הקבלנים בונים פחות - וזה עשוי לעצור בהמשך את ירידת מחירי הדירות

שוק הדירות מתחיל להתאים את עצמו לירידה במכירות. במשך תקופה ארוכה הקבלנים המשיכו לבנות בקצב גבוה בזמן שהקונים התרחקו, והמלאי תפח לכ-84 אלף דירות חדשות. כעת מגיע השלב הבא: היזמים מתחילים להוריד את קצב הבנייה. ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות, ירידה של 7% לעומת התקופה המקבילה. ברבעון השני של 2026 ירד מספר התחלות הבנייה לכ-17.8 אלף דירות, לעומת קצב רבעוני של כ-19 אלף דירות בתקופה שקדמה לכך.

גם אחרי הירידה, 76 אלף התחלות בנייה הן מספר גבוה במונחים היסטוריים. בשנת 2025 החלה בנייתן של כ-80 אלף דירות, שיא של יותר מ-30 שנה, וב-2024 החלה בנייה של כ-70 אלף דירות. לכן השינוי בשלב הזה נמצא בעיקר בכיוון שאליו השוק הולך, ולא במספר הדירות שנבנות בפועל.

אחרי כמה שנים שבהן הענף הוסיף עוד ועוד דירות, הקבלנים מתחילים להגיב לקצב המכירות החלש, לריבית ולהיחלשות במחירים. כשדירות נמכרות לאט, המלאי אצל הקבלנים גדל והוצאות המימון ממשיכות להצטבר. במצב כזה חלק מהיזמים מעדיפים לדחות את תחילת הפרויקט הבא.

בנדל"ן התהליך הזה לוקח זמן. מרגע קבלת ההחלטה על הקמת פרויקט ועד למסירת הדירות עוברות כמה שנים. לכן הירידה בהתחלות הבנייה אינה יוצרת מחסור מיידי, אבל היא עשויה להשפיע על מספר הדירות שיגיעו לשוק בעוד שנתיים ושלוש.

נתון נוסף מחזק את ההערכה שחלק מהיזמים פשוט מעדיפים לחכות. מספר היתרי הבנייה עלה ב-2% לכ-83.3 אלף דירות. כלומר, המערכת התכנונית ממשיכה לספק פרויקטים שאפשר לקדם, אבל פחות מהם מגיעים לשלב שבו מתחילה הבנייה בפועל. הפער בין כ-83 אלף דירות שקיבלו היתר לבין כ-76 אלף התחלות בנייה מעיד שיש יזמים שיכולים להתחיל לבנות, אך עדיין אינם ממהרים לעלות לקרקע.

הקבלנים מורידים הילוך: הירידה בבקשות להיתרי בנייה מאותתת על מחסור עתידי בדירות

המלאי עדיין גדול, אבל הפסיק לצמוח

בסוף יוני עמד מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה על כ-84.3 אלף דירות. מדובר בכמות שמספיקה לכ-26 חודשי מכירות בקצב הנוכחי, ויותר ממחצית ממנה נמצאת במחוזות תל אביב והמרכז. במשך כמעט ארבע שנים, מאפריל 2022 ועד סוף 2025, המלאי גדל בקצב ממוצע של כ-1.4% בחודש. מתחילת 2026 המגמה השתנתה והמלאי החל להתייצב. הוא עדיין נמצא ברמה גבוהה מאוד, אך כבר אינו ממשיך לגדול בקצב שנרשם בשנים הקודמות.

אם המכירות יתייצבו והתחלות הבנייה ימשיכו לרדת, מספר הדירות שנמצאות בידי הקבלנים עשוי להתחיל לרדת. ההשפעה לא תהיה מיידית, מפני שחלק גדול מהדירות שנמצאות כיום בבנייה עדיין לא נמסרו, אבל ירידה ממושכת בקצב פתיחת הפרויקטים תפחית בהמשך את הזרם של דירות חדשות לשוק.

האם יהיה מהפך בשוק הדירות אחרי הבחירות?

• 20/80 מול פטור ממדד: איזה מבצע קבלן באמת זול יותר
• מצוקת הקבלנים והמלאי הגדול בבאר שבע - דוח האוצר

מחירי הדירות כבר מגיבים לחולשה בביקוש. הנתונים האחרונים שעליהם הסתמך בנק ישראל הצביעו על ירידה שנתית של כ-1.5% במחירי הדירות, בזמן שהמלאי נשאר גבוה. הריבית ירדה בתחילת ספטמבר ל-3.25%, דבר שמקל בהדרגה על נוטלי המשכנתאות וגם על עלויות המימון של הקבלנים, אך לשינויים בריבית לוקח זמן להגיע לשוק הדירות.

המלאי הגדול נותן כיום לרוכשים יותר כוח מול הקבלנים. הוא מעודד מבצעי מימון, תנאי תשלום והנחות, ומאפשר לקונים להשוות בין מספר גדול של פרויקטים. אלא שהמלאי הזה נוצר בתקופה שבה התחלות הבנייה היו גבוהות מאוד. אם קצב הבנייה ימשיך לרדת, ייכנסו בעתיד פחות דירות חדשות למלאי.

אם קצב המכירות יעלה בהמשך בעקבות ירידה נוספת בריבית, שיפור בתחושת הביטחון הכלכלי או חזרה של רוכשים שממתינים כיום, הם עשויים לפגוש שוק עם פחות דירות חדשות. במקרה כזה המלאי עלול להישחק מהר יותר, המבצעים עשויים להצטמצם והיכולת של הרוכשים להתמקח תיחלש.

המגמה עדיין נמצאת בתחילתה. 76 אלף התחלות בנייה בשנה הן רמה גבוהה, 84 אלף דירות אצל הקבלנים הן כרית היצע גדולה והיתרי הבנייה ממשיכים לזרום. עם זאת, החלטות היזמים כבר מתחילות להשתנות. אם הירידה בהתחלות הבנייה תימשך, עודף הדירות שתומך כיום בירידת המחירים עשוי להצטמצם בתוך כמה שנים.