תבעה חצי מיליון שקל על ירידת ערך בדירה - וגילתה דבר מפתיע

נורית שילוני חתמה ב-2014 על הסכם שיתוף לרכישת דירה בפרויקט של קבוצת רכישה בירושלים, עמותת רמות הירוקה. לפי הבטחה שקיבלה בכתב ממנהל השיווק, היה אמור להיות לה שטח פלדלת (כינוי מקובל לשיטת המדידה הרשמית שנקבעה בחוק המכר להגדרת שטח דירה בחוזי מכר) של 121 מ"ר, מרפסת של 14 מ"ר ומחסן של 6.3 מ"ר. כשהיא קיבלה את הדירה בפועל, ב-2020, היא גילתה לטענתה ליקויי בנייה רבים, וגם שטח קטן מזה שהובטח. היא הגישה תביעה על סכום של 466,244 שקל נגד העמותה, נגד הקבלן המבצע אחים משהור בנין ופתוח, נגד המתכננת (שהתביעה נגדה נדחתה עוד קודם) ונגד חברת הפיקוח, שכלל לא התגוננה וקיבלה נגדה פסק דין מותנה.

השופטת אפרת אייכנשטיין שמלה, מבית משפט השלום בירושלים, פיצלה את הדיון בתביעה לשני חלקים ראשים: ליקויי הבנייה מצד אחד, ופער השטח הנטען מצד שני.

מומחה שמונה מטעם בית המשפט, המהנדס יקי נחמן, קבע כי עלות תיקון הליקויים ניצבת על 13,326 שקל לפני מע"מ ופיקוח, ובתוספת שלהם העלות מגיעה ל-17,191 שקל, "במחירי קבלן מזדמן". השופטת הוסיפה לסכום הזה תוספת סטייה של 20% במקום 35% שביקשה התובעת, "שכן [התוספת המלאה] לא הוכחה באופן קונקרטי", וקבעה את הפיצוי עבור הליקויים על 20,580 שקל.

המומחה עצמו קבע חלוקת אחריות של 65% לקבלן ו-35% לחברת הפיקוח, אבל השופטת בחרה שלא ליישם את החלוקה הזו כלפי התובעת. היא הסבירה כי "בשל האמור, אין בפיקוח לקוי, כדי לפטור את הנתבעת 2 שכשלה בביצוע, במישור היחסים שבינה לבין התובעת". כלומר הקבלן ישא במלוא הסכום כלפי הדוברת, וההתחשבנות הפנימית תישאר בינו לבין חברת הפיקוח.

"שטח X" הציל את התביעה על השטח, מהתובעת

כאן מגיע החלק המפתיע בפסק הדין. התובעת טענה שצריך להפחית משטח הדירה שנמדד בפועל (126.98 מ"ר, לפי המודד מטעם בית המשפט) עוד 10.94 מ"ר: 5.64 מ"ר עבור עובי קירות חיצוניים שחורג מ-25 ס"מ, ו-5.30 מ"ר של שטח מקורה המשמש למסתור כביסה ודוד שמש - מה שהיא כינתה "שטח X". לדבריה, כך נותרים לה רק 116.04 מ"ר, פחות מ-121 המ"ר שהובטחו.

השופטת דחתה את הטענה בעניין הקירות. היא הבהירה כי תקנות התכנון והבנייה שאליהן הפנתה התובעת "עוסקת בהוראה העוסקת בחישוב השטח המותר לבנייה לפי דיני התכנון והבנייה, ולא בהוראה המנוסחת ככלל לחישוב התמורה החוזית בעסקת מכר". לפי צו מכר דירות, שטח הדירה נמדד עד לפני השטח החיצוני של הקיר, כולל עובי הקיר עצמו.

לגבי "שטח X" קיבלה השופטת דווקא את עמדתה של התובעת, וקבעה שיש להפחית אותו משטח הדירה, מכיוון ש"לא נראה כי שטח זה נופל בגדר הפוליגון של קירות חיצוניים, שכן חלקו החיצוני של אזור זה בנוי מרפרפות ולא מקיר". אלא שההפחתה הזו הותירה את הדירה בגודל של 121.68 מ"ר - עדיין יותר מ-121 המ"ר שהובטחו. בית המשפט קבע חד-משמעית: "משנמצא כי התובעת קיבלה בפועל שטח דירה הגדול מזה שהובטח לה בהסכם השיתוף, לא הוכחה כל גריעה בשטח הדירה או עילה לפסיקת פיצוי בגין ירידת ערך", ודחה על הסף את רכיב התביעה הגדול ביותר, בסכום של 315 אלף שקל.

גם עמותת הרוכשים יצאה נקייה

התביעה נגד עמותת רמות הירוקה עצמה נדחתה אף היא במלואה. השופטת ציינה שבהיעדר הוכחה לכך שהעמותה אכן התרשלה בבחירת הקבלן או בעלי המקצוע, ולנוכח כך שהליקויים מקורם בביצוע הקבלן ולא בהתנהלות העמותה, "אין מקום לקבוע חיוב ישיר לעמותה".

בסיכומו של דבר, חויבה אחים משהור לשלם לתובעת 20,580 שקל עבור הליקויים, 3,500 שקל עבור עוגמת נפש (הרבה פחות מ-30 אלף השקל שנתבעו), 9,357 שקל החזר הוצאות משפט ואגרה חלקית, ו-6,000 שקל שכר טרחת עורך דין - ובסך הכל כ-39 אלף שקל. חברת הפיקוח, שנגדה ניתן פסק דין מותנה, תישא ביחד ולחוד עם הקבלן ב-35% מהסכומים האלה, בהתאם לחלקה שקבע המומחה לגבי הליקויים. שאר סכומי התביעה, ובראשם דרישת הפיצוי על ירידת הערך, ירדו מהפרק לגמרי.

• העליון: פיצוי חלקי לרוכש שיתקן בעצמו ליקויי בנייה בתקופת הבדק
• הצהירו לרשות המסים שאין הסכם - ומה קרה בביהמ"ש?