מבצעי "ה-20/80", אבל באמריקה: הקבלנית שמסבסדת כ-12% ממחיר הבית - הרווח נחתך

זה אולי מזכיר את מבצעי המימון של הקבלנים בישראל, אבל כמו בהרבה דברים בשוק האמריקאי - גם כאן הכול גדול יותר. לנאר, אחת מבונות הבתים הגדולות בארה"ב, מעניקה לרוכשים הטבות וסבסודי מימון שמגיעים לכ-12% ממחיר הבית בניסיון לשמור על קצב המכירות, בזמן שריבית המשכנתאות מכבידה על הביקוש. אלא שהמבצעים לא מצליחים לעצור את השחיקה: ההזמנות יורדות, המחירים נשחקים והרווח הרבעוני נחתך ביותר מחצי.

הרווח הנקי ברבעון השלישי של לנאר (Lennar) Lennar Corp 0.46%  בשנת הכספים נחתך ביותר מחצי והסתכם בכ-284 מיליון דולר, או 1.19 דולר למניה, לעומת 591 מיליון דולר ו-2.29 דולר למניה בתקופה המקבילה. בנטרול סעיפים חד-פעמיים והפסדים מהשקעות טכנולוגיה, הרווח למניה עמד על 1.23 דולר - מתחת לצפי האנליסטים לכ-1.28 דולר.

גם בשורת ההכנסות החברה פספסה. לנאר רשמה הכנסות של כ-8.05 מיליארד דולר, לעומת 8.81 מיליארד דולר אשתקד וכ-8.3 מיליארד דולר שצפו האנליסטים. ההכנסות ממכירת בתים ירדו ב-6% לכ-7.7 מיליארד דולר. התגובה בשוק שלילית: מניית לנאר יורדת בכ-2.6% במסחר המוקדם, לאחר שכבר איבדה 2.1% במסחר ביום רביעי.

הסיבה המרכזית נמצאת במקום שבו שוק הדיור האמריקאי מתקשה כבר תקופה ארוכה - היכולת של משקי הבית לעמוד במחיר החודשי של רכישת בית. ריבית המשכנתאות ל-30 שנה חזרה מעל 7%, במקביל לעלייה בתשואות האג"ח ולסביבת אינפלציה עקשנית. רק אתמול העלה הפדרל ריזרב את הריבית ב-0.25% לטווח של 3.75%-4%, העלאת הריבית הראשונה שלו זה שלוש שנים.

ריבית הפד אינה קובעת ישירות את ריבית המשכנתאות, שמושפעת במידה רבה מתשואות האג"ח הארוכות, אבל הכיוון בשוק האשראי ברור. לפי Mortgage News Daily, הריבית הממוצעת למשכנתה קבועה ל-30 שנה עמדה ביום רביעי על 7.24%, לעומת פחות מ-7% רק שבוע קודם.

12% תמריצים כדי לשמור על קצב המכירות

המספר הבולט בדוח של לנאר נמצא דווקא מתחת למחיר הבית. המחיר הממוצע של הבתים שמסרה החברה ירד ל-372 אלף דולר, לעומת 383 אלף דולר ברבעון המקביל - ירידה של כ-3%.

אבל גם המחיר הזה אינו מספר את מלוא הסיפור. לנאר אומרת כי מחיר המכירה הממוצע משקף תמריצים בהיקף של כ-12%, לצד התאמות במחירי הבסיס, שנועדו לאפשר לחברה להמשיך למכור בתים בשוק שבו נגישות הדיור היא לדבריה "המגבלה המגדירה".

במילים אחרות, לנאר מעדיפה בשלב הזה לשמור על נפח הפעילות גם במחיר של ויתור על חלק מהרווחיות.

האסטרטגיה מצליחה בינתיים לשמור על המסירות יחסית יציבות. החברה מסרה 20,840 בתים ברבעון, ירידה של 3% בלבד לעומת 21,584 בתקופה המקבילה. מנגד, ההזמנות החדשות כבר מצביעות על חולשה משמעותית יותר - הן ירדו ב-9% ל-20,879 בתים.

צבר ההזמנות בסוף הרבעון כלל 16,857 בתים בשווי כולל של כ-6.3 מיליארד דולר.

