתו לאסור על משקיעים מוסדיים גדולים לרכוש בתים פרטיים, בטענה שהם מקשים על משפחות לרכוש בית. בספרד נבחרה הגבלה שמתמקדת גם בגובה ההנחה בעסקה.

• הממשלה בספרד נפלה; פדרו סנצ'ס הודיע על הליכה לבחירות
• פינוי בת 87 הצית את ספרד: משבר הדיור חוזר לרחובות

שווי הדירה ייקבע באמצעות חברת שמאות עצמאית שמוכרת בידי בנק ספרד. הרוכשת תידרש להציג את ההערכה, וההנחה תחושב ביחס אליה. המחיר שהמוכר ביקש במודעה אינו הבסיס לחישוב. למשל, אם שמאי קובע שדירה שווה 200 אלף אירו, רכישה ב-140 אלף אירו משקפת הנחה של 30%. רכישה ב-130 אלף אירו משקפת הנחה של 35%, ולכן נכנסת להגבלה אם הרוכשת כפופה לצו ואין לעסקה חריג מתאים.

גם המחיר שמופיע בחוזה אינו בהכרח מלוא התמורה. החישוב כולל בין היתר חובות שהרוכשת מקבלת על עצמה ותמורות נוספות שקשורות להעברת הנכס. כך, אם החברה משלמת סכום מסוים למוכר ובמקביל לוקחת על עצמה התחייבויות נוספות, צריך להביא גם אותן בחשבון. בנוסח החדש הורחבה תקופת ההגבלה מסוף 2028 לסוף 2030, ונוספה הדרישה להציג הערכת שמאי.

יש חריגים לרכישות שנועדו לדיור במחיר נגיש או לדיור חברתי, בתנאי שהשימוש הזה יישמר לפחות עד סוף 2030. חריגים נוספים כוללים מגורים לאנשים שזקוקים לטיפול, אוכלוסיות פגיעות ונפגעות אלימות. עסקאות שנחתמו בפני נוטריון לפני כניסת ההסדר לתוקף מוחרגות בהתאם לתנאים שנקבעו.

ברקע, מחירי הדירות בספרד ממשיכים לעלות. לפי לשכת הסטטיסטיקה הספרדית, ברבעון השני של 2026 הם עלו ב-12.2% לעומת התקופה המקבילה וב-3.4% לעומת הרבעון הראשון. דירות יד שנייה התייקרו ב-12.9% בשנה, ודירות חדשות ב-7.4%. קצב העלייה השנתי התמתן, אבל המחירים המשיכו לטפס.

גם בשוק השכירות התושבים מתקשים לעמוד במחירים. לפי מחקר של פלטפורמת הנדל״ן שפורסם באוגוסט, שכירת דירה דורשת כ-39% מההכנסה נטו של משפחה ממוצעת. בנק ספרד מעריך שבין 2021 ל-2025 נוצר פער מצטבר של כ-750 אלף דירות בין תוספת משקי הבית לבין הבנייה למגורים.

• התיירות של איסתא עברה להפסד והנדל"ן נושא את הרווח, אבל עיקר הצמיחה עוד בבנייה
• ווישור נכנסת למימון יזמים וקבלנים, בזמן שהענף מתקשה למכור דירות

הגבלת הרכישות לבדה אינה מבטיחה ירידת מחירים או תוספת דירות. הממשלה מקדמת במקביל סיוע לרוכשי דירה ראשונה וצעדים להרחבת הדיור במחיר נגיש. המשך תוקפו של הצו תלוי גם באישור פרלמנטרי: חבילת הצעדים הקודמת לא אושרה, והממשלה הביאה נוסח חדש לאישור.