ג'י סיטי תמכור נכסים ב-6.1 מיליארד שקל ומעלה תחזית - כצמן ממשיך להוריד מינוף

ג'י סיטי ג'י סיטי 0%  של חיים כצמן ממשיכה במהלך שהפך בשנים האחרונות למרכז הפעילות שלה: מימוש נכסים, פחות מינוף והתמקדות בשווקים שבהם היא רוצה להישאר לטווח ארוך. הדוחות הבוקר מציגים שיפור בפעילות הנכסים הקיימים כשבמקביל הדירקטוריון אישר תוכנית למכירת נכסים בהיקף כולל של כ-6.1 מיליארד שקל עד סוף 2027.

התוכנית כוללת את מרבית נכסי המגורים באירופה ובארה"ב, את נכס המגורים במיאמי, מרכזים מסחריים בארה"ב שמחוץ לפלורידה ואת מלוא ההחזקות בברזיל. לסכום מצטרפים מהלכי המכירה של סיטיקון. החברה מתכוונת לרכז את הפעילות האמריקאית בעיקר בפלורידה ולהשתמש בתמורות להקטנת המינוף ולפיתוח הנכסים המרכזיים שנשארים בקבוצה.

כצמן אומר כי החברה רואה "המשך מגמה חיובית בביקושים" וגם עלייה בהתעניינות של משקיעים בינלאומיים בנכסים מסחריים באירופה ובארה"ב. לדבריו, מכירת הנכסים אמורה לאפשר גם השקעה בפיתוח הקיים, כולל זכויות לתוספת של כ-400 אלף מ"ר בראשון לציון וב-G כפר סבא והרחבה של כ-20 אלף מ"ר במרכז פרומנדה בפולין. 

לצד המימושים הצפויים, ג'י סיטי מתכוונת לפרסם הצעת רכש עצמית ל-10 מיליון מניות במחיר של 11.5 שקל למניה (פרמייה של 11% על מחיר השוק), עסקה בהיקף של עד 115 מיליון שקל אם תיענה במלואה. זאת בנוסף לרכישות עצמיות שכבר ביצעה: מתחילת השנה רכשה החברה מניות בכ-159 מיליון שקל ואג"ח בכ-869 מיליון שקל. מסגרת הרכישה העצמית של האג"ח הורחבה ל-500 מיליון שקל ושל המניות ל-200 מיליון שקל.

בפעילות השוטפת, הנתונים מצביעים על שיפור בנכסים שנשארו בקבוצה. ה-NOI באיחוד יחסי ובנטרול השפעת המטבע עלה במחצית ב-19.7% לכ-650 מיליון שקל. מנגד, סך ה-NOI החשבונאי ירד ב-10.5% לכ-713 מיליון שקל, בעיקר בשל מכירת נכסים והתחזקות השקל.

ברבעון השני עלה ה-NOI באיחוד יחסי ובנטרול מטבע ב-25.3% ל-332 מיליון שקל. ה-NOI מנכסים זהים עלה ב-3.6% ברבעון וב-5% במחצית. שיעור התפוסה עומד על 95.3%, וחידושי החוזים נחתמו בעליית שכר דירה ממוצעת של 10.3%. גם פעילות הקניונים מצביעה על המשך צמיחה: פדיונות השוכרים בנכסים זהים עלו ב-2.6% ומספר המבקרים גדל ב-1.3%.

ה-FFO מפעילות הנדל"ן במחצית הגיע ל-198 מיליון שקל לעומת 194 מיליון שקל, אבל במונחי מניה נרשמה עלייה חדה יותר של 13.3%, מ-0.98 שקל ל-1.11 שקל (על רקע רכישת מניות). ברבעון השני ה-FFO מפעילות הנדל"ן הסתכם ב-97 מיליון שקל, 0.56 שקל למניה, לעומת 116 מיליון שקל ו-0.59 שקל למניה בתקופה המקבילה. הירידה ברבעון קשורה בעיקר למימוש נכסים בהיקף מצטבר של כ-2.8 מיליארד שקל ולהשפעת התחזקות השקל. למעשה, החברה נסחרת במכפיל FFO של 5-6. לכאורה נמוך, אבל היא סוחבת מינוף גבוה והדרך למימוש הנכסים ארוכה מאוד. 

החברה מעלה מעט את תחזית ה-FFO למניה מפעילות הנדל"ן המניב ל-2026. הטווח החדש עומד על 2-2.10 שקל למניה, לעומת טווח קודם של 1.98-2.08 שקל.

סיטיקון מתקרבת לרכישה כפויה

מהלך מרכזי נוסף הוא הניסיון של ג'י סיטי להשלים את השליטה על סיטיקון. הצעת הרכש השנייה הסתיימה עם היענות של בעלי כ-5.2 מיליון מניות, וג'י סיטי עלתה להחזקה של כ-89.7%. רכישות נוספות קירבו אותה עוד יותר לרף של 90%, שמעליו היא מתכוונת להפעיל מנגנון רכישה כפויה של יתרת המניות.

• סיטיקון: ה-NOI עלה ב-8% וה-FFO המתואם הסתכם בכ-17.6 מ׳ אירו
• ג'י סיטי אירופה: ה-NOI ירד ב-33% ל-13 מיליון אירו; נרשם שיערוך חיובי בסך 14 מיליון אירו

כצמן אומר כי "קרובים מאוד לרף" שיאפשר להשלים את המהלך. במקביל, סיטיקון מקדמת מכירת נכסים והגדלת נזילות. נגה נכסים, חברה בת בבעלות מלאה, פרסמה טיוטת תשקיף שבמסגרתה יועברו אליה שלושה נכסים בפינלנד בשווי כולל של כ-423 מיליון אירו. המהלך כולל דיבידנד בעין וגיוס חוב מובטח, וסיטיקון תמשיך לנהל את הנכסים.

במאזן נרשם שיפור מסוים. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות הגיע ל-4.12 מיליארד שקל, 24.1 שקל למניה, לעומת 3.92 מיליארד שקל ו-21.1 שקל למניה בסוף 2025. מדד EPRA NRV עלה ל-5.11 מיליארד שקל, 29.9 שקל למניה. המינוף סולו המורחב ירד ל-66.3% לעומת 68.4% בסוף השנה, והנזילות יחד עם קווי אשראי פנויים מגיעה לכ-1.7 מיליארד שקל. בחודש יולי אשררה S&P מעלות את דירוג החברה ברמה A- עם אופק יציב.

הרווח הנקי ברבעון הגיע לכ-83 מיליון שקל לעומת 236 מיליון שקל בתקופה המקבילה, פער שמושפע גם מסעיפים שאינם חלק מהפעילות השוטפת. הדירקטוריון אישר דיבידנד של 20 אגורות למניה, בסכום כולל של כ-34 מיליון שקל.

בתחילת אוקטובר צפוי גם שינוי בהנהלה. קרן תיכנס לתפקיד מנכ"לית הקבוצה וכצמן יעבור לתפקיד יו"ר. כצמן אומר כי היא מכירה היטב את "כל חלקי החברה", אחרי כארבע שנים בקבוצה. השינוי מגיע בזמן שבו ג'י סיטי מנסה להפוך את הקבוצה לפשוטה וממוקדת יותר: למכור מיליארדים בנכסים, להשלים את מהלך סיטיקון ולהמשיך להוריד מינוף, תוך שמירה על הצמיחה בנכסים שנשארים בליבה.