הלחץ במחירים ובתמריצים עובר ישירות לשולי הרווח. שיעור הרווח הגולמי ממכירת בתים ירד ל-15.8%, לעומת 17.5% אשתקד. הוצאות המכירה, ההנהלה והכלליות עלו ל-9.2% מההכנסות ממכירת בתים, לעומת 8.2%, כך ששיעור הרווח הנקי מפעילות מכירת הבתים הגיע ל-6.6%.

• פוטנציאל למעל 20 אלף דירות: האם עודף המשרדים יוריד את מחירי הדיור?
• חסרים 1.2 מיליון בתים ו-300 אלף עובדים: הרובוטים שנכנסים לבנייה אינם מה שחשבתם

לנאר מצליחה לקזז חלק מהלחץ באמצעות התייעלות. עלות הבנייה למ"ר ירדה ב-6% לעומת השנה שעברה וזמן הבנייה הממוצע התקצר ל-116 ימים, לעומת 126 ימים לפני שנה. גם מלאי הבתים המוגמרים שטרם נמכרו ירד.

"התנאים הידרדרו מאז שיחת המשקיעים הקודמת"

סטיוארט מילר, יו"ר ומנכ"ל לנאר, לא ניסה לייפות את המצב. לדבריו, סביבת הפעילות "הידרדרה מאז שיחת המשקיעים הקודמת", כאשר ריביות המשכנתאות עלו במהלך הרבעון ואמון הצרכנים נחלש.

לדברי החברה, ריבית המשכנתאות ל-30 שנה עמדה בסוף הרבעון על כ-6.8% ועלתה עוד מאז. מבחינת לנאר, העלייה בריבית מתורגמת לכך שיותר רוכשים פוטנציאליים דוחים את ההחלטה לרכוש בית.

ועדיין, החברה ממשיכה לטעון שהבעיה הבסיסית בשוק האמריקאי לא נעלמה - מחסור ארוך שנים בהיצע של בתים. לטענתה, הדבר ממשיך לתמוך בביקוש הן מצד רוכשי בתים למגורים והן מצד משקיעים וחברות שפועלות בשוק הבתים להשכרה.

הקושי הוא שבטווח הקצר אותו מחסור לא מספיק כדי להתגבר על מחיר המימון.

לנאר חותכת שוב את התחזית

החולשה באה לידי ביטוי גם בתחזיות. לנאר צופה ברבעון הרביעי 19.5-20.5 אלף הזמנות חדשות ו-22-23 אלף מסירות. שיעור הרווח הגולמי ממכירת בתים צפוי לעמוד על 15.5%-16%, והמחיר הממוצע צפוי להישאר בטווח של 370-380 אלף דולר.

• אלטמן הזהיר שהצ'אט עוד עושה שטויות - אבל וול סטריט חוזרת למניות ה-AI
• לוסיד מזנקת: תספק 25 אלף רובוטקסי ל-Bolt באירופה

חשוב יותר, החברה מורידה שוב את התחזית השנתית. לנאר צופה כעת למסור כ-80-81 אלף בתים בשנת 2026, לעומת תחזית קודמת ל-82-83 אלף. גם התחזית ההיא כבר הייתה הורדה של יעד קודם.

מבחינת המשקיעים, הדוח ממחיש את הדילמה של בוני הבתים בארה"ב. אם החברות ינסו לשמור על מחירים, הן מסתכנות בירידה חדה יותר במספר העסקאות ובעלייה במלאי. אם הן מורידות מחירים ומציעות סבסוד ריבית והטבות כדי לשמור על המכירות, הלחץ עובר לשולי הרווח.

לנאר בוחרת כרגע באפשרות השנייה. היא ממשיכה לבנות, למסור ולהוריד עלויות, ואף רכשה ברבעון 3 מיליון ממניותיה תמורת 256 מיליון דולר והחזירה חוב של 400 מיליון דולר. היא סיימה את התקופה עם כ-1.2 מיליארד דולר במזומן.

אבל כל עוד המשכנתאות נשארות סביב 7%, המספר המרכזי עבור המשקיעים יהיה כמה תמריצים נוספים תצטרך לנאר לתת כדי לשמור על קצב המכירות - וכמה מהר אותם תמריצים ימשיכו לאכול את הרווחיות.